北京像素小区，一套面积53平米的房子，总价竟然只有83万，单价1.56万。北京像素，位于朝阳区东五环外，紧挨着地铁六号线草房站，并不是什么荒郊野外，结果房价竟然下跌到了两万以内。

就在2020年，那会的成交单价还高达3.5万-3.9万，是现在挂牌价格的两倍多。挂牌单价只有1.9万、1.5万，成交单价只会更低。

虽然近一年北京房价基本都处于下跌趋势，但北京像素的下跌幅度，还是太大了些。

说几点看法：

其一，北京像素的致命缺点是商住公寓，受到政策全方位的限制。

北京像素，是一个公寓小区，这类小区，曾经也是香饽饽，受到市场的青睐，成交单价一度高达6.5万。

在17年3月之前，购买商住公寓产品，不需要购房资格，只要付得起房款，谁都可以买。再者，商住公寓这类产品有很多都是loft复式、飘窗设计，很吸引年轻人的眼光。此外，商住公寓类的产品，那会价格比商品房要低一些。

因此，那会儿有不少新到北京、没有购房资格的人，就选择购买商住公寓，等到有了购房资格，再卖掉公寓，购买商品房。

结果，这一个完美循环，在17年3月被彻底打崩。原先买商住公寓不需要购房资格，17年3月后需要占用购房资格；此外，购买公寓也不能办理按揭贷款。这一系列限制公寓的措施出台后，商住公寓的市场，马上就被打爆了。

其二，北京放松调控的措施，目前还没有针对商住、商办等放开。

自23年9月至24年6月，北京发布了大量放松调控的措施，其中针对商住公寓类的房产，依然没有放开。

前阵子，房产调控的模范、房价超低的典型城市，长沙也绷不住了，直接把商住的限制措施给取消了。

公寓要去化，取消限制；当下的商品房去库存还去不完呢，公寓即便放开了限购，于事无补。

北京同样如此，即便公寓放开限购，不需要购房资格直接购买，对整体房产市场的影响，也非常有限。

其三，北京公寓房价一再下跌之后，回报率竟然提高一大截。

以80-90万的房子为例，假设成交价80万，每个月租金3500-4000左右，一年租金就是4.2-4.8万，算下回报，竟然达到了5-6%了。

朝阳区东五环外，这也算是北京的核心区域，房价竟然下跌到如此之低，也是罕见。

本文只是在描述一个房产市场的案例、现象，本身不构成任何买房的建议。

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