广州什么样的房子，才能算是改善

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

讲了房子价值除了地段外的了另一个需求，学位。

学位房或许永远不是治疗中产焦虑的灵丹妙药，但它至少是一片阿司匹林。

不论共识的正确与否，只要有共识，就会有超额需求。

对一套房子的需求，除了地段和学位外，还有一个需求总是被提起，那就是改善需求。

改善，总是被各种媒体，各种部门拿出来讲，似乎成为了一块随时都能被拿起来的牌子，好在放出宽松政策的时候，遮挡面红耳赤的脸孔。

我们今天就看看，能满足改善的房子，到底应该有什么特点。

01

当我们讨论改善的小区时，我们实际上在探讨如何打造一个更具吸引力的整体开发，而不仅仅是关注某些户型、特定阶段或特定楼栋。

当然，你可以拿中海花城湾或者凯旋的两房来反驳我，但那个是当时时代特有的产物，至少在目前，纯粹性是一个改善盘最基本的涵养。

我们说的再直白一点，就是整个楼盘起码要120㎡起，而120㎡也只能是点缀，超豪宅的面积段应该是主流才对。

而小区本身，也要有一定的规模。没有规模，就没有足够的空间给你的公共配套去发挥，去腾挪。

公共配套，是小区除了户型外，又一个重要的改善环节。

你可能会讲，汇悦台也没见到有什么公共园林，上东柏悦府就是独体楼。

其实还是不一样的，我们先不说汇悦台6000㎡的会所，只说产品的定位还是完全不同的。

改善相比于豪宅，其实更需要公共园林，小区内部空间的配套。最好能满足一家人，甚至一家三代人在小区内部就能实现休闲活动。

小朋友的沙地和滑梯，中年人的跑道和泳池，老年人的活动广场和公园是园林。

当然，什么事情讲求一个适度，社区的规模也不能过大，1000到2000户为佳。

过大的社区，车流人流会变得复杂，纯粹度不够，物业管理的难度提升，很难维持在一个足够好的水准。

另外，户数太多，导致二手放卖时，竞争对手也多，会造成出手难度增加，稀缺性不够，流通性不足。

02

上面提到的，物业也是一个特别重要的点。

我们经常说小区物业的管理不错，什么是小区物业管理，无非就是门禁管理严格，花园维护得当，小区卫生打扫的干净整洁等等。

但是对于改善住宅来讲，仅仅是“管理”是不够的，还要有服务感。

我们要想想，所谓的服务感是怎么来的，不仅仅来自于干净的路面，修建整齐的绿植，还要营造一些尊贵感，细节上无微不至，才对的起改善感。

例如物业的工作人员见到业主，微笑点头打招呼。从管家到大堂前台再到门口保安，颜值要够，起码年轻朝气蓬勃。

主动给业主开开门，收收快递，时不时搞点活动，丰富一下业主的生活。

除了基本物业服务，最好还能提供点有偿的定制服务。

当然，支撑起物业服务的，一定是不便宜的物业费。

物业费除了是这些服务的必要成本外，还有一个筛选业主和租客的作用。

一个纯粹的改善型社区，不仅仅是户型纯粹，住户也要足够纯粹。

高物业费是住户筛选的一个门槛，这个门槛直接且清爽。

把那些追求物业费便宜或者追求物业费性价比的人提前筛选走，让“人以群分”。

高物业费还能减少小区出租的数量。

改善型小区，就要求出租的不能太多，自住的越多越好。

出租多，人群就复杂，有做民宿的，有做群租的，有做合租的，甚至有做员工宿舍的。

这里还有一个逆向“淘汰”的过程，就是出租越多，住家的就越不愿意住，搬出去卖掉房子的就更多，然后接盘的又不是以自住为主，导致更多人出租。

小区的居住体验直线下滑，脆弱的改善感当然无存。

其实物业费花不了太多钱，哪怕物业费收到了10块钱，都是值得的。

我们算笔账，你买套120方的房子，一个月的物业费就是1200块钱，一年物业费也就是1万5不到，你住十年，物业费总共也不过15万。

但是十年花这15万，可以让你的房子比其他房子多涨几百万。投资回报收益高出一大截，绝对找不出几个比高物业费的回报更好的投资收益比了。

我们在广州见过有多少好地段的房子，就因为一两块钱的物业费，导致物业拉跨，拖了房价的后退。

我们举几个例子就知道了，珠江帝景，坐拥一线江景的房子，单价现在也就是8到9万一平米。

骏景花园，金融城北区核心地段，多地铁环绕，就是因为物业开放式管理，房价现在就是5万左右一平。

这几个小区，但凡物业费涨到3块钱以上，换一个万科或者中海的物业，价格绝对比现在要高出20%到30%。

03

最后还有一些锦上添花的要素。

例如要有个不错的学位。

毕竟改善住宅和豪宅之间还隔着一条马里亚纳海沟。所以就别说什么上私立学校，不上公里学校这种话了。

大部分改善家庭还是希望有一个中看又中用的学位的，即使不用，也不能没有。因为你不用，不代表未来再做置换的时候，新买家不用。

除了这些，我们平时关注的通勤、商业便利程度也是挺重要的因素。

改善绝对不是单纯的幽静低调，身居山林之中，不食人间烟火。

改善要的是脑中取静，要的是出门就是购物中心，衣食便利，回家就是清清静静，安适如常。

总有人喜欢扯珠江新城的改善度不够，吐槽珠城很多小区品质不够，户型一般，然后给珠城的房价戴上一顶炒房客的帽子，沾沾自喜。

但凡多几个菜，他们也不至于喝成这样。

先不说去查个册就知道珠城大部分住宅都是全款房，完全没有抵押。

更不用说真正的改善，是通勤时间减少对效率的提升。

电视剧看多了，你们还真以为有钱人成天闲着没事干，有闲情雅致在绿野仙踪，搞野炊打高尔夫，品红酒抽雪茄，时不时出去旅游独家好不惬意。

纯粹是想多了。

有钱人才是最忙的，他们的时间很宝贵的，效率才是重中之重。

真的还在上升期的有钱人，哪个不是一睁眼就至少上百张嘴，盯着自己等着吃饭钱。

在装孙子，扮大爷之间，无缝切换。但不论如何，主打一个撅着屁股干活，见客户，见供应商，做链接，忙应酬。

然后你说他们愿意住在几十公里开外的深山老林里，享受改善的品质生活。

开什么玩笑，小编每天坐在办公室里幻想，坐那么久编故事，不说你的脸红不红，就问你屁股疼不疼。

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（2024.4.19 橙子 yxjcena）