春节后，楼市复苏的信号越来越明显，复苏已经开始从二手房市场和商品房市场，向土地市场传导。
2月16日，国家统计局数据显示，连续下跌12个月后，1月全国70城新房价格指数止跌。一线城市房价率先复苏，1月一线城市新房价格环比上涨0.2%。
春节后，杭州楼市特别是二手房复苏明显，成交速度加快，成交量增大。
2月前20天杭州市区二手房成交量突破4000套，最高日成交达360套，预计全月成交将在6000套左右，接近去年6月高位的6500套。
商品房市场虽然受限价、摇号政策影响，无法完全反映真实市场情况，但仍能窥见房企推盘速度加快。
2月还未结束，杭州本月新房已开盘41次，超过1月的开盘量36次，比肩去年上半年水平（按单张预售证统计）。绿城·馥香园、特发·澜栖府需社保入围，中签率都在11%左右。
2月21日，杭州又迎来一轮集中供地出让，距离兔年首批宅地出让“开门红”仅过去两周，土地市场热度不减，甚至竞争更激烈。
本批次杭州共推出13宗涉宅地，总可建面积93.5万㎡，总成交金额182亿元，10宗溢价成交，其中8宗溢价封顶需摇号产生竞得人。
在上午的竞价中，滨江成大赢家，不仅自己拿下未来科技城和大江东各1宗地块，又联合建杭竞得良渚1宗地块，拿地总金额超34亿元。
但多数地块将通过摇号产生得主，更大的悬念将留在2月21日下午揭晓。
1、随着疫情封控放开后第一波冲击结束，经济社会生活逐步恢复，特别是房地产市场政策大幅转向。
春节后，杭州市场特别是二手房市场率先展露出复苏迹象，转好的市场信心和预期传导至土地市场。
加上房企融资环境改善，因此在2月21日杭州土地市场上，房企表现的更积极，以扩充自己的土地储备。
2、本批次改善地块不少，低密宅地唱主角，但市场分化明显。
容积率2.0以下的有9宗，占比近七成，其中容积率1.5及以下的低密地有5宗，分别位于湘湖新城、良渚、临平新城、银湖和青山湖科技城。
在改善客群活跃的杭州，这些低容积率地块可打造洋房、排屋、叠墅等更高溢价的产品，且按照住宅限价仍有一定利润空间。
但市场冷热不均，钱二、浦沿、湘湖新城、良渚和临平的地块竞争激烈，而银湖和青山湖地块则底价成交。
3、供地的多个区域和板块住宅库存极低，甚至已经断供。
萧山市北住宅断供半年，良渚仅一盘在售，未来科技城去化周期仅1.5个月，勾庄仅3.5个月，江湾新城不足6个月，滨江全区也只有7.6个月。
这些地方是商品房摇号热门区域，流速稳定，甚至部分板块住宅供应短缺，自然引来不少房企争夺该区域的土地。
2月21日杭州集中出让土地指标一览表
01
紧贴江河汇的钱二宅地封顶摇号
钱江新城二期（江湾新城）云峰大厦东侧宅地溢价封顶，进入摇号环节。
该地块优势和劣势都非常明显，优势是地块距离江河汇流区非常近，而劣势是地块紧邻空港高架，位于空港高架、艮山西路和铁路围合的三角区内，或有一定干扰，且与钱二其他区域分隔。
在三角区域内地块与钱江府、云峰大厦、云峰家园相邻，距离6号线元宝塘站约600米。
地块容积率1.9，可建面积4.6万㎡，精装限价66000元/㎡，最终溢价封顶摇号，封顶总价20.6亿元，楼面价44815元/㎡，溢价11.99%。
钱二地块实景图
图源：杭州读地云
2022年，钱二成为宅地供应大户，合计成交8宗宅地。其中，江华玺云、潮观揽月轩、建杭项目，与成交的地块相邻，精装限价一致，均为66000元/㎡。
江华玺云多次开盘，137-199㎡大户型为主，中签率19%-56%；潮观揽月轩今年1月首开，也是175㎡、192㎡大户型，中签率近20%。
钱二住宅潜在供应量约28万㎡，但流速较快，去化周期不足6个月（数据截至2023年1月底，下同）。周边市场，除杭州IFC以外，江河汇流区、城东新城均没有新房供应。
02
浦沿宅地进入摇号环节
主城另一宗滨江区的浦沿宅地，同样溢价封顶进行摇号。
滨江区核心区块宅地已经极度稀缺，浦沿智慧新天地逐步成型，将打造数字健康创新高地，浦沿已经并将成为滨江区未来供应的主战场。
地块容积率1.7，可建面积7.4万㎡，封顶总价19.5亿元，楼面价26347元/㎡，溢价11.45%。
地块精装限价41800元/㎡，与东北处相距200米的观晖美寓相比，限价上调了1800元/㎡。不过，今日成交地块容积率1.7，而观晖美寓为2.8。
地块距离4号线浦沿站约500米，毗邻浦沿幼儿园和浦沿小学。
浦沿地块实景图
图源：杭州读地云
滨江区住宅潜在供应量约33万㎡，去化周期约7.6个月。除西兴街道的江斓映象府、长河街道的傲旋城以外，待售在售楼盘主要在浦沿街道。
2018年拿地且已结顶的栖棠誉湾迟迟未开盘；滨玺云筑（22年1月首开）、江荣府（21年9月首开）仍在售；2022年拿地的晓月和风中签率约57%-78%、观晖美寓中签率约34%-65%。
地块周边次新二手房较少，参考2010年拿地的绿城巧园，二手房挂牌价约4.4万-5.6万元/㎡。
03
勾庄、良渚有宅地封顶摇号
滨江竞得未科宅地
余杭一口气推出4宗宅地，且所在的未来科技城、勾庄、良渚都是住宅存量低、流速较快的板块。
未来科技城241号地块，容积率2.5，可建面积4.4万㎡，精装限价36100元/㎡，由滨江以总价10.9亿元竞得，楼面价24578元/㎡，溢价6.86%。
地块东至浙大一院，距离3号线文一西路站约500米，周边住区建设成熟，被未来悦、中南樾府、印未来、湖畔云庐、镜溪绿汀等小区包围，二手房高层挂牌价约5万-8万元/㎡。
未来科技城住宅潜在供应量约10万㎡，去化周期仅1.5个月。除大华西溪风情以外，新房集中在枫汀云邸（精装限价36100元/㎡）和低密的汀岸晓庐（精装限价42520元/㎡）。
未来科技城地块实景图
图源：余杭读地云
勾庄的绿城海棠三子、滨江的福翠里和运翠轩，都是2022年摇号大热门，中签率多数在20%甚至15%以下。
勾庄推出的宅地南面紧挨着星创城，东面与福翠里、运翠轩为邻，距离4号线好运街站约400米。
地块容积率2.3，可建面积15.2万㎡，精装限价仍为31200元/㎡，溢价封顶摇号，封顶总价30.3亿元，楼面价19901元/㎡，溢价11.8%。
勾庄住宅潜在供应量约21万㎡，去化周期仅3.5个月。除星创城少量房源外，在售新房仅星缦云渚城。
去年底刚交付的华润城北万象城（幸福里），二手房挂牌价约3.6万-5.4万元/㎡。
勾庄地块实景图
图源：余杭读地云
勾庄西面近期供应稀缺的良渚新城也推出了2宗宅地，一宗溢价封顶进入摇号环节，另一宗底价成交。
星图光年轩西侧地块，容积率1.5，可建面积8.6万㎡，精装限价34320元/㎡，由滨江&建杭联合以底价16.1亿元竞得，楼面价18700元/㎡。
良渚星图光年轩西侧地块实景图
图源：余杭读地云
美院东侧地块，容积率1.8，可建面积10.3万㎡，精装限价30410元/㎡，封顶总价18.3亿元，楼面价17746元/㎡，溢价11.61%。
良渚美院东侧地块实景图
图源：余杭读地云
两宗地块容积率都较低，适合打造改善、低密产品，限价因此均突破3万元/㎡。但滨江&建杭地块容积率更低，即使是底价成交，楼面价也更高，住宅限价要高出3910元/㎡。
两宗地块距离2号线良渚站在400米以内，周边有良渚第一小学玉鸟校区、永旺梦乐城等配套，周边次新二手房众多，挂牌价3.0万-4.2万元/㎡。
良渚住宅供应短缺，目前仅有星图光年轩一个楼盘在售。
04
萧山市北地块昨日报价已封顶
湘湖宅地也进入摇号
萧山市北自去年8月绿城咏桂里售罄后，新房断供已有半年。
今日成交地块位于咏桂里西北角500米处，往北与钱江世纪城一河之隔，距离2号和7号线的建设三路站约600米，但东侧距离铁路最近约500米。
地块容积率2.5，可建面积6.6万㎡，精装限价仍是39500元/㎡，该地块昨天在报价时已封顶，封顶总价16.2亿元，楼面价24583元/㎡，溢价11.74%。
参考咏桂里中签率在38%-53%左右，周边次新二手房挂牌价约4.8万-6.2万/㎡。
萧山市北地块实景图
图源：杭州读地云
另一宗商住地位于湘湖新城，北面与湘湖金融小镇一步之遥，西面距离湘湖三期仅400米，步行即可到达。
地块用地性质住宅兼容商业商务，容积率1.3，地上总可建面积7.1万㎡，地下商业可建面积2.7万㎡，精装限价32750元/㎡，封顶总价13.4亿元，楼面价18950元/㎡，溢价11.65%。
湘湖新城地块实景图
图源：杭州读地云
2022年湘湖新城有多宗低密宅地成交，因区位差异，精装限价在28420-35690元/㎡之间。
相比之下，2月21日推出的地块毗邻湘湖景区、南部卧城，远离工业区，周边环境较好，但距离现有地铁较远，最近的2号线朝阳站在3公里以上。
05
临平两宗地块摇号
大江东地块溢价成交
位于临平新城良熟的两宗低密相邻地块进入摇号环节，地块毗邻艺尚小镇，距离9号线临平南高铁站约700米。
其中，35号地块容积率1.8，可建面积7.3万㎡，精装限价29780元/㎡，封顶总价12.6亿元，楼面价17285元/㎡，溢价11.51%。
36号地块容积率1.2，可建面积5.1万㎡，精装限价33600元/㎡，封顶总价9.7亿元，楼面价18957元/㎡，溢价11.51%。
临平新城两宗地块实景图
图源：杭州读地云
另一宗位于大江东核心的宅地，周边有多个兴耀和滨江的楼盘，容积率2.5，可建面积7.7万㎡，精装限价21300元/㎡，最终仍由滨江拿下，成交总价7.1亿元，楼面价9216元/㎡，溢价1.44%。
大江东地块实景图
图源：杭州读地云
去年11月，富阳银湖万达广场南低密宅地竞争激烈，容积率仅1.0，精装限价25800元/㎡，最终溢价封顶进入摇号环节，由富阳山水置业拿下。
富阳区银湖本次再推一宗低密宅地，位置在银湖科技园片区，容积率同样是1.0，可建面积6.7万㎡，精装限价24960元/㎡，适合打造叠墅、排屋等改善产品。
但本次地块未有竞争，由山水置业以底价收入囊中，成交总价6.5亿元，楼面价9743元/㎡。
地块位于银湖传统低密住宅区，靠近银湖科技园、银湖实验学校、杭州野生动物世界等，但距离6号线银湖站近2公里。
银湖地块实景图
图源：杭州读地云
临安区推出了一宗容积率1.4的商住地，可建面积2.6万㎡。
地块建设内容为住宅、零售商业、商务金融，其中住宅计容面积不大于总计容面积的30%（7702.5㎡），且住宅建筑须按四层双叠式排屋及三层以下排屋设计。
值得一提的是，该地块住宅部分精装限价38850元/㎡，这也是临安区首次出现单价近4万元/㎡的涉宅地。
最终，地块由临安国瑞置业以底价1.2亿元竞得，楼面价4700元/㎡。
临安地块实景图
图源：杭州读地云
在政策暖风吹拂下，春节后，房地产市场复苏势头非常明确。
不仅是杭州，近期进行集中出让的苏州，市场也出现复苏迹象，6宗宅地以1宗触顶、1宗溢价、4宗底价分别成交，其中触顶地块吸引了31家房企参与现场摇号。
在2月14日，杭州印发的《关于推动经济高质量发展的若干政策》中，明确传递要全力稳住房地产投资大盘的政策信号，并计划2023年杭州全市将出让经营性用地10500亩。
杭州供应充足，未来仍有优质土地上市，不乏民生药厂地块、南星水厂地块、五堡TOD、和平广场地块等压箱底宝地。
短期内市场复苏力度继续加大，几乎可以确定。
但2023年全年市场走势仍存在着极大的不确定性，诸多不确定因素来自于房地产市场以外。
包括杭州在内的强二线城市，更包括众多三四线城市，土地供应量极为充沛，甚至很多城市拿出了压箱底的宝地，也是一个基本的市场事实。
下午摇号结果：
1、钱二地块，由华润摇中，楼面价44815元/㎡；
2、浦沿地块，由伟星摇中，楼面价26347元/㎡；
3、萧山市北地块，由南昌市政摇中，楼面价24583元/㎡；
4、湘湖新城地块，由南通神辉置业摇中，楼面价18950元/㎡；
5、临平新城35号地块，由浙江中腾置业摇中，楼面价17285元/㎡；
6、临平新城36号地块，由浙江交控摇中，楼面价18957元/㎡；
7、勾庄地块，由中豪摇中，楼面价19901元/㎡；
8、良渚美院东侧地块，由厦门岩垚盛房地产摇中，楼面价17746元/㎡。
