保利滨江和著，距离万博最近的江景盘，值得买吗

提到保利滨江和著，首先让我想到的就是这个盘的江景。虽然后航道的北向江景，相比于前航道的灯火阑珊，纸醉金迷，少了点精致，多了些不修边幅的原生态，但是对折都不止的价格，让这份粗犷也获得了不少人的趋之若鹜。

也算是合情合理。

小区上周六开放了售楼部和样板间，也开始了收筹。预计距离正式开卖不会太久了。

话说，保利最近新开的产品真不少。海珠的保利燕语堂悦，老黄埔的保利招商华发中央公馆，以及番禺大石的保利滨江和著。

这三个新盘各有特点，不会出现同质化竞争，能满足不同板块的客户需求。

一、项目概况及区位

保利滨江和著虽然宣传是万博板块唯一270°环幕江景盘，不过从地段上来看，还是距离大石会更近一些。

距离几个核心区的距离倒是都不远，直线距离珠江新城约9公里、琶洲约8公里，开车就是20分钟左右。开车到万博也不远，10分钟左右。

滨江和著占地面积1.89万m²，计容总建筑面积4.78万m²，容积率2.5比较低。

小区的体量不大，只有4栋32层高住宅+6班幼儿园+部分底商以及公建配套。总共只有372套房。·

住宅有塔楼+板楼两种布局，主推的是建面约90-120-140㎡三至四房的户型，覆盖的客户群体从刚需都改善都有。

其中1栋和4栋是塔楼设计，两梯四户，有86㎡和120㎡两种户型，2栋和3栋则是板楼设计，两梯两户，分布着140㎡的四房，也是小区面积最大的产品。

二、户型设计

小区是住建局新规后的产品，采用新标准，因此户型使用率很高，按照现在开发商对户型卷的程度，使用率超过百分百应该是没什么问题的。

按照销售的刷法，小区大8成的户型都可以看到江景。小区北侧的富丽花园更靠近江边，但是好在楼层不高，对保利滨江和著视野的影响有限。

所以在选择的时候，还是要尽量选择中高楼层，楼层过低，还是会被富丽花园挡住一部分江景的。

住宅有塔楼+板楼两种布局，主推的是建面约86-118/122-142㎡三至四房的户型，覆盖的客户群体从刚需都改善都有。

其中1栋和4栋是塔楼设计，两梯四户，有86㎡和118/122㎡两种户型，2栋和3栋则是板楼设计，两梯两户，分布着142㎡的四房。

具体户型设计如下：

小区隔壁的龙湖御湖境的单价在4.4-5万/㎡。考虑滨江和著的拿地价更低，加上以最近保利全线大促销的风格，我觉得开盘价应该会有惊喜。

姑且预计一个4万/㎡的单价起吧。

三、项目配套

1、交通配套

离小区最近的地铁站3号线大石站，步行距离在1.2公里左右，步行15分钟可以走到，这个距离虽然不近，但是勉强算在步行可抵达的范围内。

通过大石站，2站万博，5站即到广州南站、琶洲等重点板块，到珠江新城也不过6个站。

自驾通勤也挺方便，小区门口就是新光快速，距离珠江新城距离12公里，开车不堵车的情况下，半个小时可以抵达。

2、教育配套

由于小区的规模很小，因此小区只自己配建了一所6个班的幼儿园。

小学和初中就要在附近就读了。按照距离来看，大概率是就读小区1公里范围内的富丽小学和富丽中学。

3、商业配套

小区周边有多个成熟社区，周边底商生活成熟度高，配套相对齐全，大点的商业有建华汇商业中心步行也可以到达。

但是高端商业体，就只能到车程10分钟左右的万博了。

四、周边二手房情况

由于有江景的加持，周边的二手房都是以改善和别墅为主，价格不低。

北侧的富丽家园福安园在4-6万/㎡，隔着一条新光快速路的锦绣银湾价格在3.5万/㎡。

所以如果是4万/㎡的单价，那保利滨江和著在性价比上，对比周边的二手房，还是有一定优势的。

五、项目优缺点

项目优点：

1、景观出众，270度江景，约80%的单位都能望到江景。

2、小区的产品确实做得不错。户型的使用率高，采光通风好，密度低，居住舒适。

3、由于小区周边的住宅区整体比较成熟，因此小区日常的生活配套是足够的。出行方便，自驾10分钟到万博，半小时内通勤可到珠江新城、琶洲。

项目缺点：

1、小区距离新光快速的距离有点近，会有噪声和扬尘的影响，但是目前防噪声的技术已经很成熟，我觉得这点对生活的影响不会特别大。

2、学校存在不确定性，小区没有配建学校，所以中小学都要统筹周边入读。其中富丽小学包含部分村生源。

3、周边城市界面一般，周边以老旧的二手房和村屋为主，而且进出小区的道路窄，易堵车；

4、地铁远，现在小区距离大石地铁站1.2公里，步行去不现实，最好是有小电驴接驳。

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（2024.4.21 橙子 yxjcena）