我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容,来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:
提问:沪叔,你好,请问大虹桥和五大新城,投资潜力的话,哪种更合适呢?
沪叔:你好,目前对于大虹桥是打造到70万人口,如果说完全按照它的规划建起来是要有三个徐家汇那么大的。你要明白规划的概念是什么?就是批地、建写字楼,然引入企业、招人,这就是规划的完成,规划的话最终目的是引入大量人口,还有引入这些企业的类型。最重要引入人口有购买力的人数有多少,才能决定这个规划它的大小和未来你这个房子投资的可能性。
目前五大新城是城市副中心的一个规划,城市副中心这种规划在老一派里面就是像徐家汇这种,包括五角场也是城市副中心的规划,城市副中心的话,不一定说能发展好的。真如也是城市副中心,和徐家汇都是最早一批的城市副中心规划,但是相比徐家汇发展不太出彩。
另外像五大新城这个一个是市级的,大虹桥是国字级的,长三角的核心枢纽,长三角的商务区的话,整个虹桥目前是国家在扶持,督促上海去建设,所以说虹桥是未来的前景比五大新城是肯定要好很多的,五大新城还有一定的不确定性。
提问:沪叔,你好,最近考虑北蔡的三梯队的老破小,不知道由由小区和天池一二村哪个更合适,买房是建议今年买还是明年呀,还是再等等呀,后面会有回落期吗?
沪叔:你好,进才实验小学由由校区是去年3月并入进才集团的,师资教资比之前由由小学有比较大的改观,学区本来没有三梯队之说,所以你说的伪学区也不太成立,这个要看后续他们学校的升学情况。如果是刚需,7月份是比较关键的一个月,挂牌房源会在7月份有增量,可以挑一挑,过了8月大概率是有市场的,房价只会有波动,但一线城市房价整体还是稳涨的,你等的话有比较多的经济和政策不确定因素,可以但捞不到什么好处和捡漏的可能。
提问:沪叔,你好,上海刚需,准备上车,很纠结,是要买宝山顾村,美兰湖的新房或者二手房,还是青浦汇金路附近的房子。
沪叔:你好,买新房还是二手房,要看你的积分,以及贷款多少,现在首套房付6贷4,二套房贷8付2。顾村一直是刚需重点关注板块,青浦汇金可以受到大虹桥辐射,不过大虹桥规划也大,辐射的区域也多,落地规划时间周期长,美兰湖最大优势是环境生态好。总体上建议自住选顾村,偏投资选汇金。
提问:沪叔,你好,有个问题想咨询下:现家庭在上海有两套房产,一个是梅园双学区房,现总价650左右(20年购入,学区三年后用),另外一个在南码头多层房总价在930左右,以后要陪娃念书,在学校附近租房。南码头这套升值较慢,想卖掉换成升值潜力更大的房产,预计价格在1300万以内,8-10年预期,社保180个月,请问买哪个片区是个比较好的选择?摇新房的话积分不高,是买二手房还是去买不要求积分的新房呢?谢谢!
沪叔:目前你的新房基础分应该是25分(如果置换南码头房子后),也就是15年社保,那么这个情况打新,积分热门盘买不了,买一些不触发积分的新盘可以考虑,这种盘的特点属于单批次房源推出来特别多一般多于500套或者是楼盘有比较鸡肋的诟病缺点,其次就是考虑把南码头的老房子置换换更优异版块的二手房。
不管你是想买新房还是二手房,选对板块买房成功一半,买房涨幅决定因素依次是板块、地段、楼盘,产品,无论是一线城市还是二线城市,城市内部各区之间的房价存在比较大价格梯度,每个区域情况更是各有不同,先确定具体区域,选对优质板块,再鸡肋户型也会涨;而劣质板块,户型再怎么优秀的房子也很难涨。买房如何选定板块详见知识星球。
提问:沪叔,你好,上海刚需购房,预算300-500万,首套房上海还有学区比较好点的房子吗?购买总价300-500万左右的刚需房需要考虑什么问题呢?应该在哪里买比较好呢?
沪叔:你好,刚需购房者买房时需要考虑这几个因素,自住+潜力置换、长久居所、区域自住,更多的要考虑房产的增值可能性。在预算一定的情况下,没有绝对的好房,只有匹配你需求的房子,这才是刚需切实的选房标准。一般而言,刚需的购房要求会比较综合,要有个房子住,还得尽量不错的品质和物业,旁边有不错的学校,最好具备较大的升值空间。其实,刚需买房,最忌的就是贪大求全,什么都要好,导致忽略了真实需求,从而各方面失衡、不匹配。因此,第一次买房,其实是做减法的过程:满足自己最核心的需求,适当舍弃其他因素。预算300-500万的可以考虑嘉定、宝山、青浦板块。
以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重,未来注定只有小部分人能赚钱。
沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块,也包括很多不宜公开的房产趋势解读,内部资料欢迎关注获得。