我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，想为孩子买房，想买小三室，苏河望距离近，但是需要一段地铁一段公交。杨浦滨江距离远些，但是12号地铁基本直到，苏河望与杨浦滨江壹号怎么选择？

沪叔：你好，环线位置，这两项目都在内外环之间；板块发展，苏和望这边属于普陀光新，之前是棚户区，后期普陀区开始改造，但是还是有大批老小区，项目周边目前城市建面一般，而且普陀区目前主力打造的是真如板块，杨浦滨江一号在东外滩板块，是目前杨浦区主力打造的杨浦滨江区域，目前周边规划796万方地块开发，预计2025年杨浦滨江引进3000+在线新经济创新型企业；这些是两个项目的一些对比，具体要看你的核心诉求和具体需求。

提问：沪叔，你好，最近考虑北蔡的三梯队的老破小，不知道由由小区和天池一二村哪个更合适，买房是建议今年买还是明年呀，还是再等等呀，后面会有回落期吗？

沪叔：你好，进才实验小学由由校区是去年3月并入进才集团的，师资教资比之前由由小学有比较大的改观，学区本来没有三梯队之说，所以你说的伪学区也不太成立，这个要看后续他们学校的升学情况。如果是刚需，7月份是比较关键的一个月，挂牌房源会在7月份有增量，可以挑一挑，过了8月大概率是有市场的，房价只会有波动，但一线城市房价整体还是稳涨的，你等的话有比较多的经济和政策不确定因素，可以但捞不到什么好处和捡漏的可能。

提问：沪叔好。上海人，单身，名下尚有一套动迁房，但可以随时交易给父母。公司法人，流水一直没用心维护，2016年时咨询贷款较麻烦（也是不懂，不高兴多问）只能公积金贷30w，总价150买了虹口老破小，去年240w卖出。目前手上有400w现金，积分大概57。1、请问杠杆买房，流水是否换个法人不是我的公司发工资就行？需要半年以上的流水吗？2、新房哪里比较比较推荐？3、如果不买新房，老破小还推荐吗？看了app上宝山上大、梅陇、中原的房子，有些户型很喜欢。而且我的兴趣就是很喜欢装修改造…喜欢选正方形的户型，按照我的设计理念打造…不过上次投资可能是幸运（同小区面积我的租金最高，卖价也应该是最好的了），第二次投资出手总觉得有点怕…麻烦叔指点下谢谢！

沪叔：你好，①按揭的主贷人如果是公司法人，这样借款的情况，一般银行需要自雇人提供公司流水，个人进账流水，缴税情况等。如若要抬高自雇人的按揭额度，公司营业流水，个人流水都需要做参考，换法人和抬高按揭额度没有必然联系，具体要求以买房按揭前银行信贷要求为准。

②如名下动迁房过户给你父母，之前只有公积金按揭记录，目前纯商贷仍然属于首套，400万首付，你按揭情况并不了解，月供能力并不了解，不清楚你的新房总价段，如果是600-800万的新房，57分积分，今年整个年度新房，浦东可以关注融创未来金融城后期几个地块，颛桥可以关注紫薇花园的加推，在预算内相对是优选。

③吃过投资的红利，实际上和买入和卖出的时间节点有关，一轮楼市投对的成本多，利润也自然多。“老破小”能不能买具体要看多方面因素，地段，附带配套价值，产品本身等，你自子网上关注的板块离散度比较大，二手投资择优板块是王道。

提问：沪叔，你好，名下有套自住房，计划买二套房，预算在1500万，看了愚源名邸和中山学林苑，这两小区优缺点如何呢？

沪叔：你好，中山学林苑地段不错，交通便利，有2、3、44号线三条轨交环绕，配套丰富，400米直达中山公园，和愚园路一小（第一梯队市重点）相距304米，周边还有延安初中、市三女初等学校，未来发展前景不错；愚源名邸是个旧改项目，周边城市界面一般，前面后面都是老公房环绕，但是地段是很好，在内环内，商圈发达，中学是延安中学，小学也是愚园路第一小学。

提问：沪叔，你好，请教一下现在买怎样的房子在上海会比较抗跌呢？之前16年买了套房子，一直没怎么涨，行情不好的时候跌的比较多。

沪叔：你好，之前你买的房子没怎么涨，那就看你的房子所在区域没有轨交，交通不便利，没有产业规划，教育学区也没有，除此之外房子本身品质户型不算好，也不是主流购房群体喜欢的。想买抗跌的房子地段是关键，要么在核心位置，要么在教育学区、地铁交通，商圈都比较成熟的区域，如果品质优质，物业有保障，更是锦上添花。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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