五一的时候，有国外朋友来找我玩，我们一起吃了顿烧烤，吃着吃着，朋友就向我吐槽起来。

我这朋友来自于尼加拉瓜的一个省会城市，他很痛苦的和我说，在他们拉瓜，虽然全国楼市都在跌，但他那房价跌幅排到了第一，前几年上车的他已经亏掉了首付，他实在不明白，明明是个省会城市，为什么房价跌那么厉害呢？

我翻了下《世界经济图鉴》，边吃腰子边研究，两杯大乌苏下肚，就和他分析了起来。

他们的城市我称为N市，在那里有个很显著的特点，就是城市很发达，中心度很高，建设也很完备，人口很多，可以天然吸纳周边An Grey、North Su等城市的人口，在过去的几年里，房价涨的特别快，人们的预期特别好。

然而一切看起来很完美，却隐藏了一个不为人知的风险，那就是N市作为该州的中心，不仅承担着经济上的作用，更承担着行政上的作用，导致这里“铁饭碗”行业特别多，包括公务人员、国企、银行、以及大学教授和老师，他们占比之多，在整个尼加拉瓜都是排得上名的。

这些人特点非常明显：1、不算富豪；2、收入不低；3、收入稳定；4、信用极好；5、厌恶风险；6、缺少投资渠道（或不能开公司）。

正因为有着这样的特点，在楼市好的时候，他们是会天然流入楼市的，毕竟一来他们收入很高，公积金也很高，当地的房价对他们压力不大；二来他们信用极好，银行非常喜欢他们；三来他们也没啥别的投资渠道了。

这就带来了一个结果，那就是该市长达10多年的房产投资热，有实力的买个5套6套，没实力的借钱也要买个1套2套。

看似2、3套房不算多，与其他城市炒房团动辄购买一幢楼产生了鲜明的对比，但考虑到N市铁饭碗很多，这个投资性房产的绝对数量其实是比较可观的。

这点呢，与尼加拉瓜的其他城市不一样。

尼加拉瓜位于美洲，在其沿海地区还有一些发达城市的，比如S市，那里贸易商很多，私企很多，人们收入很高，房价也特别高，一套价格刚需房价格就能卖到上千万科多巴（尼加拉瓜货币），而N市一套房可能就300-500万科多巴。

故而S市也被当地称为炒房大市，在当地媒体上也经常能看到“炒房团”的报道，但如果我们深入研究，会发现S市虽然炒房的帽子很大，但真正炒房的未必很多。

原因在于S市房价太高了，已经不是一个普通打工人炒得起的了，往往需要很多人集资合起来才能炒一套，所以实际上S市里投资性房产的数量并不多，意味着当楼市下行的时候，二手房抛售量是比较少的。

但N市不太一样，N市房子不贵，铁饭碗又多，就导致人人都买得起房，于是人人都买房，最终这个城市的投资性房产别特多，一旦楼市下滑，大家都会纷纷抛售，导致供大于求，即便城市再好，也顶不住这种抛售量，最终房价下跌的很厉害。

事实上，如果你深入市场的话，会发现那些下跌严重的板块里，常常N多套房都是一个人的，这里面的瓜比尼加拉瓜还瓜，砸盘能不厉害吗？

每个人都喜欢买房且买得起房，导致投资性房产太多，房价波动巨大，牛市的时候涨的很快，熊市的时候跌的很快，这才是核心原因。

朋友听了我的话茅塞顿开，立马又给我点了好几串腰子，问我应该怎么办？

我又翻了下N市的经济情况，看了下它所处的环境和地位，我觉得N市基本面没问题，现在最大的问题就是投资性房产太多，要等这些房子出清，楼市才可能健康。

那么多久能出清呢？

我看了下他们跌幅比较严重的地方，最夸张的一个小区1000套房，大概有700套都是投资的，目前挂牌也就200套，另外500套还在边出租边观望，而目前一个月也就卖个十几套，那么出清的时间还是挺久的。

嗯，想要让投资客们把房子都拿出来且卖掉，确实要挺久的，但再久也能等到。

然而关键问题在于，你并不知道未来会怎么样，比如N年之后，当房子出清了，人口会如何变化？收入会如何变化？政策会如何变化？自动驾驶又会对楼市产生多少影响？你损失的利息收入又怎么算？

这些都不知道，也是各位等待的风险，所以也不是说无脑死扛就是对的。

最后，我指着他们的豪宅大别野，对朋友说：这东西应该还是能保值的，毕竟富人的钱太多了。