作者:董馨

审慎补充优质土储

从施工建设情况来看，2016-2020年，世茂集团在建面积分别为1280万平方米、2023万平方米、2902万平方米、4279万平方米、5773万平方米；竣工面积分别为770万平方米、765万平方米、892万平方米、951万平方米、987万平方米；营业收入分别为592.86亿元、704.3亿元、855.1亿元、1115.2亿元、1353.5亿元；销售额分别为681.2亿元、1007.7亿元、1761.5亿元、2600.7亿元、3003.1亿元；销售面积分别为491.8万平方米、606.2万平方米、1068.7万平方米、1465.6万平方米、1712.6万平方米。

2021年上半年，世茂集团在建面积达5070万平方米，竣工的总楼面面积约为716万平方米，较2020年同期的466万平方米上升54%。

2021年，世茂集团秉持对产品不断进行研发创新，全方位打造优质居住体验，同时通过运营提效加快热销项目运转节奏，上半年公司合约销售额达1528亿元，较2020年同期同比增长38%，完成全年销售目标约46%。公司下半年预计可售资源达2004万平方米，可售货值约3600亿元，其中一二线及强三线城市占88%，一年以内占75%，布局核心区域且具备结构优势。

此外，2021年上半年受“两集中”供地政策影响，全国住宅用地供需规模下降，热点城市土地竞争激烈，地价居高不下。世茂集团秉持一贯稳健的态度，审慎补充土地储备，通过多元购地策略于“核心城市群”增加土地储备301万平方米，其中按土地总价来看，一二线及强三四线城市的占比约95%。截至2021年上半年，公司旗下拥有424个项目，分布于全国逾110个核心城市，共7283万平方米（权益前）的优质土地，平均土地成本为每平方米5554元。世茂集团的土地储备主要分布在粤港澳大湾区及长三角区域，优质的土地储备及相对合理的土地成本，为公司实现高质量增长奠定了良好的基础。

遭多家机构下调评级

2021年上半年，各地政府持续强化房地产金融监管力度，房企融资及按揭额度持续收紧，放款减速。在行业整体降杠杆的大趋势中，世茂集团坚持稳健财务政策，上半年公司剔除预收账款的资产负债率为68%，净负债率为50.9%，现金短债比为1.19，“三道红线”指标均为绿档。

融资活动方面，世茂集团借贷总额由2020年底的1451.4亿元增长13.3%至2021年上半年的1645.1亿元。2021年上半年，公司短期借贷约占27%，长期借贷约占73%。为获得规模更大、成本更低、期限更长的融资，于2021年1月，世茂集团发行8.72亿美元的优先票据，票面利率为3.45%，期限为10年，创公司境外优先票据利率最低记录。此外，世茂集团推进与大型银行的战略合作关系，保障按揭额度，有力地支持销售收款。2021年上半年，公司与逾60家境内外金融机构保持紧密的战略合作关系，未动用的银行及其他金融机构融资额度为800亿元。得益于良好的发展及多元化的融资渠道，2021年上半年公司综合融资成本为5.6%，维持行业较低水平。

12月17日，惠誉将世茂集团的发行人违约评级从“BBB-”下调至“BB”，并将其高级无抵押评级和未偿高级无抵押票据从“BBB-”下调至“BB”。所有评级均已被置于负面评级观察(RWN)上。惠誉表示，最近几个月销售疲软，加上流动性状况恶化，融资条件迅速对世茂集团不利，导致了此次评级下调。惠誉预计，世茂集团2022年在公开市场将面临约200亿元的债务到期，但公司还有部分信托融资和约100亿元的资产支持证券，其中15亿元于2021年12月到期，56亿元于2022年到期。

同日，穆迪将世茂集团的企业家族评级（CFR）由“Ba1”下调至“Ba3”，并将其继续列入下调观察名单。穆迪副总裁兼高级分析师杨思琳表示：此次评级下调反映出世茂的再融资风险增加，原因是其融资渠道受限，未来6-12个月的债务到期规模较大。穆迪还预计世茂集团的合同销售额将继续下滑，这将进一步减少公司的营运现金流，进而减少其流动性。公司信用状况和流动性状况的恶化，已不再支持其最初的Ba1评级。

12月21日，标普全球评级宣布，将世茂集团的长期主体信用评级从“BB+”下调至“B+”，并将该公司的优先无抵押债券的长期债项评级从“BB”下调至“B”。标普指出，负面评级展望反映出，在融资渠道收窄以及销售放缓的背景下，世茂集团的流动性将持续承压。标普还预计，因销售额和利润率下降，该公司杠杆率将在未来两年恶化。不过，目前该公司应能够利用内部资源应对近期债务到期问题。标普表示，因资本市场融资渠道收窄以及监管环境收紧，世茂集团面临的再融资风险上升。市场对世茂集团的信心弱化将限制公司在境内外资本市场的再融资渠道。

绿色发展数据缺失

随着《绿色建筑评价标准GB50378-2019》新国标的正式实施，参考《绿色建筑设计标准》、《民用建筑节水设计标准》、《民用绿色建筑设计规范》等国家相关规范，并结合各地区政府绿色建筑规划要求和标准，世茂集团在节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境品质等层面积极探索、步履不停。世茂在满足当地建设规范底线的前提下，按照各项目定位进行绿色建筑的设计，努力为社区提供更多节能环保、低碳高效，与自然和谐共生的建筑。

截至2020年，世茂集团绿色建筑总面积达到6463.6万平方米，同比增长28%。从绿色建筑认证情况来看，公司共有绿色建筑一星271座，绿色建筑二星64座，绿色建筑三星5座，LEED金级建筑6座，LEED银级建筑2座。

从温室气体排放情况来看，2018-2020年世茂集团直接温室气体排放总量分别为181.155吨、129.9093吨、111.567吨，2020年公司直接温室气体排放总量与2019年同期相比有所下降。

2020年，面对气候变化带来的风险与机遇，世茂集团积极应对全球气候变化等前沿性问题，严格遵守《中华人民共和国应对气候变化法》、《“十四五”控制温室气体排放工作方案》等国家法律法规，同时正在讨论和草拟公司层面的《气候变化政策》的可行性，以指引公司实施应对气候变化的行动，从而致力在整个营运过程中有效地管理和应对气候变化风险，一方面积极主动采取多项措施减缓气候变化，另一方面制定策略适应气候变化。

空气净化管理方面，世茂北京天誉安装热回收新风机组，引进室外清新空气；北京财富港采用纳米光子技术，模拟自然原始生态并配置高压静电，净化室内空气。

从消耗建材、施工建设碳排放情况来看，2016-2020年世茂集团消耗建材、施工建设碳排放量分别为555.63万吨、552.02万吨、643.67万吨、686.24万吨、712.22万吨，2020年公司消耗建材、施工建设碳排放与2019年同期相比有所提升。

从水资源消耗情况来看，2016-2018年，世茂集团总用水量分别为127333.6立方米、88771.7立方米、88592.31立方米，2020年公司用水总量为17.7291立方米。2016-2018年，公司耗水碳排放量分别为10.19万吨、7.1万吨、7.09万吨，2020年公司耗水碳排放量为0.0014万吨。

水资源利用方面，世茂集团严格遵守《中华人民共和国水法》的要求，综合利用水资源，通过应用多种节水系统，例如，中水系统或雨水回收系统、节水灌溉系统、自动水龙头及自动冲水便盆等，并鼓励员工和租户节约用水，致力于减少水资源的耗用并提升利用效率。其中，深圳龙岗世茂深港国际中心一期公寓（世茂之都）、济南东王长清世茂广场、世茂北京天誉、肇庆世茂璀璨滨江（商住社区建设）等项目利用中水系统或雨水回收系统节水；深圳龙岗世茂深港国际中心一期公寓（世茂之都）、肇庆世茂璀璨滨江（商住社区建设）、茂名世茂云悦壹号等项目采用节水灌溉系统节水。

从用电碳排放情况来看，2016-2020年，世茂集团耗电总量分别为1117827.92千瓦时、699320千瓦时、1772366.056千瓦时、5211.6892吉焦耳、6018.9982吉焦耳。

能源消耗方面，世茂集团严格遵守《中华人民共和国节约能源法》的要求，通过设计节能目标、采用节能设施、建立智慧能耗管理对资源使用进行合理配置，减少能源消耗，以提升资源使用效率。其中，郑州金锣湾、武汉世茂云锦（K3、K7、K9地块）、肇庆世茂璀璨滨江（商住社区建设）等项目安装群控节能电梯或电梯采用能量回馈装置；江门世茂碧海银湖、济南东王长清世茂广场、临沂璀璨熙园、南通星澜都会、苏州世茂铜雀台等项目采用分区/定时/感应灯节能控制照明系统；世茂北京天誉等项目采用分时控温的空调新风智慧系统；江门世茂碧海银湖、深圳龙岗世茂深港国际中心一期公寓（世茂之都）、济南东王长清世茂广场、世茂北京天誉、肇庆世茂璀璨滨江（商住社区建设）等项目采用节能型LED灯具。

智慧能耗管理方面，世茂集团通过大数据、云计算、人工智能、远程运维等技术打造的世茂智慧能耗管理平台，将传统的设备人工控制、环境人工检测、能耗人工登记等管理手段，转变为设施设备、园区环境、能耗消耗等即时智慧监控；并以数据获取、大数据计算、数据分析、能源预测等功能，提出能源优化策略，全面提升能源利用效率，降低能耗成本，实现绿色环保管理。

从燃油消耗碳排放情况来看，2018-2020年，世茂集团燃油消耗量分别为66899.44升、1487.7196吉焦耳、1277.6635吉焦耳。

废弃物管理方面，世茂集团严格遵守《中华人民共和国节约能源法》的要求，对资源使用进行合理配置，减少施工建设过程中所产生的资源消耗，以提升资源使用效率。在项目施工建设过程中，世茂集团实施绿色施工智慧化管理，制定节能措施、实行用水计量、选用绿色材料以及控制施工现场的噪音、扬尘、有害气体、固体废弃物的排放等要求，有效做到节能、节水、节约材料、资源利用以及环境保护。

扬尘治理方面，公司项目施工现场外墙围挡、内墙围挡，采取封闭措施。同时，临边防护上方均布设支流管道并与环保线上检测设备联动，将围挡喷淋及现场设备相连。此外，智慧云平台即时反馈现场各区降尘喷淋启停状态，自由切换自动与人工模式。

噪音管理方面，公司安装了扬尘噪音环保在线监测仪，对颗粒物PM10、PM2.5、噪音、温度、湿度、风速、风向等主要7项指标数据进行实时监测。同时，通过无线方式传输数据至智慧云平台，并通过现场安装的远程视频监控系统实时显示设备实时在场情况。

水污染管理方面，公司实施施工现场污水的防控措施，设置化粪池、隔油池、沉淀池等。同时，对涉及有毒性的油料和材料的存储地，设计密封严密的隔水层，认真做好防渗、防漏处理。

此外，鉴于世茂集团部分绿色发展数据缺失，因此公司二氧化碳排放总量不详。

由于绿色建筑和绿色发展数据总体相对较好，世茂集团位居中国投资协会创新投融资专委会、标准排名联合发布的“2021中国绿色地产指数TOP30”第6名，“2021中国绿色地产指数（民营）TOP10”第2名。化解当前债务风险和财务困窘状况，实现可持续发展，成为当前包括世茂集团在内的众多民营房地产企业的燃眉之急。

备注：文中所有绿色发展数据统计范围为世茂总部。