大家都知道崂山区张村河是青岛新晋的富人区，新房价格在4万+。殊不知，这里的二手房正在背刺新房。

01 二手房掉至2万以内

最近，张村河北的次新房小区依山伴城成交了一套房子，引起轩然大波：

这套房子的成交价是1.55万，刷新了大家对于张村河富人区的认知。要知道张村河近期拍卖土地的楼板价就到了1.9万左右。

而且，这不是个例。作为张村河北唯一的次新房小区，依山伴城的价格真的不贵，套二在2万以内的比比皆是。

即使是套三套四，也在2万左右：

上面这些房源，并不是顶楼和底楼的差楼层，很多都是中高楼层，这说明依山伴城真的已经到了这个价格。

这就有点面粉贵于面包的意思了，也让大家对于张村河新房的高价格产生了质疑。

毕竟，这种新房、二手房的价差实在是太大了。

02 新晋富人区

这几年张村河出让了很多地，多是河南的。

河南的几块地中，004（1）地块的成交楼面地价是18975元/㎡，009地块18980元，046地块21045元，018地块18220元。

可以说，河南的楼面地价（面粉）已经和河北的依山伴城次新房价（面包）差不多了。

而因为较高的面粉价，河南的几个新盘一律地打造成豪宅，均价都在4万+，比河北的依山伴城翻了一倍。

作为河北目前唯一成交的一个地块，原大宇地块，在去年9月22日的土拍中，成交楼面地价是15100元/㎡。

大宇地块与依山伴城的直线距离只有500米，同样位于河北。以15100元/㎡的楼面地价来算，新盘开盘价也当在4万左右。

也就是说，除了依山伴城，张村河两岸都是豪宅。

说到这里，很多人会有两个疑问：

新盘一准地卖4万，那么2万左右的依山伴城是不是一个捡漏的机会？

依山伴城都卖2万以内了，那些4万+的新盘是不是泡沫？未来会不会跟着降价？

03 真正的困难不是二手房的背刺

其实，这种二手房背刺新房的现象，在其他地方也发生过。

像麦岛的麦岛家园，其不到3万的价格，也没有影响一路之隔麦岛金岸7万的售价，更没有影响东边几个君字系列新盘八九万的售价。

这说明，在豪宅区，普通小区的价格对豪宅有影响，但不大。依山伴城之所以价格这么低，之所以没有和其他新盘一样成为豪宅，有其自己的品质原因。

而张村河豪宅未来的走势，更多地受制于供地和客户的影响。

我在以前说过，张村河的豪宅面临两大问题：

一是张村河两岸面积太大，又是一下子整体推倒开发；根据规划，3年之内张村河的土地大都要上市。也就是说，张村河的土地要集中上市，豪宅也会集中出货。

所谓豪宅，都是稀缺的。一下子弄这么大数量的豪宅，短时间之内怎么消化？

二是青岛的中产数量毕竟有限。张村河吸引的绝不是顶级富豪，这些富豪看不上这里，他们的选择在崂山前海。张村河的客户，更多的是中产，或者说上游的中产。

这两年，中产是被冲击最严重的一批人。所谓消费降级，体现最严重的就是中产。在这种情况下，张村河的目标客户数量将大为减少。

一方面新盘集中出货，一方面客户乏力，这才是张村河豪宅区最大的困难。