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上海5月份二手房成交数据全月合计只有1.53套，相比较于上个月，成交量下降了14%左右。

从成交数据来看，踩了1.5万套的荣枯线；同时也是自去年6月以来，上海二手房成交最低的数据，仅超越去年12月份和今年1月份（口罩事件&过年期间）。

可以预见的是，当下的上海二手房市场，行情有多惨淡。我们纵观近十年的二手房成交数据。

今年5月份二手房成交量，仅略好于2017年5月份的1.4万套，甚至还不如2018年的5月份，要知道2017年是刚刚经历过2016年那一拨“认房又认贷”的市场最严厉调控，而且在过去10年里，2018年属楼市最冷年份。

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非中介成交占比

基本上在进入2022年下半年后，上海的真实二手房成交数据就要打一个大折扣，最主要的原因就是“非中介成交占比”。

什么叫做非中介成交占比？就是没有通过中介来成交，而是在交易中心直接更名、除名等操作。非中介成交占比的应用场景，大部分都在家庭成员之间除名，腾挪购房资格用于打新。

非中介成交占比和当下真实市场情况还是比较相符的。在过去几年，非中介成交占比，约为二手总成交量的10%左右。最近就从2022年开始，上海开出了大量新盘，很多人都选择打新吃倒挂，这个时间点开始，非中介成交占比逐渐上升，这几个月都在20%左右浮动。五月份的非中介成交占比还达到了26.3%，创下了近几个月的新高；

除开这个比例，我们得出的五月份真实成交数据，二手房成交量只有1.12万套左右。

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一线市场行情

截止到2023年6月3日，上海二手房挂牌达到了20.12万套，这同样也创了近10年以来的二手房库存量新高。

在过去 10年里，上海二手房平均库存房源在6-8万套左右，而楼市行情火热的年份，例如2016年、和2020年等，成交火热的时候，市面上的二手房源只有3-4万套。

二手房挂牌量的激增，竞品太多，还有新盘倒挂，这也导致了目前房东卖房异常困难的局面。最近不少房东如果急需要钱，不惜打骨折，只为加速卖出自己的房子。

所以，又到了笋盘遍地开花的市场点。

比如浦东比较著名的仁恒河滨城，151㎡原本可以卖到2300万，当下最新成交的一套只有1850万；再比如江宁路的乐活居，65㎡左右的面积，原本可以卖到800-850万，现在只能卖到720万左右。

还有上海阳城，有复旦九年一贯制的学区加持，过去连90㎡左右的一楼两房户型，市场价都在900万-930万左右，如今最新一套的挂牌价格，竟然只有660万。要知道2018年我去阳城看房子的时候，同样的户型，同样的位置，挂牌价也仅有630万。

所以当下的二手房市场，房东想要卖掉房子，只有降价是唯一出路了，你说难不难。

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五月份的二手房市场无疑是惨淡的，如果再不救市的话，后续的二手房市场还会进一步探底。

要知道传统的六七八三个月，是上海楼市的传统淡季，到时候还不排除会“雪上加霜”。所以最近，救市的传闻已经满天飞了。

声称政府已经准备了一篮子的政策，静待时机。具体什么时候政策能落地，还需要我们持续观察。对于上海这样的一线城市来说，无疑会是最后的堡垒。

所以政策应该会是最晚出台。目前还会多观察二三线城市的楼市情况，或者放松政策之后的反馈，才能决定是否放松一线城市。但无论怎么说，当前市场，需要救市的干预已经是非常合理的情况了。