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新房报告是房哥&境与宅设计联合推出的样板间寻访栏目，我们会从选房和设计角度，剖析各个热门小区走红原因，拆解样板间，给出全新方案，让你未收房前，先看到家的模样！

第1期，保利·云谷天汇

踩盘时间：2023年9月28日

房源情况：建面约143㎡精装样板间

改造建议：境与宅空间设计

过去的一个月，西安出了五个千人摇，三个在奥体，一个在曲江，一个在航天，最热板块的高新，最接近的是保利云谷天汇，核验过了957个，350万的总价门槛，在高新普遍平销的现状下，保利卖的挺火；

有人是冲着软件新城买单，有人觉得前有保利天悦成功，再买保利一定不亏，更有人是看重了人家的赠送露台，四代住宅虽有争议，但耐不住房子显大；

高新这么多新房，怎么就火了一个保利云谷天汇？

备注：以下图文约4400字，图片25张，阅读需16min！

撰文：寻香行

前世今生

一切的源头，还得从保利天悦开始，作为保利在高新的第一个百亩大盘，当年的双水磨变身还是很成功的，城改拿地虽然前期耗时，但在地价普涨的当下，无疑是稳定的土储渠道；

事实上，保利在西安的多个项目，也都是以城改拿地介入，典型保利天悦，天珺、阅云台等，都是百亩体量，而直接参与土拍的并不多，最被熟悉的就是云谷天汇摇号拿到的这块地；

回归天悦，赶上房价上涨与高新新房断供的时期后，一度跻身万人摇，此后第四学校落地，外加中介炒作宣传下，二手房价格直线攀升，很多人把找到下一个保利天悦，作为高新买房的标的；

这个答案最终出现在保利天汇上，同样是高新，软件新城，首开23500+的价格，外加户型的大革新，在当时风头无二，很快卖到了尾盘阶段；

23年3月，软件新城一宗118.8亩住宅地供应，位置靠近学校，产业园附近小区众多，四家央企参与土拍，最终保利摇号拿到，虽是央企，但动作同样很快，到了今年八月，样板间已经开放；

天汇和云谷天汇，可以理解为一二期，同样品牌，相似设计，区别在于一个靠南，一个靠北，前者主打宽厅，后者推四代住宅的大露台！

这个时期，软件新城的新房供应已经不多，中海小高层尾盘，金茂悦园，天汇尾盘，中建山海境首开，云谷天汇，海棠三章，高新宸樾首开，看似房源很多，但选择却比较困难。

多数人都陷入了保利，绿城二选一，以及等云谷还是买天汇的难题中！

软件新城

作为西安目前热度，房价较高的软件新城，由于软件产业的聚集，在当下的市场比较稀缺，因此被当做买房保值首选区域，来这里看房，很多人是冲着软件新城来的。

但软件新城到底是啥，凭什么房价这么高，人还这么多，许多人确实没有想明白，更多人知道只是附近有华为和中兴，都是高收入的公司，仅此而已。

软件新城的变化是在2018年，赶上西安房价上涨和高新新房断供，此时又恰逢高新三次创业开始，因此软新扩容，从原本的14km²，向东吸纳鱼化寨拆迁后的板块，最终形成面积约25km²的丝路软件城！

有了这个发展轨迹，才有了所谓东西之分，大家熟悉的施耐德、西门子、艾默生、华为、中软国际、海康威视、易点天下、三星、阿里巴巴、圆通科技等世界500强企业主要是集中在西三环外，软东更多的则是产业配套的住宅补充！

即便从2011年软件新城成立至今，西边已经发展了12年，而西边鱼化寨拆迁不过五年时间，自然两侧规划和观感是有差距的！

基于这种产业现状，城市界面和配套密度的差别，大家看房还是首先关注到软西，备选软东，但从生活习惯上，反而是高新人不出三环，外地朋友不进三环；

而在热度颇高的学校上，软新的关注度，远不如cid了，无论是西边的西苑分校，还是东边的西悦分校，更多的则是锦上添花，远没有三期围着31小，11初非中海，中建不买的架势。

从这种购房心态上看，软件新城也是更稳定的，靠近主城区，产业稳定，学校齐全，或许是很多人坚定选择的根源，目前新房单价稳定在25000+左右；

当然，不足也同样存在，143平门槛较高，350万以下很难选房，区域现状上，地铁11、12号线未定，整体缺商业，软东缺明确规划，空地较多，观感一般，外加还有不少断头路；

说到底，更多人的相信，这些只是一时的问题，只要跟着高新的产业走， 买的房子就不会差，扎堆在保利云谷天汇摇号的，也多有这个心理！

展厅实景

回归到小区本身，云谷天汇的位置还是不错的，背后有三号线二期规划，南侧正对海康威视科技园、高新十九小，四初百米之内，附近隆基泰和，中海，中铁建，招商的住宅扎堆，居住氛围更好；

软新不像cid，有明显的区域中心和轴线规划，当下配套较为集中的分别是苏宁云著所在的天谷五路，再就是保利云谷所在的天谷二路，优质位置还是基础区域现状而说；

整体软新的城建面貌，和曲江，航天，港务等同价位区域相比，还是有不少差距的，公园，地铁和商业明显缺乏，急需落地。

（保利·云谷天汇城市展厅）

云谷天汇目前能看到的除了售楼部，样板间外，就是硕大的展示区，包含了附近街景绿化部分，小区外立面风格，大门，部分景观，活动区的展示。

从细节看，和保利过往产品相比，还是让人耳目一新的，弧形元素和挑空露台，是最大的亮点！

（保利·云谷天汇周边）

展厅门前做了一部分景观进行装饰，草坪、灌木、花丛以及乔木穿插搭配，层次分明，色彩跳脱，自然柔和的景观与线条硬朗的建筑交相辉映，起到良好的装饰效果。

（展厅展示区景观）

展厅内部做有部分展示景观，潺潺流水，花丛簇拥，丛朴夹道，乌桕相迎，区域内亦动亦静，绿意盎然，观赏性还是不错的。

（展示区配套）

除景观外，区域内还设有休息区和儿童活动区，休息区内带有软装座椅和小圆桌，儿童区造型童趣，设有埋地式蹦床，打击乐器等娱乐设施。

在有限的展示区范围内，还是可以提前感受到后期小区的交付实景，而向南的保利天汇，实景面积更大，目前已经可见架空层，下沉会所，泳池，入户大堂等部分，云谷天汇后期不知是否会扩大实景面积。

样板分析

室内部分，展示区内搭设了样板间，没有在实体楼里，关注度最多的还是建面143㎡户型，虽然交付是毛坯，但保利仍然做了精装的样板间示意。

（原始交付平面布置图）

户型结构部分，得益于当下143㎡的内卷，外加建筑规范中露台全送，阳台半送的新规，实际观感优秀；

云谷天汇143㎡包含高层和小高两个产品，区别在于赠送面积，南向面宽和厨房布局上，样板间展示为小高布局。

整体户型，得益于近15米的面宽，南向在宽厅的同时，又做到了四面朝南，四室三卫的格局，二孩家庭标配，最大的变化是南向露台部分，通过露台代替阳台的方案，多了半赠送面积；

实际的居住中，如果设置阳台，则面临客厅电视墙较短的情况，因此，阳台即露台，约12个平也足够使用。

具体到样板间部分，按照不同部位，我们也进行了拆解，同时给出了后期自己毛坯装修的建议。

（样板间玄关实景）

样板间玄关实景：

入户玄关处采用硬包材质，配合石材加灯光的组合，从进门开始，就能牢牢抓住人的视觉焦点。

交付后自装建议：

从实用角度来讲，样板间的玄关柜没有设计放置钥匙等一些小件物品的区域，装修成本角度考虑，软包造价较高，展示性大于实用性。

（餐厅厨房实景）

样板间厨房实景：

1、厨房加餐厅一体化的设计观感非常通透，在视觉上给人以放大的效果，厨房门的设计让活动区域较为宽阔，从动线上面来说可形成回形动线。

2、餐边柜从展示角度看，美观程度较高，色彩搭配时尚、新颖。

交付后自装建议：

1、厨房储物率较低，没有设置放蒸烤箱的区域，冰箱尺寸较小，无法满足日常家用，通顶的拉篮，实用性较低。

2、烟机灶具紧挨着厨房门，后期油烟会溅到厨房推拉门上，需要定期清理油污，既费事又影响美观。

3、餐边柜全部都以玻璃展示为主，对物品摆放要求较高，实用性较低，餐厅墙面采用硬包的形式，造价较高。

（主卧实景）

样板间主卧实景：

主卧室在空间展示上面非常吸引眼球，背景墙的设计比较新颖，软包的材质触感舒适，有质感。

交付后自装建议：

1、主卧室储物全部都以陈列展示为主，没有单独的储物分区，后期使用起来非常不便。

2、样板间未设置卫生间与卧室的隔墙，后期反味和潮气也会对卧室墙面的材质产生影响。

（儿童房实景）

样板间儿童房实景：

儿童房的设计在整体搭配上较为童趣，配色上面没有明显的性别区分，榻榻米在功能上增加了大量的收纳空间，设计的也较为合理。

交付后自装建议：

儿童房没有单独的储物衣柜，榻榻米立面柜体深度400mm左右，无法满足日常悬挂衣物和收纳衣服被褥的需求。

（书房实景）

样板间书房实景：

书房为开放式设计，使得空间的通透性和延展性得到大幅度提高，立面柜体的搭配上适合陈列，呈现出非常好的展示效果。

交付后自装建议：

展示柜体太多，且在玻璃展柜上面办公不方便，放式书房，空间内隔音较差，开放式书房在将空间完全打开后，后期改造成卧室的难度较大。

（露台实景）

样板间露台实景：

露台设计了休闲区域，在搭配上非常有设计感，配色上面也较为舒适。

交付后自装建议：

该户型，露台空间集中在南向，北侧无单独生活阳台区域，露台除了休闲娱乐功能外，可设置洗衣晾晒区域，增加其实用性。

改造建议

在后期交付的具体改造方案中，我们主张实用性大于展示型，增加储物空间，考虑厨房日常做饭场景，增加露台晾晒功能，让家更像家，具体的改造平面改造方案如下：

（143㎡户型平面改造方案）

平面改造建议方案：

1、原始样板间玄关鞋柜主要以展示为主，改变样式的同时增加放钥匙及鞋帽分类。

2、客厅按照交付的标准重新调整布局，电视背景墙重新考虑样式。

3、将原始冰箱的位置进行调整，放置双开门冰箱，在原有的灶具的位置新建隔墙，防止油污溅到玻璃门。

4、将原有餐边柜的位置进行调整，扩大台面，增加西厨的功能，地柜增加大抽屉，配置三层拉篮，提升收纳空间的同时还方便取用。

5、将儿童房与书房互换位置，书房增加衣帽区的位置配套主卧室来使用，靠窗的区域放置一字长桌，满足学习、办公等需求。

6、原有卫生间与主卧储物干湿不分离，改造后将卫生间与储物区隔开，卫生间做占用空间较小的钻石型淋浴；增加小冰箱，放置一些需要冷藏的化妆品等。

7、主卧室在卫生间改造后，将衣柜的位置外移的同时增加化妆台，方便使用，同时在视觉上面增加空间的通透性。

8、在生活阳台的位置增加洗衣柜，相较于样板间洗衣柜的位置，洗衣和晾衣的位置更近，在原始洗衣区的位置增加家政柜的位置，可储藏洗衣液、吸尘器等物品。

在云谷天汇上，很容易找到当下热盘的摇号逻辑，即品牌无短板，央企最佳，选址无短板，软新，奥体最佳，产品有创新，四代住宅赠送最佳，配套有保障，产业学校齐全，关键价格不能太贵；

虽然西安当下新盘井喷，但在各个方面能做到均衡的并不多，星河湾，保利云谷天汇，绿城丹桂苑都是同理，好的开发商，拿到一块好地，就已经提前锁定下销量了；

剩余的户型，景观，外立面，样板间更多的是锦上添花的作用，既然是添花，美观度必然是大于实用性的。

下一个高新的云谷天汇会是谁呢？绿城，中铁建，天地源，还是招商？