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验房报告是基于房哥验房服务推出的固定栏目，每周更新，从验房视角，为大家实景呈现西安各小区交付实景，让你买房后更懂收房！

查验时间：2023年5月11日

查验房源：金科·博翠天宸，121㎡精装房，高层

购入时间：2020年，12000元/㎡，不摇号

时代的洪流裹挟着人的命运从不曾停止，对于金科而言是这样，对于买了金科房子的更是深有体会！

金科的故事，在诸多暴雷的民企开发商里都有相似的版本，挪用购房资金，施工缓慢，延期交房，有人迎来最后的保交付，有人还停在路上；

对于在西安买了博翠天宸的，好歹是见到了曙光，在经历了一年多的担惊受怕后，小区一期一批次陆续交房，算得上是起死回生了；

景观的大面观感尚可，室内精装配套齐备，公区一分钱一分货，保交付的号召肉眼可见的落了地，一方面是金科股份被债权人提起破产重整，股价跌至1元以下，另一方面西安的小区交了房，让人既感动又无奈。

2023年，西安楼市除了网红盘，更多的注意力仍然需要关注保质保量，如期交房！

备注：以下图文约5300字，图片40张，阅读需18min，当日晴天！

撰文：不知火

验房师：小马、小王

区域现状

未央湖的2020年里，除了招商，金茂等央企落地外，也多了金科，远洋的身影，不同于前者专注的低密，高价，改善小区，后两家选择了单价低，总价少的纯高层；

彼时的港务区摇号正酣，热度逐渐外溢后，主打性价比的金科博翠天宸成为众多刚需的目标，均价12000元/㎡的精装确实很有吸引力，如果没有后续的波折，这应该是一个圆满的刚需在西安安家的幸福故事。

变化出现在22年9月，根据浐灞住建局曾给金科的警示函显示，金科涉嫌挪用监管资金，造成建设进度缓慢，群众担心烂尾，要求开发商解决问题；

此后，一份关于西安博翠天宸项目资金问题的催促函显示，项目共2774户，销售回款调回集团，陕西区域自有资金无法支持项目正常运转，一期一批次确定延期交付，其中被挪用的资金为6亿元。

今年二月，开发商表示住建，经侦已介入监管资金挪用问题，西安公司抵押部分资产解决部分资金，2月底，工地陆续施工，再到5月，一期一批次交房。

相比西安项目的幸运保交付，金科的处境不容乐观，除了股价跌至1元以下，金科股份还因为负债未能偿还，被债权人提请破产重整，自2022年10月30日以来，金科已有多笔债务出现违约。

西安的金科博翠天宸，是金科在陕西的第四个项目，19年六月拿地，属于近176亩的大盘，由于城改拿地，楼面价仅2739元/㎡，除了安置房费用外，还需代建幼儿园，全装修交房。

虽然当下未央湖的热度仍弱于港务区，对标曲江池的说法更多的则是争议，但不可否认，区域的变化却是显而易见的，除了众多开发商拿地外，地铁10号线贯穿，交通发达，背靠湿地公园的优势仍然存在；

金科博翠天宸的位置也正处于未央湖门户，一公里内的河岸公园，地铁口，学校还是齐全的，虽然不怎么摇号，但趁着市场红利，也很快卖完。

作为金科在陕的第四个小区，百亩大盘，历经资金挪用，停工风波，如今又经历着债务违规，被申请破产，这般情况下，保交付的房子到底盖得怎么样，有无明显降标简配，看完今天的报告，足够吃一堑长一智。

大门立面

查验关键词：立面，色调，观感，施工细节

金科·博翠天宸大门朝北，正对着车辆川流不息的秦汉大道。小区大门高大开阔，挑高两层，立面米白色石材搭配深棕色金属格栅，正中悬挂带有小区名称的金色匾额。

门头整体方正简约，虽然不是时下流行的酒店式入户，也没有特别亮眼的设计，但胜在高门大户，配色简洁清爽，观感上还算气派。

（金科·博翠天宸大门实景）

功能上，大门中部为保安亭，右侧设有刷卡闸机，供行人通过，同侧连着消防门；左侧设有地库出入口，小区实现人车分流。

（沿街底商实景）

底商部分，小区大门两侧沿街设有底商，挑高两层，立面为米白色石材搭配深灰色涂料，局部装饰深灰色金属格栅，带有独立防雨棚，目前底商暂未投入使用。

（北向高层外立面实景）

（东向高层外立面实景）

（外立面远景实景）

小区住宅涵盖高层与小高层，外立面采用米白色+深灰色质感涂料通刷，小高层与高层同质同色。

侧立面为突出建筑肌理，采用米白色+深灰色质感涂料进行拼接，使外观更富有层次与立体感。

整体来看，建筑立面配色经典，简约时尚。但不足的是，深色涂料在建筑中使用的过多，从远景不难看出，楼栋整体色调偏深，略显沉闷。

（高层外立面施工细节）

施工细节部分，单元门门头的石材干挂不够牢固，边角等微小处细节处理粗糙，局部有勾缝不完整，打胶不严的情况出现。

建筑立面的喷涂用料及做工一般，墙面刷痕整体较明显，局部有污染和破损等情况。

景观园林

查验关键词：绿化，层次，搭配，树种，观感

金科·博翠天宸总占地约176亩，由4栋小高，12栋高层组成，分三期开发，此次交付一期1批次，小区容积率为3.05，绿化率为35%。

（小区楼位分布图）

从小区平面图上来看，各楼栋错位排布，保证最大通风与采光，景观的空间主要集中南北主轴和各楼栋之间。

（金科·博翠天宸景观实景）

金科·博翠天宸此次为一期1批次交付，园区全貌尚未完全呈现，报告仅对交付部分作实景展示。

一期1批次交付，园区中所展现出的景观不多，绿化以草坪、灌木、苗木等软景搭配为主，硬景不多，如休闲凉亭、围栏、水池等一些常规搭配，未在此次交付中呈现。

已呈现的部分，满目翠绿，草坪鲜活繁茂，景观错落搭配。但细节不耐看，草坪肆意生长，显得有些凌乱；苗木整体偏小且体态不佳居多；灌木栽种不够密实，缺乏修剪，精致度大打折扣。

（高层俯瞰景观实景）

初夏时节，绿意正浓。高层俯瞰园区，草坪翠绿鲜活，景观组团和灌木带有序分布其中，数量上还是比较可观的。

楼宇间的消防扑救面留白较多，园区准备了移动花箱来消解路面的空旷感，不过交付期间花箱暂未安置到位。

（小区主轴景观实景）

北门主轴景观这里，注重归家的礼序感，以大门正中为界，园路笔直，两侧景观夹道；交付期间红毯铺地，交付的喜庆氛围不错。

顺着园路徐徐前行，翠绿欲滴的中央草坪映入眼帘，满目绿意带来强烈的视觉冲击，从闹市到园区的视觉过渡也在此处有了落点。

草坪上，景观组团，雕塑，小品等元素与草坪相互映衬，看点丰富，不至于偌大的草坪太过空旷。

（人行步道景观实景）

人行步道是整个小区景观环境不可分割的组成部分，道路的曲折变化，引起视野范围的不断变化，形成一系列连续的道路空间，游园的体验感也更为丰富。

小区人行步道部分，园路曲折渐变，空间无限延伸，游园体验感还不错；道路两侧多层灌木夹道相迎，人与景的融合感也是有的。

美中不足是园路两侧的苗木普遍偏小，形态一般，未能营造出舒适的林下空间。

（景观组团实景）

景观组团方面，灌木带栽种得稀疏松散且未经统一修剪；球类灌木扁平，缺乏饱满度；

乔木的大小、树形、冠幅和胸径等也一般，所以整体组合搭配起来，在疏密、层次、形态等方面都略显逊色。

在树种选择上，有国槐，银杏，樱花，山杏，紫叶李，紫荆，桂花，红枫，石榴、玉兰、大叶女贞、石楠等等穿插搭配。

（灌木交付实景）

灌木交付部分，园内常见灌木以女贞，冬青为主，部分搭配金边黄杨，红叶石楠，皋月杜鹃等，层次和色彩较为丰富。

（灌木交付细节）

灌木交付细节上，灌木栽种不够密实，未做统一修剪，观感较为凌乱；灌木枯黄、坏死情况不多，但漏栽情况较多，近看局部露土明显。

（草坪栽种实景）

草坪部分，翠绿鲜活，栽种密实，但草坪肆意疯长，未做修剪，整体的平整度较差，偶见杂草，斑驳和露土等情况。

（草坪路面过渡处理）

草坪与地面软硬材质过渡部分，做有导水槽，路面略高于草坪，防止雨天泥水倒灌入路面。

（排水收口细节）

排水收口细节部分，内部装有滤网，表面装饰回字纹砖石，收口美观。

（地面铺装实景）

地面铺装上，园路主要采用芝麻白+芝麻黑仿石砖做跳铺，局部搭配彩色胶粘石跑道或木纹砖。

（地面铺装细节）

部分砖石缝隙大小不一致较明显，偶见砖石破损、裂纹等情况；彩色胶粘石跑道铺装平整，局部有溢色、裂纹等情况，园路整体卫生情况良好。

生活设施

查验关键词：儿童区，器械区，面积，材质

园区内设有一处儿童娱乐场地，场地开阔，地面为彩色塑胶材质。场地上主要娱乐设施有滑滑梯，攀爬物，跷跷板，白沙坑，学步墙，哈哈镜等等，兼顾到各年龄段儿童需求。

（儿童娱乐场地）

此外，儿童娱乐场地内还设有多处座椅，细节周到。

（器械活动区）

器械活动区在儿童娱乐场地一侧，器械种类与数量约六七种。

（乒乓球台）

园区内还设有一组乒乓球台，地面为彩色胶粘石材质。

（休息座椅）

休息区主要分布在楼宇间，以与景观于一体的座椅为主，未见小桌子、遮阳伞以及软装座椅等常规搭配。

（垃圾分类台）

（拖把池）

垃圾分类台设置在楼宇前的景观中，垃圾桶已放置到位，同时带有埋地式拖把池，拖把池上方安装防尘盖，更为整洁美观。

（消防设施&天然气调压设备）

消防设施放置在灌木中，消防设施颜色鲜明，标识清晰；天然气调压设备放置在草坪上，四周未做围栏保护。

（宠物便箱&引导牌）

园区内的常规配套，宠物便箱和引导牌，也都已安装到位。

公区实景

查验关键词：观感，照明，电梯保护，楼梯间

本次查验楼栋为高层，总高33层2梯4户，公区部分包括户外大堂，户内大堂，电梯保护，楼梯间展示四个部分。

（户外大堂实景）

小区户外大堂挑高两层，门头采用米白色干挂石材，中部玻璃单元门，左侧装有电子门禁，门头右侧墙面带有单元标识。

户外大堂方正开阔，石材立面有质感，玻璃单元门通透明亮，整体为清爽简约风格。

（户内大堂实景）

户内大堂面积方正，挑高不足两层，大堂墙面、地面铺设瓷砖，地面铺设有保护层，墙面悬挂装饰画点缀；顶部吊顶+灯带+筒灯+水晶灯，光照尚可。

户内大堂通往电梯间的进深较长，这一部分挑高一层，空间开阔，与大堂铺装基本相同，光照一般。

（户内大堂电梯间实景）

电梯间挑高一层，墙面、地面铺设瓷砖，地面铺设有保护层，顶部吊顶+筒灯+灯带，光照尚可。

（电梯保护实景）

（电梯空间尺寸展示）

电梯部分，品牌为奥的斯，左右双开门，电梯保护到位，卫生良好，容纳人数和载重被电梯包裹遮挡，照明尚可。

电梯轿厢外张贴有电梯空间尺寸，便于业主在搬运家具及大件物品时参考。

（平层公区电梯厅）

平层公区电梯间部分，墙面、地面铺设瓷砖，顶部筒灯，电梯黑色金属包边。

（公区楼梯间实景）

楼梯间部分，金属栏杆安装牢固，墙面乳胶漆，地面水泥，窗户为密封窗，地面有少量污染、破损和裂纹等情况。

（楼顶实景）

楼顶部分，顶面为水泥地面，地面卫生良好，排烟，通风，排水等设施安装到位，此处仅展示实景。

户内验房

查验关键词：户型，实景，装标，问题汇总

户内部分，此次查验的精装高层建面约121㎡，三室两厅一厨两卫户型。

该户型全明通透，利于通风采光；U型厨房，使用方便；主卧套间设计，

户型整体设计较老，除了南向面宽窄外，进门走廊有部分浪费面积。

（121㎡高层户型结构示意图）

（121㎡高层室内实景展示）

（121㎡高层玄关实景）

（121㎡高层餐客厅实景）

（121㎡高层阳台实景）

（121㎡高层卧室实景）

装标部分，精装交付，乳胶漆墙面，母子门，智能锁，玄关柜，新风系统，卧室木地板等安装到位。

（121㎡高层细节展示）

细节部分，常规的入户挂钩，USB插座，小夜灯感应灯及穿衣镜等等都有。

（121㎡高层厨房实景）

厨房装标部分，烟机灶具为方太品牌，台盆、抽拉龙头等安装到位，木纹色地柜和吊柜全部做好，天然气表未做隐藏处理。

（121㎡高层卫生间实景）

卫生间未做干湿分离，台盆、马桶品牌为科勒，客卫未安装淋浴屏，暖风机、镜柜、五金、淋浴屏都安装到位。

室内验房部分，主要问题集中在：

入户门的门扇划痕、掉漆，密封条破损；户内门的门套破损、划痕，门合页缺螺丝，门扇掉漆、起皮、撞痕。

墙面/顶面腻子不平、划痕、污染、缺损、色差；窗框打胶不完整，窗户关闭松动。

柜门高低差；木地板松动。

其他还有，柜子感应灯不亮，镜柜内合页缺螺丝，混合阀装饰盖遮挡不严，地砖缝隙内夹杂异物，推拉门无阻尼，踢脚线装饰条安装不平，阳台灯开关面板破损，拉手未装，推拉门缺锁片等等。

（部分精装问题）

金科博翠天宸整体验收情况还不错，室内大的问题不多，主要集中在门窗工程和涂饰工程，以观感问题为主；

功能问题如推拉门缺把手和锁片，推拉门无阻尼，感应灯不亮，窗户关闭松动等，待妥善处理后，对后续入住影响不大。

注：以下问题仅代表该查验户内问题，不代表所有楼栋

（现场验收问题汇总）

验房结束，验房师对每一处查验问题进行讲解，现场出具电子版报告，维修结束后，业主可以在2年内预约1次免费复验。

验收总结

金科进入西安10年时间，三个盘的存在感并不高，最早的天籁城，赶上房价红利，但输在房子质量，此后的沣西世界城，反响平平，当下的博翠天宸，又历经交房波折；

提起金科，在西安并没有什么亮眼的小区，今天的博翠天宸有可能是金科在西安交房表现最好的小区了，对于买房的人，无意关注破产，股价，债权的恩恩怨怨，只求如期交房，在西安有个家；

朴素的愿望，在大江东去浪淘尽的民企开发商处境当下，也多了买彩票的成分！