不知不觉，2022年已经要过去了，今年对于大多数人来说是非常艰难的；当然楼市也是一样。 我们可以来复盘一下今年的上海楼市。 01 2022年初的时候的上海楼市，相较于2021年三价取低后的市场，是非常火热的；几乎所有的人都会明显地感觉到，2022年的小阳春会如期而至。但是因为口罩事件，上海楼市的小杨春行情就这样被硬生生地浇灭了。 整个4月和5月，上海楼市的交易量只有100套，可以说是有史以来的最低交易量。不过这是不可控制的原因，也情有可原。 进入6月份以后，上海口罩事件结束，积压几个月的楼市需求，也在短期之内得到快速释放。 首先最明显的莫过于租赁市场。口罩事件之后，上海楼市的租金在短期之内上涨20%，一套世博得老破小，原来年初的时候租金只是在5000元左右；但6月份以后租金达到6000元-6500元。 二手房的需求也是同一时间释放，成交量也是得到快速的回升，六七八这三个月，上海楼市的成交量是非常火热。 这种趋势，像极了2021年的年底，房源快速去化，二手房新增房源较少，有些好板块，甚至整个片区都找不到一套好房子。 02 进入9月份以来，上海楼市仿佛踩下了刹车键，相较于上两个月，市场开始逐渐变冷。这也不能理解，随着疫情解封之后的需求释放，这拨需求总归会在一定时间内消化，而进入9月份以来，上海楼市的挂牌量也开始了飞速的增长，从8月份的4.5万套，到9月份已经达到了10万套左右。 从10月份开始，上海楼市二手房的挂牌量已经突破了13.5万套，同时，上海楼市的一线市场逐渐开始冷却，整个10月份上海楼市的成交量是1.65万套，成交量进一步下滑。 在10月份的时候，让我感觉最明显的就是，市场上会经常有低于市场价，性价比高的房子出现。 例如，位于九亭贝尚湾的90㎡的两房，南北直通户型，在巅峰的时候可以达到670万左右；但10月份的时候，整个贝尚湾只成交了一套住房，而与670万这套房相同的户型，价格已经回撤到了610万，也依旧没有客户问津。 屋漏偏逢连夜雨，在610万好户型还没有卖掉的时候，590万的房源跟着出来了。幸运的是，进入11月份，这套590万和610万的房源已经顺利成交。 浦东新区的明天华城小区，也有同样的现象，巅峰时刻，两房户型可以达到670万左右，且不带车位。目前，价格已经达到了650万左右。而最近，对口周浦澧溪小学的次新电梯两房户型，类似于明天华城和繁荣华庭，房源的去化速度是非常快的，价格也相对坚挺。 除此之外，其他片区的房源也都有这样的特点，在房价跌了5-10%左右的时候，房源基本上都可以快速成交，从一线市场的反馈来看，当下的购房者相对认可跌幅在10%以后的价格，部分人甚至认为已经触底。 03 最近市面上的优质房源也在快速消化，目前市场上在售的房源价格相较于10月份的价格，部分次新好房的价格略有回升； 但是从整体市场看，上海房价还相对处于一个底部的状态；所以可以说，上海楼市开始倒车接人了。 一方面，三价取低政策在边界性放松；另一方面，房价开始有所回调，部分小区距离巅峰时期价格已经回调5%-15%左右。 相比较于2021年那一波30%的涨幅，目前已经回调了一半；但是价格并不可能回调至2020年之前的状态，容易触发很多金融和经济问题不说，且过去的价格不复返是一直以来的趋势。 而且价格回调的产品，大多都比较普通；但是我们所说的六边形战士产品，优质板块、标杆小区、优质房源，除非急用钱，否则价格依然坚挺。 当下的楼市，经济大环境依然处于低迷状态，银行拼命放水，信贷产品层出不穷…… 正好反应了一个现实，那就是当下是我们普通老百姓距离次新品质好房（六边形战士）最近的一段时期； 有足够的信贷产品支撑，有大把的房源供你去挑选，同时在谈判的过程中还可以获得不错的议价空间，所以接论就是当下非常适合刚需上车和置换改善人群。 相比较大红大紫上海楼市，其实这种平稳且波澜不惊的楼市更安全，至少给我们以希望，让我们可以实现买房梦。当下唯有努力赚钱，迎接下一波楼市的行情。