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经常读过9年义务教育的同学们都知道，不管是怎样分配，一个班上至少有一个学生的号召力是非常强的，即便你把这个人转学或挪走，但一段时间后，班里又会出现一个很有号召力的学生。

这个学生的号召力、煽动性、蛊惑力都非常强，他不一定是学习成绩最好的，也不一定是学习成绩最差最捣蛋的。

房地产市场也是这样。

提起开发商和楼盘的号召力，并不是说谁卖的最多谁就最牛、最有品牌号召力。

前几年融创文旅城连续两年住宅销售额超百亿，现在谁还讨论它？

这个品牌号召力指标，其实也可以量化，那就是市场占有率。

当然，在一个容量太小的市场里去评判市占率，没什么意义。一个班上只有你一个学生，你非要厚脸皮说自己最受欢迎，那很没劲。

就像我非要说我自己是南岸区某街道某小区某栋楼30层里最帅的，这种就属于是没脸没皮了。

只要多设定几个标签，每个人都能当几分钟的第一名。

就像美国艺术家安迪·沃霍尔说的，在未来社会，每个人都可能在15分钟内出名。

02

在市场占有率这块，中央公园是最尴尬的。

一方面，它是住宅销售额最多的。

2024年1-8月，中央公园卖了50亿元，是重庆的销冠。

另一方面，它也是竞争最激烈的。

中央公园是全重庆房地产市场里最卷的区域，足足有30个在售楼盘，是所有区域里楼盘数量最多的。即便做到了销冠，市场占有率也仅仅只有13%，是市占率最低的区域。

中央公园的市场总量确实是要大一点，流量是要大一点，但也禁不住这么多楼盘来分啊，很多开发商在中央公园都吃不饱。

◉ 杨一设计并制图

经常开餐饮店的朋友都知道，如果你要开店，基本就是两种选择，要么在大众都喜欢的产品，流量大、曝光度高，但竞争也激烈。要么创新搞小众产品，有一定风险但是没那么卷。

中央公园就像是火锅和重庆小面，是最能代表重庆餐饮的品类。

重庆人都喜欢吃小面和火锅，店开的满城都是，三步一家五步一店，到处都可以找到，流量非常高。

你要是不想那么卷，就选其他的，串串店、江湖菜这些，流量小点竞争烈度也低点。如果还想再安逸点，就选什么泰餐、东南亚餐饮，吃的人没那么多，店也不多，但生意可能也不怎么好，毕竟市场容量就这么点儿。

如果你身边有朋友在中央公园做房地产，有空多跟他们联系联系，在中央公园做房地产，确实是地狱模式、地狱级难度。

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来看看重庆市场号召力最强的5大楼盘。

◉ 杨一设计并制图

1、磁器口-双碑-井口板块。

磁双井板块总共有5个楼盘在卖，1-8月卖了4.5亿元，其中卖的最好的楼盘是万科清水甲第，卖了3.7亿元，市场占有率高达82%

万科清水甲第在主销期时经常名列前茅，一方面是地段和配套都很好，沙坪坝核心区，另一方面产品性价比高，主力产品是在150-200万左右。

这个价格区间在重庆的选择很多，比如中央公园，很多买万科清水甲第的客户，都是区县的。从区县上来，要么先去中央公园看一圈，然后再到沙坪坝看看，最后有很多都会选择万科清水甲第。

现在楼盘基本已经清盘了，这种市场环境下，万科的销售速度算很快了。

2、滩子口板块。

滩子口板块总共有5个楼盘在卖，1-8月卖了4.2亿元，其中卖的最好的楼盘是华润半山悦景，卖了149套，卖了3.3亿元，市场占有率高达78%

华润半山悦景地段还算不错，位于杨家坪核心区附近，产品以改善为主，套均价格在220万元，圈层相对较为纯粹，现在在卖的是建面121-138㎡的现房小高层。

1-8月卖的这149套房子里，有100套是在200-250万，34套是在150-200万，15套是在250-300万区间，项目整体还是偏改善。

不要小看这个价格定位和产品定位，九龙坡核心区目前在售的大多数楼盘，整体都偏刚需刚改，面积小、价格低，华润半山悦景就正好避开了市场的红海竞争。

3、汽博板块。

汽博板块总共有5个楼盘在卖，1-8月卖了8.1亿元，其中卖的最好的楼盘是龙湖海成青云阙，卖了261套，卖了4.6亿元，市场占有率是57%

龙湖海成青云阙地段还行，位于机场快速路边上，产品以改善为主，是龙湖的高端产品系列，还可以读八中金果校区和渝北实验小学，现在在卖的是建面126㎡和143㎡的大平层，买房还送车位、洋房免契税。

地段、品牌、产品，这些综合构建起了青云阙的护城河。

1-8月卖的这261套房子，有127套是在150-200万，有61套是在120-150万，53套是在200-250万区间，项目整体还是偏改善。

4、弹子石板块。

弹子石板块总共有7个楼盘在卖，1-8月卖了17亿元，其中卖的最好的楼盘是长嘉汇，卖了9.5亿元，是重庆市的第二名，市场占有率是56%

长嘉汇就不过多介绍了，毕竟在重庆卖了这么多年了，销量一直都很好。前几年的重庆知名豪宅——两江峯，就是它开发的。

据说长嘉汇将在今年第4季度推出第四代住宅，观宸的千重锦都如此亮眼，长嘉汇又会给到市场怎样的惊喜呢，非常期待。

5、龙州湾板块。

龙州湾板块总共有8个楼盘在卖，1-8月卖了8.7亿元，其中卖的最好的楼盘是洺悦城，卖了445套，卖了4.3亿元，市场占有率是49%

洺悦城盘踞在龙州湾已经有些年头了，之前一直都是龙州湾的销冠，也一直都是当地的价格屠夫。只要它一降价，周边的其他楼盘都得抖三抖。现在它还有最后100多套房子，就快要清盘了。

1-8月卖的这445套房子里，有223套是在100万以内，159套是在120-150万，项目刚需属性非常明显，但同时也给到了很多想在重庆买房的人一个落地重庆的机会。