青岛房价跌回8年前?

青城山说 2024-03-20 19:25:14

最近关于青岛房价跌回2016年的新闻不绝于耳,我也发表下自己的观点。

之所以和2016年比,是因为2016年是青岛房价的低点,之后的2017年和2018年上半年连涨了一年半,然后就是持续到现在的大跌。

涨了一年半,跌了5年,有没有跌回去2016年呢?这需要分开来分析

01 市区老房子

2016年以前,青岛买房者对老房子没有那么多的“敌视”,这就导致老房子、新房子的价格差别不大,甚至于同区域1990年的老破小只比新房子低一点。

但2018年之后的5年,大家对老破小的看法发生了重置,导致老破小的房价下降明显,腰斩、脚底斩时有发生。

我们看伊春路这个1990年代的开放小区:

差不多的户型,现在成交的中楼层房价,已经低于2016年的高楼层。

西吴路这套也是一样:

同样户型、面积、楼层,2024年2月还要比2016年2月低。

李沧区的青峰路也出现了同样的行情:

甚至于去年下半年市北都出现了8000+的老破小,一时让人唏嘘不已。

通过对比,可以说青岛市区的老破小房价已经跌回了2016年,部分小区还要比2016年更低。

02 郊区

这几年,青岛房价下跌最多的有两种房子,一是老破小,二是郊区。不过通过对比,发现郊区房子要比老破小更乐观。

我们一直说隧道口的山海湾从2018年的2万大几跌到了1万出头,但这是建立在最高点上。山海湾2018年后降得多,是因为2017年和2018年上半年这一年半涨得多。

和2016年初的8000相比,山海湾如今的1.1万还是有所上涨的。

积米崖的金柏佳园也从2016年的7000元涨到了1万出头:

当然,也有跌回到2016年的,像维多利亚湾,2015年新房就卖5500多元,现在的二手房也到了这个价位:

可见,只要不是太偏的郊区,虽然涨幅不大,但也不至于跌回2016年。

03 市区次新房

市区次新房降价比较晚,基本是从2023年上半年开始大幅下降的。甚至于在2021年上半年,市区部分新房、次新房还涨了一波(如浮山后)。

虽然刚经历过一波下降,但2016年至今市区次新房的涨幅还是挺大的。

保利叶公馆最新成交价虽然跌到了3万以内,但相对于2016年初,还是翻了倍。

李沧的万达悦公馆,也基本是翻了一倍:

李沧、城阳交界处的印象湾,房价则涨了1/3:

豪宅小区麦岛金岸从3万出头到了近5万:

很明显,虽然市区次新房已经降了很多,但相对于2016年还是涨了太多太多。

至于市区的新房,则是涨幅更多。无论浮山后、新都心还是东李、老四方,现在的楼盘相对于2016年很多都是翻倍了。

由此可见,青岛不同区域、不同房龄、不同品质的房子,在这8年间出现了截然不同的行情。而背后,正是大家对于优质房子的追求。

04 楼市新方向

上面的分析说明,越优质的房子降价越晚,降幅越小;反过来行情好的时候,上涨最快,涨幅最大。

这其实暗合了楼市的新方向。

“90/70”时代后,现在已经不缺房子,但缺好房子。大家都要置换改善,自然就把位置好、房龄新、面积大的优质房子给抬起来了。

春节前后,国家住建局已经数次提到“好房子”,并且放开了容积率1.0的限制,明确提出“好房子”就是未来房地产的新方向,以前主要解决“有没有”的问题,以后则主要解决“好不好”的问题。

山东省也在去年接连发布《山东省高品质住宅开发建设指导意见》《山东省高品质住宅设计指引》等文件,为高品质住宅开发建设指明方向。

在楼市新方向下,未来老房子将沦落到和保障房去竞争,并且还竞争不过保障房。新的商品房将走“高品质”“好房子”的路子,和保障房、老破小不在一个赛道上。

而这个新方向,将让未来优质房子与劣质房子的价差拉的更大。

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青城山说

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