底特律在宣布破产不到十年之后，正在成为美国最不可思议的房地产新兴城市。

底特律中央商务区掀起了一波开发热潮。包括福特汽车(Ford)和房地产开发商Related Cos.在内的大公司正在斥巨资建造办公楼和其他房产。

亿万富翁吉尔伯特(Dan Gilbert)是土生土长的底特律人，也是房屋贷款公司Rocket Mortgage的联合创始人，他正在领导底特律的复兴。他的新摩天大楼仍在建设中，最近高度达681英尺，成为该市第二高大楼。这座大楼坐落于底特律市中心第一家Gucci门店的街对面。

在Hudson百货公司旧址上建造的摩天大楼项目占地150万平方英尺，由亿万富翁、房屋贷款公司Rocket Mortgage的联合创始人开发。图片来源：JEFF KOWALSKY/BLOOMBERG NEWS

底特律的住宅市场也在腾飞。自2020年以来，该城市的住房价格上涨了40%，去年秋季的涨幅在美国主要大都会地区中是最大的。根据Downtown Detroit Partnership的数据，自2010年以来，底特律市中心的公寓数量增加了一倍多，达到5,903套。

底特律的商业区转型为其他一些城市提供了借鉴，那些城市正在努力重振空置的市中心，避免陷入逐渐衰弱的厄运循环。全美各地的城市正在竞相将商业建筑改造成公寓，并增加酒吧、餐馆和娱乐场所，以弥补人流量的不足。

通用汽车正在收缩办公空间

在底特律，并非一切顺利。写字楼空置率仍然较高，人流量也没有完全回到新冠疫情前的水平。通用汽车(General Motors)上周宣布将继续留在底特律市中心，同时将把总部迁至吉尔伯特的新大楼。这一消息上了头条新闻。不过，通用汽车未来租赁的办公空间将大大减少，这表明随着越来越多的员工选择远程办公，如何填满办公室将成为一大挑战。

即便如此，底特律市中心的复苏已经提前。大量曾经空置的建筑提供了机会。Downtown Detroit Partnership首席执行官Eric Larson表示，许多建筑都有近百年的历史，楼层少，建筑精美。这些正是适合改建成公寓的建筑类型。

要是在曼哈顿中城等更繁荣的市场，这些建筑早就会被拆除，换成没什么特点的高层玻璃写字楼，楼层面积巨大，感觉像洞穴一样。但在底特律，它们仍是废弃状态，等待着有钱又有地方自豪感的人来改建。

这个人就是吉尔伯特，他在2010年将自己的房贷公司总部从郊区搬到了市中心。

“我们当时实际上有三个选择，”他说。“延长租约，去某个农田建一个园区（这对我们来说其实并没有什么吸引力），或者到市中心来，把这些我们非常喜欢的漂亮的老建筑填满一部分。”

安全是最初的一个担忧。吉尔伯特说，公司组建了自己的安保机制，配备了警卫和摄像头，让员工感到安全，但很快他们就发现，去市中心几乎不太需要劝说。他开始收购附近的建筑，部分原因是为了确保这些建筑不会落入投机者手中，也不会衰败。

Rocket Mortgage位于底特律市中心的总部。图片来源：ERIN KIRKLAND FOR THE WALL STREET JOURNAL

他将自己的房地产开发战略称为“大爆炸方法”。市中心需要公寓、零售和现代办公空间。“那么，你们先做什么？”他问道。“我们想，你其实必须同时做这些事情，才能运转起来。”

吉尔伯特的公司在市中心购买了130多处房产，花费数以十亿计美元。他的房地产公司Bedrock Detroit将拥有百年历史的38层意大利文艺复兴风格摩天大楼Book Tower进行改造，改造成拥有公寓、一家酒店、办公室、零售店、举办活动的场所、酒吧和餐馆。该项目耗资4亿美元，于去年开业。

PHOTO: 摩天大楼BOOK TOWER里一个办公空间的改造前后。

Bedrock将在Hudson百货公司旧址上建造681英尺高的摩天大楼。这座摩天大楼将包含豪华公寓和一家酒店。通用汽车即将迁入的邻近办公楼也是该项目的一部分。

在上个世纪的大部分时间和本世纪初，底特律市中心更多的是与城市衰落联系在一起，谈不上重建。从1950年到2020年，底特律的人口减少了三分之二，从180多万减少到约64万。郊区化和汽车制造业的衰落使办公区留下了大量空置和废弃的建筑。

底特律以前的火车站密歇根中央车站(Michigan Central)庞大的旧址成为城市衰败的一个象征。税收的减少导致该市于2013年破产。

福特在市中心进行再投资

但在吉尔伯特投入的刺激下，其他公司也开始向市中心的房地产项目大量投入资金。汽车制造商福特将斥资9亿多美元重新开发密歇根中央车站及周边地产。密歇根中央车站首席执行官Josh Sirefman表示，该项目的一部分是以前的一个邮件处理设施，已于去年开业，目前已有90多家初创企业入驻。

上述火车站重建计划将于6月开工。相关开发公司董事长、底特律人斯蒂芬·罗斯(Stephen Ross)正与小凯撒披萨(Little Caesars Pizza)的所有者、底特律当地伊利奇(Ilitch)家族合作，耗资15亿美元在市中心北部边缘开发一个包括公寓、酒店、办公楼和零售店在内的项目。罗斯还向正在市中心建设中的密歇根大学(University of Michigan)研究和教育中心捐赠了1亿美元。

福特汽车首席执行官Jim Hackett于2018年宣布了该公司重建历史悠久的密歇根中央火车站的计划。图片来源：BILL PUGLIANO/GETTY IMAGES

多伦多大学(University of Toronto)城市研究教授Richard Florida说：“人们忘记了一件事，那就是底特律绝不乏新贵和财富世家。”

办公楼的租金早已跌至谷底，这迫使开发商们想出了其他的建设方案。他们增加了赌场和体育场馆，修复了老旧的剧院。这些举措使得市中心对办公空间的依赖程度降低，而这正是远程办公时代的一项优势所在。

“一个所谓聪明的城市规划专家可能会说，不要这样做——在体育场馆和赌场上投入数十亿美元”，Florida说。“这么说听起来有点奇怪，但在某种程度上，他们的市中心看起来更像迈阿密或拉斯维加斯。”

底特律已破产以及见诸报端的都是该市的衰落消息这一处境，也让该市和密西根州更加迫切地向开发商提供减税优惠。这些措施通常会引起争议，但非常重要，因为底特律的租金太低，项目无法以其他方式获得回报。例如，上述密歇根中央车站项目将获得超过2亿美元的税收优惠。

去年棒球赛季开始时的底特律克迈利卡公园(Comerica Park)图片来源：GREGORY SHAMUS/GETTY IMAGES

密歇根中央车站首席执行官Sirefman说：“你获得了破产后的那种活力。”

21世纪头10年中期时，Sirefman曾担任纽约副市长Dan Doctoroff的高级顾问，当时纽约市斥巨资重建曼哈顿下城，将其打造成一个拥有公寓、商店和餐馆的繁荣社区。

“纽约的9/11事件是一件非常可怕的事情”，他说。“但它也为我们创造了大胆思考和做大事的机会。我的确认为危机会带来生机。”

大型开发项目吸引了市中心的小型企业。2015年，Dessert Oasis Coffee Roasters的创始人Nathan Hamood在一栋改建的公寓楼底商开设了一家咖啡馆。当时，该店铺周围大部分地区都是空置的。Hamood没钱做市场调查，但他认为附近的房地产开发商已经做足了功课。

他说：“当时有很多开发项目，我们觉得这是一个相对安全的赌注。”有那么几年生意并不景气。但随着越来越多的公寓楼开张，顾客也纷至沓来。

更多工作要做

底特律市中心仍面临挑战。客流量比2019年有所下降，主要是受到远程工作的影响。这意味着当地企业的客户减少了。由于利率上升、银行畏手畏脚，支付开发费用变得更加困难。Related和Ilitch家族的Olympia Development的合资企业原计划去年开始建造他们15亿美元项目的第一批办公楼，但后来推迟了。

“我们都对更广阔的市场有感觉，” Related底特律业务负责人Andrew Cantor说。

通用汽车搬家将使其位于市南端的老家文艺复兴中心(Renaissance Center)前景渺茫。据当地新闻机构报道，通用汽车公司拥有这座大楼，公司首席执行官博拉(Mary Barra)告诉记者，公司正在研究如何把这座大楼派上其他用场。

“我们不需要又一个庞大的废墟再次提醒我们：在底特律，我们永远无法爬得足够高，”《底特律自由报》(Detroit Free Press)社论版编辑Nancy Kaffer在最近的一篇评论文章中写道。

与其他城市一样，有精神健康或成瘾问题的无住房者也会给企业主带来挑战。

通用汽车已经表示，正在为其位于底特律市南端的老家——文艺复兴中心寻找其他用途。图片来源：JEFF KOWALSKY/BLOOMBERG NEWS

Dessert Oasis聘请了一家安保公司，因为之前总有好斗的人来这家咖啡馆。“我的团队没有接受过社会工作这方面的培训，”创始人Hamood说，并说最近情况有所改善。

不过，底特律市中心的情况无疑正在好转，而其他许多办公区形势则相反。

吉尔伯特说：“如果10年前有人说底特律会有一家古驰(Gucci)专卖店，我肯定会嘲笑他。”