美国房地产市场的繁荣可以追溯到上世纪90年代。进入新千年后，这股繁荣更呈现出泡沫化趋势。2000年至2006年，美国房价累计上涨近一倍，远超同期 GDP 增速。然而，支撑房价上涨的，除了较为乐观的经济预期，更多的却是金融市场的推波助澜。

首先，美联储采取的低利率政策，刺激了房地产需求。2001至2004年，美联储将基准利率从6.5%下调至1%的历史低点，推动房贷利率下行，房贷成本大为降低。此外，政府为了鼓励自住，给予购房税收优惠政策，也助长了住房消费。在多重利好下，大量资金涌入房市，推高房价。

其次，宽松的信贷环境为泡沫提供了更多燃料。为了争夺市场，银行和房贷机构纷纷放宽房贷审核标准，降低首付要求，延长贷款期限，甚至向信用记录较差的次级借款人发放贷款。私人债务规模快速膨胀。而金融机构又将这些贷款打包证券化，通过CDO等衍生工具向全球转售，使得信贷风险在金融体系不断累积。

房价上涨预期和宽松信贷环境相互强化，催生投机行为。"买房就是赚钱"的观念深入人心。越来越多的人通过零首付或极低首付购房，甚至在持有多套房产的同时再度举债。一些机构投资者也跟风买房，期望获取资本利得。疯狂的投资需求进一步推高房价，泡沫越吹越大。

房价的上涨完全脱离了租金增长和居民收入增长的基本面。2006年，美国房价收入比已升至5倍以上，远超历史平均水平。而租售比则从20世纪90年代的11%下降到4.7%，反映出房价的巨大泡沫。

然而，当泡沫到达顶点，一切都变了。2006年，美联储连续加息，抑制通胀。房贷利率随之上行，导致房贷成本上升，需求减弱。与此同时，前期大量投机性购房者，在房价涨幅放缓甚至回落时纷纷套现离场。新增购房需求锐减，二手房挂牌量大增，导致房价快速下跌。

泡沫破裂，曾经繁荣的房地产市场风云突变。2006年至2012年，美国房价累计下跌近三分之一。大量房主资不抵债，被迫债务违约，甚至破产。2007年次贷违约率升至16%，是正常水平的4倍。房屋止赎量激增。鲜有人问津的鬼城随处可见。

房市崩盘迅速演变为金融危机。由于次级贷款证券化，房贷违约导致与房贷关联的CDO等衍生品价值暴跌，给持有这些衍生品的金融机构造成巨额亏损。标普500指数一年内暴跌近50%。雷曼兄弟破产，美国国际集团等金融巨头濒临倒闭，华尔街风雨飘摇。次贷危机的阴霾迅速蔓延，引发全球金融海啸。

回望历史，我们不禁要问：为何一次次地重蹈覆辙？疯狂繁荣背后，是人性的贪婪与恐惧。当资产泡沫令人陶醉时，理性的声音却常常被淹没。监管缺位、政策偏颇更助长了这种疯狂。然而，繁荣终难敌市场规律，泡沫注定破裂。溃败时，又有谁能独善其身？血的教训一再给出警示，却仍有人不以为戒。这不禁让人感慨：在金钱的欲望面前，人性经得起考验吗？在狂热的市场中，我们能听从理性的声音吗？而历史，会重演吗？