今天，笔者在浏览法拍网站时发现，位于北大街高端小区盛和九里香堤的一套洋房正以超低价拍卖。

这套法拍房位于九里香堤187幢302室，是一套6层洋房产品，建筑面积为108.81㎡，三室两厅一卫布局，市场评估价约193万元，起拍价136万元，算下来起拍单价仅约12499元/㎡。

本场拍卖吸引到5人报名，经过25轮竞价，最终以总价150万元、单价约13785元/㎡成交。

查询发现，九里香堤6层精装洋房产品2018年开盘时均价为18710元/㎡，对比之下，上述法拍房的最终成交价约为当初开盘价的7折。

盛和九里香堤，北大街板块代表性低密小区，规划洋房和别墅两大产品，分两期开发。

查询发现，项目一期2016年入市，洋房均价约1万/㎡；二期2018年入市，洋房均价约1.6-1.9万元/㎡。

目前一期有73套二手房挂牌中，最新挂牌均价为21792元/㎡。9月成交了一套123㎡中间楼层，成交价为13581元/㎡。

二期目前有42套二手房挂牌中，最新挂牌均价为24625元/㎡。8月、9月无成交记录，7月成交了一套148㎡低楼层，成交价为16173元/㎡。

信息显示，该小区洋房产品在二手市场的成交价，最高曾近2.9万/㎡，对比历史峰值目前跌幅近50%。

对于2016年买入的房东而言，还有一定让价空间，但对于2018年及以后买入的房东而言，目前已属于亏本状态。

除九里香堤之外，笔者还查询了北大街板块其他次新小区最新二手房数据——

● 融创盛和九里桃源

该小区产品类型也是洋房和别墅，2019年入市，当时开盘均价洋房近2万/㎡，别墅约3.8万/㎡。

目前有90套二手房挂牌中，挂牌均价为21380元/㎡。9月份成交了4套洋房，成交均价为15194元/㎡，对比开盘价跌幅约22%。

● 旭辉静海府

该小区产品类型为小高层和洋房，2018年入市，开盘均价近2.2万/㎡。

目前有34套二手房挂牌中，挂牌均价为21876元/㎡。小区流通性一般，5月-9月都未有成交记录，最新成交均价显示为17724元/㎡（今年4月数据），对比开盘价跌幅约19%。

● 绿城桂语江南

该小区产品为清一色小高层，2020年入市，当时开盘均价超2.7万/㎡。

目前有35套二手房挂牌中，挂牌均价为26668元/㎡。该小区7月-9月未有成交记录，最新成交均价显示为21952元/㎡（今年6月数据），对比开盘价跌幅约19%。

● 东升旭辉中心

该小区产品为小高层和高层，2022年1月首开，均价为23478元/㎡。

今年4月项目一期交房，目前已有一条二手房成交记录，建面119㎡低楼层房源，成交价16336元/㎡，对比开盘价跌幅约30%。

如果这位房东是以超2.3万/㎡的首开价买入，那这场买卖大约亏了80万。但考虑到这套房源为特殊楼层，且开发商后期有较大幅度降价，房东实际亏损或许会小一些。

东升旭辉中心还有大量新房未售，项目规划23栋住宅，共计1644套房源，目前已成交备案539套，整盘去化率仅约33%。未来随着更多二手房流入市场，开发商去化难度或进一步加大。