该来的都来了，龙年春节还未到来之际，救楼市的尺度就开始层层加大了。这几天有事，没来得及说，我也看了网上铺天盖地的解读，基本上在信心爆棚和垂死挣扎之间撕裂。
今天铁锤绝不拾人牙慧，我想透过现象带大家看看本质，即从底层逻辑聊聊这轮救市的目的所在。
总的来说，这次是给楼市加了两把火：一是1月24日，央行宣布，自2月5日起下调金融机构存款准备金率0.5个百分点；自1月25日起分别下调支农再贷款、支小再贷款和再贴现利率各0.25个百分点（定向降息）。
存款准备金率下调0.5个百分点，将向市场提供长期流动性约1万亿元。此次央行降准，时机符合预期，但幅度超出预期，因为2022年以来，每次降准的幅度都是0.25个百分点。
简单科普一下，法定存款准备率、贴现率和公开市场业务，是现代各国中央银行进行宏观调控的三大政策工具。而其中法定存款准备率通常被认为是货币政策最猛烈的工具之一，它的变动将直接影响商业银行的超额储备水平，即调低会造成准备金释放，简单来说就是银行有更多“更便宜的长钱”了。
降准对房地产最直接的影响就是，有助于改善房地产信贷环境，即有资金基础了。当然了，央行信贷政策加码，理论上也会有利于房地产信心的修复。
二是1月26日，住建部召开了城市房地产融资协调机制部署会，强调充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。并重申了“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”的要求。
所谓“充分赋予城市房地产调控自主权”，其实就是调控放权，意味着各地在楼市调控的问题上，可以大展拳脚了，即国家管控的限购限贷限售首付比例等政策，可以按需进行调整了。
于是我们看到，仅隔了一天，广州就发布新政，宣布建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。另外房子出租的，或者挂售的，核验时都不算套数。
从广州新政不难看出，现在救楼市的心情是十分急迫的，且用心良苦，既给有钱人开放了多买房的通道，又给普通刚需“打掩护”的机会，花几百块钱就能获得购房名额。
在我看来，这表明广州的限购已经全面解禁了，尚存的限购只是在装装样子罢了。
作为一线城市，广州此番的操作无疑也是一个风向标，之后北京上海深圳很可能也会跟进。我想说的是，一线城市要庆幸现在还有牌可打，因为真正比较被动的是三四五线城市，不仅无牌可打，还要扛住大城市陆续解禁后对购房需求的大力虹吸。
必须承认，这一次的操作，还是熟悉的配方，还是熟悉的味道。仔细分析背后的逻辑，其实用一句话就可以总结：市场当如此，半点不由人。2024开局不到一个月，房地产就大招频出，这无疑奠定了2024年高频调控的主基调。
在我看来，这次央行施展降准和住建部调控放权的背景在于，房地产行业持续低迷，且受此影响，去年四季度制造业PMI指数也持续运行在收缩区间。
简单回顾下去年房地产的情况，大家就全明白了：2023年房地产只有两个数据是正的，竣工面积和待售面积，前者是保交楼的结果，后者是商品房销售不畅的结果。其余诸如房地产开发投资、商品房销售、施工、卖地收入等都是大幅下降的。
2023年全年卖地收入4.5万亿左右，2022年是6.68万亿，2021年是8.7万亿。进一步深扒会发现，2023年内地的超过半数是央国企和地方城投公司。考虑到这个因素，去年卖地收入相比2021年缩水可能超过一半。
正如国家统计局原副局长邱晓华所言，房地产的深度调整，还在进行当中，还没有结束。所以与之相关的上下游行业，也都跟着受拖累，去年全年建筑及装潢材料类同比下降7.8%。
有人说，看现在楼市调控的种种行为，有点“武则天守寡，失去李治”的感觉。其实不然，正如我们之前反复强调的，中国楼市的底层逻辑一直都是财政现象，表面救的是楼市，其实救的是财政，一个需要有14亿人口去谋生计的国家，不可能放任财政风险不管，这是超级红线。
为什么是房地产？因为房地产和地方财政强相关，市场起不来，就没有税收，卖地也无从谈起，财政更没指望、所以调控“脱光”也就顺理成章，哪怕是一线城市，也不例外，限购解禁只是时间问题。
毋庸置疑，在没有其它可以替代土地财政收入的新税种出现前，能长期维稳全国地方债的，也只有房地产。基层人员的工资发放、补充养老金、基础设施建设、地方经济发展、地方官员秀业绩等，哪一条都离不开房地产财政的支持。
去年发生的一些地方公务员工资发放拖延、体制内的绩效奖金退回、精简编内缩减编外等事件，无一不在说明，很多地方的财政真的捉襟见肘了。
这其中，宏观救市的整体逻辑是“保大放小”。说穿了当三四五线中小城市的需求已经被刨光了，任凭怎么刺激都没有新的购买力之后，只能把希望寄托在一二线头部城市。即让有钱人多买房，拉高客单价，弥补低价位产品销售不畅的不足。
只有让更多的有钱人参与投资，拉升购买成交量，才能动员更多围观的老乡下场参战。这很明显是研究透了中国买房者的两大特质：羊群效应和买涨不买跌心理。
所谓的房地产救市，就是为了产生虹吸效应，加速人、钱、户籍由小城市向大城市转移。
在这个基调下，我们将看到未来几年房地产开发商层面将出现“国进民退”的强烈表现，国企央企凭借背后的财力和低融资成本在土地市场大放异彩，债务缠身、输血困难的民营房企逐渐被淘汰出局，发展到最后将只有几家优等生勉强存活下来。
关于这段时间频频喊话的“一视同仁房企融资”，我个人觉得，更多是预期管理，因为在任何行业，只救自己人都是大忌，都会被市场过度解读，继而引发不可控制的连锁反应。
当然了，要求金融机构对民企融资一视同仁是一回事，这些趋利避害的银行等金融机构会不会言听计从，则是另一回事。毕竟站在银行的立场，“盈利”才是头等大事。
另外，必须看到，如今不是只有楼市压力大，股市也是，国内最好的两个大宗资产都是一个长相，问题的根源到底出在哪？
前几天，国家发改委喊话，今年工作的重点之一是激发有潜能的消费，下大力气改善居民收入预期、提高消费能力、增强消费意愿。这是一句直击要害的漂亮话，甭管做不做得到，起码听了心里舒服多了。
进一步思考，这次出手救市可能还有另一层意思，推升资产价格，放大货币乘数效应，修复居民和企业部门的资产负债表。
回归到大家最关心的问题，这一次救楼市再加两把火，又是降准释放万亿资金，又是调控下放权利，到底对房地产有何影响？
参照此前北京等地实行“认房不认贷”政策之后市场的表现来看，个人觉得，这次的两把火顶多有一个月的需求释放，即成交量短暂拉升后，再次熄火。因为真正的救市大招并未出现——继续大幅降低房贷利率，还未实施，这表示银行依旧躺在房贷业务上吸血，不肯让利，这样做的结果，只会让楼市更惨。
每每说到这里，就会有人说，什么都在跌，就是房价不跌。这种说法其实是不对的，过去两年房价一直在跌，连北京这种一线城市，房价整体都跌去了10%左右，部分区域跌幅甚至达到了15%-20%。
2023年，房价下跌的只是“浮盈”部分，卖出价还是比当年买入时高，2024年很可能就不一样了，随着接盘侠大幅减少，很多城市的房价会比现象中跌得多，业主赔钱卖房的剧情也会上演，投资房产亏损的事情将不只是说说那么简单了。
之所以会得出这样的结论，是因为房地产的基本面没有出现任何利好，再加上少子化、老龄化双重利空，未来除少数头部城市外，“房子比人多”的情况将进一步加剧。
拖延了两年后，今天恒大终于传来了正式破产清盘的消息，清盘就是停止公司的运营，然后清点资产进行拍卖变现，按照偿付顺序偿还债务，并最终解散公司。
恒大自己的账上几乎没钱，值钱的就是之前拿在手上的土地和不动产。拍卖能变现多少，谁也说不清楚，时间会给出答案。
今天恒大肖恩回应称，会全力以赴保交楼，这是意料之中的事，因为保交楼是国家任务，完成与否决定了地产商高管最后的人生结局，许家印就是前车之鉴。
宇宙房企恒大的终局落幕，不免引人唏嘘，但我更心疼无数个受此连累钱房两空的家庭。
有人质问，凭什么企业顺风顺水时疯狂扩张上杠杆，赢了收益归自己，输了负债全民化？
这个“不公平”的问题，我也不知道该怎么回答，也许这就是世界运行的真相吧。正如霍金所言，这个世界没有绝对的公平，大多数人都在为少数人制造的金融危机买单。
前段时间看足坛反腐纪录片，里面提到李铁一场球花1400万贿赂对面俱乐部，其中600万被中间人私吞。这些钱都是从房地产中抽走的，最终都是买房人买单。因为那几年，近八成的足球俱乐部都是由地产商赞助。
不过，恒大和倒下的地产商们，再次向我们诠释了一个朴素的道理，靠时代红利加杠杆换来的暴富，并不是凭本事赚的钱，这些财富都可能在周期结束时被收回，而对他们罪恶的审判也不会缺席。
