过去人们买房，主要看买不买得起房子，而现在人们买房，除了要看买不买得起房子，还要关注买什么样的房子。

其中一个重要的原因是楼市环境的改变以及房价走势的改变，过去几年楼市最大的改变就是从普涨转变为分化，甚至从整体房价上来看，还有下跌的趋势。比如在2021年的9月份，国家统计局公布的70城房价数据，新房环比价格就迎来下跌，而二手房环比价格已经连续下跌了好几个月，整体房价已经开始呈现下跌趋势。

楼市呈现出分化之后，越来越多购房者开始考虑一个问题：如何才能买到真正有升值潜力的房子，避开那些有可能发生贬值的房子。

当然除了楼市环境的改变，人们的居住观念对于买房观念的影响也非常大。在房地产行业刚开始发展的时候，当时我国还处于人多房少的状态，当时人们买房只是为了满足基本的居住需求。随着房地产行业的不断发展，楼市的住房存量越来越多，目前楼市已经逐渐呈现住房过剩的状态。当住房开始过剩的时候，购房者买房就开始有一定的选择性，优质房产会变得越来越受欢迎，而那些低品质的住房将可能会被淘汰。

同时随着人们生活水平的提高，人们对于居住体验的要求也越来越高，因此市面上居住品质比较差的住房将逐渐被淘汰，房价下跌也是非常正常的事情。

总而言之，对于现在的购房者而言，盲目买房的时代已经完全过去，不管是买房自住还是房产投资，都需要十分谨慎。那么问题来了，什么样的房子才是真正的潜力住房，值得购房者购买呢？根据笔者多年从事房地产行业的经验：除了房子本身的品质之外，房子所处的位置也非常重要，房子靠近3个地方会有很大潜力，未来10年将会变得越来越吃香。

首先靠近火车站和高铁站这样交通枢纽附近的房子将会有很大潜力。

近些年来，我国高铁的发展非常迅速，过去火车10多个小时的车程现在只需要两三个小时，给人们的出行带来了很大便利。

不过不少人在回老家或者旅游的时候有这样的经历，真正费时间的并不是在高铁上，而是前往高铁站的过程。比如笔者一个朋友，居住在城市的西四环，而高铁站在城市的东区，每一次去高铁站都要两个小时相当于横跨整座城市，因此虽然每次在高铁上的时间只需要两三个小时，但是他回老家还是需要花费一整天的时间。这位朋友每次出行的时候都会抱怨在地铁上的时间过长，浪费了大量的时间在去高铁站的路上。

房产大佬王石曾说过，随着高铁快速的发展，极大方便了我们的出行，现在的社会是一个移动的社会，年轻人可以轻松去任何城市。不过出行便利的前提是要距离高铁站和火车站这样的交通枢纽比较近。

当然除了出行便利之外，高铁站和火车站附近本身就是发展潜力很大的区域，火车站一般是城市的中心部位，属于绝对的市中心，不管城市的行政中心和商业中心在哪，很多人都会默认把火车站当成城市的中心。高铁站虽然是后来规划的区域，但是高铁站一般都会规划在发展潜力比较大的区域，很多城市都会把高铁站规划在东区，因为东区一般是城市的主要发展区域。同时考虑到火车站和高铁站巨大的人流量，这也会给这片区域的发展带来更多机会。总之，高铁站和火车站不仅拥有极大的便利，同时这里也有很大的发展潜力。

然后重点城市近郊区通地铁的房子也有很大的潜力。

在很多人心目中郊区房比不是市区的房子，能买市区的房子就不要购买郊区的房子，事实上这样的买房观念早就已经过时，因为大城市近郊区的房子才是真正适合大多数人购买的住房。

从居住环境方面来说，近郊区的房子拥有更舒适的居住环境。随着城市的发展，人们已经不再向往繁华热闹的都市，甚至有很多人已经开始厌倦城市的喧闹，而郊区的宁静似乎更符合人们的追求。现在很多城市人都开始向往农村的生活，本质上就是想要追求一种闲适安逸的感觉，而城市郊区的房子基本上可以满足购房者的需求。

从配套设施来看，近郊区的楼盘附近也会逐渐发展出商业区，居住的方便程度不亚于市区。现在郊区的楼盘基本上已经通地铁，周边的配套设施也已经逐步发展起来，生活起来也非常方便。过去很多人可能会担心郊区的房子存在生活不方便的问题，不过这些担心都是多余的，因为随着郊区楼盘居住的人口越来越多，郊区也很容易发展起来。

当然并非所有的近郊区住房都值得购买，需要满足2个重要的条件：首先要房子要位于发展比较大的重点城市，只有发展比较大的重点城市，随着城市的不断扩张，近郊区才会有很大的发展机会；然后楼盘要通地铁，郊区住房和城市的重要联系就是地铁，没有地铁的郊区住房根本不值得购买。

最后就是靠近城市公园和广场的房子。

按照我国目前的人口发展趋势，未来10年老龄化的问题会日益严重，老年人口的比例也会逐渐增加，人口结构的变化对于房地产行业的影响非常大，老年人口比例的增加意味着对养老住房的需求量会越来越高。

在城市中生活的老年人喜欢什么样的房子呢？因为老年人本身需要锻炼和娱乐的场所，因此房子靠近公园和广场比较重要，如果没有公园和广场的话，老年人只能独自呆在房间里面。如果房子周围有公园和广场的话，老年人可以和其他老年人聊天、下棋、运动，生活也会更加丰富，生活的幸福感也会更高。

总而言之，未来10年，随着人们对居住体验的要求越来越高，房子的居住将会更加受到人们的重视。上文中提到的3类房子基本上都是居住品质比较高的住房，未来几年将会变得越来越吃香。