500万总价，可以买龙岗、光明的120平四房。这种面积、户型，即使你想在这套房子住一辈子，基本也够用了。

可是，这笔钱在一类价值板块处境尴尬，南山、福田稍微好点的房子，单价9万/平、10万/平，500万总价只能买个50多平的两房。

——500万是什么概念？在我的老家湖南农村，你有500万身家是真正的王者归来。

可是在深圳，就只能这么不尴不尬，深圳不缺有钱人，很多真正好的房子，被总结成一句俗话：你买不起，大把的人买得起。

深圳的十个板块，南山、福田属于一类价值板块，这是深圳最有价值的两个板块，优点是房价上涨潜力高。

缺点是现在的房价就很高，并且内部存在很大分化。

龙岗、光明、坪山、盐田和大鹏，属于居住价值板块，优点是房价便宜、适合住。缺点则是房价未来也会很便宜，涨不上去。

我之前有位学员，在大鹏当老师，买过两套大鹏的房子，持有十年——十年来，深圳的房产红利跟他一点关系都没有。

南山、福田好，但是贵。龙岗、光明便宜，但是买过去不甘心——

很多同学，有野心但资金暂时不足，深圳另外的三个板块，容纳了他们：

宝安、龙华、罗湖。

这是深圳的二类价值板块，也是一类价值板块和居住价值板块折中的选择。

未来十一年，宝安要新建17800万平米的房子。以100平/套估算，相当于178万套。

庞大的楼盘供应量会持续冲击宝安的房价，但供应量不会平均分布在宝安的每一片土地。

鸿荣源、金地、华润等大型开发商，在宝安都有不少旧改项目，并大量集中在沙井、松岗，这里就是宝安未来新盘供应量井喷的地方，也是宝安房价最难上涨的子板块。

在宝安买房，不要去石岩，也不要去西乡再往西的地方。

另外要注意，未来妈湾跨海隧道完工通车、深中通道通车，会加剧宝安碧海等部分子板块的噪音缺陷，这种缺陷也会导致宝安不能买的地方继续增加。

宝安的制造业分布在沙井、福永、西乡，龙华制造业的重点区域则是观澜和大浪。

制造业撑不起太高的房价，东莞就是一个典型案例。

龙华的房价，本质是由南山、福田外溢过去的购买力支撑的，这些人买龙华买的就是价格和通勤效率的折中，因此龙华最有价值的子板块，在靠近福田、南山的地方。

还有龙华中心区，以网红盘壹城中心为例，我从2019年做房产教育开始，就说它的硬伤，说到很多业主愤怒地想“埋伏”我。

现在，从9万多/平掉到6万多/平的房价，逼着很多人跑到我的课堂认真学房价的涨跌逻辑。

壹城中心十区、卓越和弈府、鸿荣源尚云，这些5万/平、6万/平的单价，看似很便宜，可是你今天冲着便宜买进去，以后呢？今天的新盘在靠便宜碾压在卖的二手房，三五年后，你的新房变成二手房，还会有更便宜的新盘在靠低价碾压二手房。

罗湖，不能买银湖、布心和清水河。

罗湖真正好的地方，在商圈和靠南边那片。前者租售比很高且稳定，后者有一部分500万以下的刚需盘值得挑。

其他的地方，尤其是银湖、布心、清水河三个子板块——

银湖多山，附近多是些休闲场所。清水湖房子极度老旧，还有很多物流企业。

布心和清水河相似，即使是翡翠山湖居这种漂亮房子，也因为高收入人群流失，房价涨不上去，更何况别的普通住宅。

这就是买房的风险。大家千万不要觉得，南山、福田好，买房就只能买南山、福田。

能挑一类价值板块就别挑二类价值板块，但如果你挑不了一类价值板块，二类价值板块也是个备选。

但是，听话千万不能只听一半。

南山、福田不是所有的房子都能买，宝安、龙华、罗湖也一样。你看着深圳北7万多/平的单价，再看看观澜5字头的楼盘，想着都是龙华，冲进去买便宜，不亏钱才叫没道理。

龙华有175.6平方公里，中国还没有几个地方，是一两百平方公里以内，房子都能闭着眼睛买的。起码龙华不是。

宝安、罗湖也不是。