一波松绑新政袭来，南京二手房的价格已连续4个月稳定在2.2-2.3万/㎡。

但成交量比起上个月还有小幅下降。关键是，在海量的库存量面前，有房子能够迅速成交，也有一批房子3个月0成交，陷入流动性危机。

2023-2024年南京二手住宅成交量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

比如城北红山的新庄花园，尽管整个小区挂牌66套，但3个月来还是没一套成交。像下面这套带车位的低楼层，折合单价约2.3万/㎡，低于全小区的整体均价，但一直没能成交，1个月前还自降了10万挂牌价。

城东的五矿晏山居也在近3个月内0成交，整个小区挂牌量高达76套，另外还有33套正在出租，挂牌均维持在5万/㎡上下，低楼层4万+，中楼层5万+。但凤凰紫金和旭府均价也就5.5万/㎡，五矿这个价格在当下来看，确实竞争力不大。

城南小行的恒大华府靠近河西，起步面积大，改善氛围浓厚，但3个月来，小区没有卖出一套房。究其原因，除了小行一带二手有仁恒，新房有越秀，不缺供应量之外，恒大华府本身也有很大责任。小区的面积尽管大，但户型设计却不够“改善”，就拿一套200套的房子来说，打造成5室设计，导致每个卧室尺度一般，客厅也是不够阔绰，跟当下的买房需求脱节了。

不难得出结论，难成交的房子除了个别价格不够诚意，大概可以分为3类：

1、周边新房供应量充足的二手房小区

供求影响价格，当周围的新房够多，价格降到位了，二手房自然难成交。

2、终极改善豪宅

这类房流通速度本就较慢，像玛斯兰德、金陵玖园这样，一套房动辄就要3、4千万的，受众群体本就很窄，去年南京3000万~5000万的二手房也就卖出24套，而全南京这样级别的改善房，却不下100套，供大于求，卖出去的也就正常了。

再加上，南京终极改善性新房迭代，河西中海江南玖序、金陵月华、招商金陵序……关键密度还够低，豪宅赛道相当拥挤，那么不可避免地就要影响二手豪宅的成交量了。

3、投资价值迅速退却的次新房

南京有这么一些小区，前几年投资热，近几年又迅速降温。

一方面，投资价值退却，区域居住需求已经置换得差不多了，需求量不足以消化供给量。另一方面，投资客想尽快套现走人，价格也陷入内卷，这让买家更加观望，或者干脆直接看别的小区。

像岱山的世茂璀璨睿湾，本身小区交通便利，几个次新小区交付完，居住氛围也有了。但当初很多人也是投资买房，这个时候就想抓紧变现了，只是碍于成本加上对市场抱有期望，很多人的价格降不下来，区域需求量也有限，成交就难了。不止是世茂璀璨睿湾，和峰南岸、绿城云栖玫瑰园等，也是3个月0成交。

特别提醒

1、本篇数据仅涉及南京八大区内有报价及挂牌的二手房小区，有部分新交付小区会被统计到，成交数据少是正常的；2、数据来源于贝壳，不排除这些小区中有其他渠道成交的情况，所以以下数据仅供参考；3、数据庞大整理不易，如有错误欢迎指出。

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