地段，地段，还是TM的地段
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：
和大家聊了聊3月广州的新房成交数据。
3月广州新房网签了5446套，成交量前三分别是增城区、番禺区和白云区。
虽然广州楼市小阳春的炙热没有如期而至，但是整体表现也符合预期。不是那种艳阳高照，热气腾腾，倒是有点像广州3月4月的湿热闷热天气。
4月份的新房成交数据，我预计能在6000到7000套之间，如果能站上7000套以上，那就很是惊喜了。
大家如果去过新房的售楼中心，就一定体验过现场销售的热心服务。
不论那个盘是在哪个山卡拉，还是距离主城区50公里，现场都能给你把这鸟不拉屎的地段，介绍出花来。还能给你描绘出一幅美好的生活场景。
仿佛下一秒山卡拉就能摇身大变城市中心，再不济也是个副中心。50公里的距离也不是事，只要有地铁预期，多远的距离都能近在咫尺。
当然，我这里说的不是销售的嘴巴能化腐朽为神奇，而是想说，地段的重要，一套房子值多少钱，百分之八十都是地段。
01
同样品质的房子，一线城市和四线小县城的房价有天壤之别，这差距就在土地上。
即便都在广州，同样的产品，在不同的土地上，价格也能差五六倍。
核心原因就是不同的土地，与之匹配的资源也不同，造就了不同的地段价值。
而在地段价值之上，长久以来又形成了共识，特别是有钱人的共识，进一步放大了地段价值的分化。
有人总喜欢挑点特立独行的角度，反驳共识的正确和错误。其实完全没必要。
前航道就是比后航道值钱，向东向南发展的趋势势不可挡，三房两卫就是比三房一卫要好，就算广州夏天要24小时开空调，但是顶楼就是热，等等等等。
这里哪些正确，哪些错误重要吗。不重要。成年人不讲对错，只看结果。
地段就是这样，不论外立面玻璃幕墙加铝板，如何精美绝伦。产品如何借着新规，大搞特搞得房率。交标如何堆砌一线品牌，精雕细琢。
在地段面前，都不是那么值钱。
那既然地段这么值钱，那地段价值，到底怎么判断。
02
地段的价值。
先看这个板块距离市中心的距离。
对于广州这样的单中心老城，地段价值自然是以珠江新城为山顶，整体按照距离一圈圈往外递减。例如天河公园、琶洲、天河北、金融城、海珠中，再依次排开。
在大地段定好基调的前提下，我们再看每个板块内部的小地段，板块距离区域核心的距离。
区域核心，一般指区域经济活动最集中的地方。例如老黄埔的鱼珠第二CBD，科学城的区府，番禺的万博、番禺广场，荔湾的白鹅潭，白云的白云新城，增城的新塘。
这是板块再区域内竞争力的体现。
接下来看板块的配套能级，配套能级越高，板块资源聚焦能力越高，地段价值就越高。
商业配套的能级，看的是可以辐射到的范围。最高当然是能服务到全国，甚至全球的。
例如珠江新城，这里不只有地标和高楼大厦。还汇集着最顶级的产业和服务。
除了商业配套外，还有教育和医疗的配套。
我们在选择板块时，可以列一下配套清单，比对一下备选板块的能级此外。
板块配套还代表着一个板块的成熟度，如果一个板块的配套全都是顶级的，这个板块基本上已经发展到顶，房价肯定也会更高，未来兑现的利好会比较少。
这也是为什么，我一般建议大家如果不是有非选不可的原因，那就尽量避免去选择越秀、荔湾，甚至是天河北这些配套已经非常成熟的地段。
水满则溢，月满则亏大抵是这么个意思。
当然，对于大部分人来讲，自住配套不是越高端越好，适合自己的才是最好的。
03
除了距离和配套，交通能级也是一个非常重要，用来判断地段价值的指标。
路网和地铁都是提升交通效率的公共配套，路网和地铁网络密度越高，交通能级越高，地段价值就越大。
广州意义深远的的两条路是内环线和环城高速。
内环线93年开始启动，总投资将近63亿元，前后历时7年，终于在2000年1月全线通车。当时广州为了修建内环线，向世界银行举债2亿美金，拆除建筑，搬迁居民。
环城高速的规划比内环要更早，1987年动工，2000年6月全线通车，总投资63亿元。
内环线解决城区的交通问题，是广州城区的1.0版本。
环城高速就是城区和外部郊区的分界线，是广州城区的2.0版本。此外，产业的发展，对于偏远的郊区板块的地段价值有至关重要的影响。
郊区的板块如果自身没有产业加持，周边也没有特别强劲的产业，对板块形成外溢效应。这个板块未来没有持续的增量和接盘者。
那随着这个板块人口逐步老龄化，消费力不断降低，商业配套的能级也会逐步降低，最终会走向没落。
荔湾老区，越秀，都有这样的迹象。
相反，随着产业人口的导入，不断有年轻的人口导入进来住房需求也会较为旺盛，会逐步形成一个自成一脉的城区。
这也是为什么天河即使服务业如此发达的情况下，仍然希望可以把智慧城的高科技、先进制造业搞起来。
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（2024.4.17 橙子 yxjcena）
