前几天在3月的二手房数据文章中，提到庐阳区单价超4万的16套房源中，除了铂悦庐州府两套洋房，其他均为学区房，其中人民巷18号1套28平学区房，单价更是高达5.8万，蜀山区2.5万以上的成交也以学区房居多。

关于学区房一直争议是比较多的，有人觉得学区房正逐渐失去价值、无人问津，也有人觉得学区房是刚性需求。这几年学区房市场变化也确实很大，和普通住宅市场一样，分化明显，有不少“学区房”价格大幅回落，也有相对抗跌的学区。

但先不管价格如何变化，那学区房是否和网传的一样，已经无人问津？我们还是用数据找寻真实答案。

庐阳区是合肥教育最强区，区域内坐拥南门小学、45中这对合肥王牌学区组合，还有四十二中、安三小、长江路二小、长江路三小、红星路小学、永红路小学、逍遥津小学、淮河路小学等优质教育资源，在学区房市场是最受欢迎的。

面对即将到来的上学季，庐阳区近期学区房的销量也大幅提升，班长筛选了2024年3月庐阳区单价前50的小区，从图上可以看出来，除了铂悦庐州府、森林公园、城市之光等有限几套成交外，基本都是学区房，也以小户型为主。

那庐阳区的学区房价格表现怎么样呢？我们找出来2022年的数据看看。

以人民巷为例，2024年3月人民巷18号和人民巷21号有3套成交，其中人民巷18号是27.62平，单价5.79万，22年最相近的是一套27.77平，单价6.77万；

人民巷21号两套72平的单价分别是3.2万和3.1万，22年72.1平的成交单价是3.9万，都有一定的回落，但降幅并不算特别大。

人民巷属于南门+45中最顶级的组合，我们再来找一个42中的学区看看；

省委大院的学区是红小+42，具备较好的居住属性，2022年成交了22套，均价4.3万。2024年3月成交量非常可观，一共有5套，均价4万，均价变化不大，但具体到房源上看，还是有一定回落的。

我们再来看看蜀山区，蜀山区同样是合肥教育强区，安居苑小学、50中东、50中西、50中新、西园新村小学等非常受欢迎，其中50中西已经成立了3大教育集团，办学规模非常大。

下图为2024年3月蜀山区成交单价排名前50的房源，我们看也大多是学区房，大富鸿学府、西园新村的成交量都非常可观。

通和易居同辉南苑是蜀山区一直成交量比较高的学区房，学区是居苑+50西，2022年在贝系一共成交21套，均价4.34万，其中5万以上有9套，小户型价格明显高于大户型。

2024年3月一共成交4套，但并没有31的小户型，最小的是一套61.6平，单价2.75万，还有3套90-100平的房源，单价2.5到2.56万，降幅不一。

再来看看西园新村，学区为西园新村小学和五十中学东校本部，在2022年贝系一共成交49套，均价3.6万，2024年3月一共成交了16套，均价2.8万，均价回落明显，相对应的单价也同样如此，但销量表现良好。

上面我们选取了的是庐阳区的45中和42中、蜀山区的50东和50西，这些市场上最受欢迎、认可度也一直都是最高的学区，那其他区域的“学区房”呢？

下图为经开区单价成交排行，经开区最受欢迎的学区是168玫瑰园西，其中的绿城玫瑰园兼顾学区和居住，在经开区是独一份的存在，但学区范围内成交量并不高，中海上东区、融创城等小区凭借品牌、品质和房龄等优势，价格表现良好。

下图为包河区的单价排行，包河区最受欢迎的学区自然是48中，不过成交量同样不算多，排行榜上的大多为政务东、淝河板块、包河经开区（省府北）的一些品牌、次新、品质楼盘。

其他几个区情况都差不多，就不一一列举了。

整体上看，目前的学区房与其说是“分化”，不如说是回归理性，前几年随着教育集团化的推行和楼市上行，一时间遍地“名校”和“学区房”。

如今随着市场下行、教育集团化的普及，买房人越来越理性的看待学区这个问题，毕竟一所顶级学区的产生，从践行自己的教育理念，中间不断的修正与完善，到拥有成熟的理念、丰富的教育经验、优秀的师资力量，这需要很长的时间。

所以一些没有时间沉淀、成绩支撑的学校，已经陆续被排除到“学区房”的范畴之外，对教育重视的家长往会头部学校集中，也只有这些学校才能被称为学区房。而现在购入学区房的这部分家庭，也属于真正关注小孩教育，并不会因为害怕学区房贬值而放弃购买。