环北上深涨不动了!佛山为何是个例外?新广州人正在涌入林岳南

城市争 2024-03-26 05:42:02

近两年,一线城市的楼市不太景气,这是大家都知道的。

实际上,受影响最大的还不是北上广深的业主,而是环北上广深的卫星城,因为它们的房价很大程度上依靠中心城市带动,否则自己很难动。

到底跌到什么程度呢?大家可能没概念,我先说结论:环京、环沪、环深的新房价格平均跌了6.4%,几乎只有一个板块还相对比较坚挺,那就是佛山临广片区。

统计最近一年的新房价格变化,环沪的苏州下跌3.8%;环京的天津下跌9.2%;东莞环深片区下跌8%、惠州下跌4.7%(来源:中指院、安居客)

而佛山的临广片区,新房网签均价稳在了2.4万/㎡,上涨约2%。

我们可以发现,佛山临广板块似乎有着自己特立独行的“小气候”,相对还比较坚挺。

现在也许可以说:当潮水退去,才知道谁穿了底裤?

01

四大一线城市周边,佛山临广片区最特殊

其实,佛山临广板块的韧性,在近几年的市场洗牌中就显现出来了。

众所周知,2021年之后的楼市很难,但临广板块的成交市占率一路上涨,2023年稳定在27.7%,撑起佛山楼市的一片天。

一手市场韧性十足,二手同样很活跃。

2023年,佛山全市二手成交58283套,同比涨了32%,达到近五年来的峰值。

为什么佛山临广片区的成交量能够稳住?因为在四大一线城市的周边区域中,佛山可能是最特殊的那个。

这背后是城市发展思路的不同!

要知道,佛山靠近广州的都是好地方,比如说千灯湖、三山新城、北滘都是有非常好的产业布局,佛山基本上把最好的产业,以及最好的公共配套都放在临近广州的片区。

而京沪深的周边则不一样,很多都是“睡城”,公共配套不足,也没什么重要的产业布局。

东莞、惠州靠近深圳的片区大多也是“睡城”,至今都没有开通一条跨城地铁,他们的精力主要放在自己的中心城区,没怎么在临深片区投钱,导致临深片区缺乏活力。

发展思路的不同,也导致了城市之间的联系度,存在明显差异。

近日,广州官方公布了2023年度广州市交通运行数据

从城市联系度来看,广州和佛山的联系度是大湾区最高的,日均出行量达到185万人次,而深莞两市日均出行量约为132万人次。

广佛的出行量达到深莞的1.4倍,这就说明广佛之间的同城化水平,远超深莞。

这里面有两层原因:一方面是因为广佛市区隔得更近,另一方面是在同城化方面,广佛投入了巨额的财政资金,修地铁、建公园、做产业,目前两市之间,已开通了三条跨城地铁。

相比而言,深莞之间一条跨城地铁都还没开通,仅凭地铁这一个原因就能说明临广比临深更宜居。

02

南站发展开启狂飙模式!

新广州人正在涌入林岳南

那么,临广片区诸多板块中,谁又是最靓的仔呢?

这方面,政府早有定位,2020年8月,广佛两市公布了《广佛高质量融合发展试验区总体规划》,试验区包含了“1个先导区和4个片区”,其中先导区被明确为:广州南站-佛山三龙湾-广州荔湾海龙

可见,三龙湾是佛山临广片区的关键先生,尤其是三龙湾南海片区,发展最快。

那么,三龙湾在佛山是一个什么样的角色?如果说千灯湖是佛山CBD(中央商务区),那么三龙湾南海片区则是CTD(中央科创区),类似中关村之于北京、琶洲之于广州。

源自文翰湖畔 季华实验室 摄/宋兹檀

作为广佛同城的先导区,以及佛山的CTD,三龙湾南海片区已成为佛山数字经济与高质量发展的象征,众多科创企业在这里集聚,比如欢聚集团产业互联总部、虎牙全球研发总部、宏旺集团总部等等。

三龙湾为什么能吸纳这么多科技企业呢?首先,这与它的区位密切相关。

打开地图,三龙湾南海片区位于广州南站旁,距离广州中心城区仅约5公里,珠江新城的天际线肉眼可见。

从三龙湾南海片区看珠江新城(图/广州日报李传智)

近广州有什么好处?这体现在两个方面。

第一个好处是:与广州共享一线城市的资源。

例如,三龙湾旁边的广州南站是全国最繁忙的高铁枢纽,其目标是打造世界级超大型TOD,对标的是香港西九龙、上海虹桥,其发展能级远超三龙湾。

最近两年,南站发展已开启狂飙模式!

例如,2021年,港资房企新鸿基斥资70亿进驻广州南站,将打造一个86万㎡的超大商业综合体。连一向以谨慎、保守而著称的港资房企都在押宝南站,这说明什么?南站的价值已经清晰可见!

不信的话,可以走到南站实地看一看!

目前,由粤海天河城运营的南站喜街一、二期均已开业;体量约26万㎡的花城汇·南站,去年年底已经开始招商,预计分批投入运营。

另外,南站核心区的ICC环贸广场也已经动工,预计2025-2026年就能开始营业。就连早前风波不断的足球场项目,也在城投的接手后重回正轨,目前已在施工中。

按照2024年供地计划,南站板块将出让两宗巨无霸宅地,合计占地接近25万㎡,继续吸引开发商合力造城。

来源:中交泷湾云城公众号

可见,南站绝对不是“PPT造城”,而是有很多实打实的东西。

第二个好处是:凭借更低的置业成本,承接广州的人才外溢。

例如,和南站只有一个地铁站之隔的林岳南(隶属于三龙湾南海片区),新房价格只需2万多,价格只有番禺、荔湾的1/2甚至1/3。

要知道,广州南站板块的新房都卖到四五万。如此大的价差,足以让新广州人在置业方面更从容,可以买到同等甚至更好的产品。

别忘了,现在的林岳南有地铁、有学校、有公园,微观的生活层面配套还真不见得比南站的项目差!

三龙湾南海片区 图源:南海发布

总的来说,近广州的好处就是:大城资源、小城成本,两边好处都能享受到。

03

现在、立刻、马上!确定感拉到满级

要学校有学校,要地铁有地铁

南站板块的确定感越来越足,项目本身的确定感更是直接拉满。

众所周知,这两年经济下行压力大,购房者越来越关注确定性。在这样的背景下,谁愿意给你“现在、立刻、马上”的确定感,谁就是行业楷模。

放眼整个三龙湾,这个角色一定是由中交·泷湾云城来担当。

去年6月、9月、12月,中交·泷湾云城分别完成了1-10#的三次交楼,不仅实现了提前实景交付,还收获了超高的客户满意度。

项目实景图

项目的确定感不仅仅体现交楼,还体现在整个生活场景的交付。

要知道,这是一个总建面约70万㎡的全能型综合体,这意味着,项目就像一个可以自给自足的“微型城市”,除了刚刚提到的地铁、学校,还包括云端商业街、体育馆、中央公园、体育公园等等

项目配套示意图

项目不仅与广州南站只有一桥之隔,而且距离海怡大桥只有约2公里,约10分钟车程直达广州南。未来,海珠湾隧道开通后,约30分钟即达海珠(预计2025年6月通车)。

更惊喜的是,泷湾云城占据了三龙湾南海片区目前唯二的两个地铁站——林岳东、林岳西。

来看看这张区位示意图,就更直观了

佛山2号线林岳西站。来源:中交泷湾云城公众号

一个项目享受两个地铁站,这受宠程度也是没谁了!

从小区出发,经过大约30米风雨连廊直达地铁,从林岳西站出发,2站到广州南站,换乘广州地铁2号线,5站便可到广州海珠区!

至于家长最关心的教育,项目也安排得稳稳的,而且无需等待,现在、立刻、马上能享受。

项目引进了南海桂城首家公办九年制学府——南外集团龙湾实验学校,这所学校已纳入南海外国语学校教育集团管理。

南海外国语学校在佛山大名鼎鼎,每年中考成绩稳居第一梯队,相当于佛山版的省实或者华附。

南外集团龙湾实验学校实拍图

生活在这样的超级综合体,可谓“成长性”与“确定性”兼具。

项目打造的产品也非常丰富,涵盖了建面约85-139㎡三至五房,无论首次置业还是改善换房,多种需求都能满足。

04

项目周边将有大动作,城市界面会有大变化

写到这里,可能有人会问:南站有确定感,项目本身有确定感,那项目周边环境什么时候可以跟上?

种种迹象显示:马上就会有变化。

就在2023年底,泷湾云城旁成功出让了两宗地块,将建成超30万平方米的高标准产业载体。

拿地的正是南海区资本实力最雄厚的南控集团,以及桂城街道下属全资企业广东瀚天投资发展有限公司,都很有实力。

当然,这还只是一个开始。今年3月8日,三龙湾又出让了全市最大的高端产业用地,面积达到275亩。

该地块集“验证+研发+测试+生产+服务”功能为一体,投资或将超50亿元,预计创造年税收达到2.2亿元。

南海产业集团所竞得的林岳南板块中的工业用地。图/三龙湾南海片区建设局

这三宗地都有共同的走向:围绕季华实验室科技成果转化和产业化需求。

季华实验室是广东四大实验室之一,已组建起超1400名职工的科研队伍,其中固定人员逾800人,包括一名中国科学院院士和300多名博士。

高端的科研机构、产业载体,会引进高端人群,这意味着泷湾云城周边的道路、绿化、商业、教育、城市面貌都会显著升级。

一股与北京中关村、深圳南山区相似的“科技产城”气息,扑面而来,这样的生活环境,不仅赏心悦目,对下一代的成长,也是“润物细无声”的。

编辑打探到,项目营销中心将于3月26日开放,有兴趣的朋友,可以去体验一下这个轨道上的TOD大盘。

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