文|一种研究

书接上回以杭州为例：下跌行情中哪类板块的房子最抗跌？

有这么一个板块，一二手的倒挂幅度可以排进全市前5。

但地处绕城高速之外，距离市中心直线距离超过20公里。

陶喆来这里参加音乐节，说

“真的非常开心，今天可以来到杭州这个郊区...”

这个郊区就是阿里巴巴总部所在的板块-未来科技城。

未来科技城板块房价如何从倒挂全市前5，沦落到领跌杭城，甚至带动周边板块集高台跳水？

今天我们聊一下阿里跟未来科技城的前世今生，看产业发展如何左右板块房价。

01

2010年10月，余杭、萧山并入杭州，极大的解决了杭州产业发展空间不足的问题。

在这种背景下2011年未来科技城正式挂牌成立，同年开启海创园、阿里巴巴西溪园区等首批项目建设。

阿里巴巴与未来科技城的缘分由此开始。

2013年8月。板块内欧美金融城（EFC）开盘，板块房价9000元/㎡左右。

西溪园区落成，阿里巴巴1.2万名员工正式搬迁至未来科技城。

这一年阿里GMV刚刚突破万亿。

2014年9月。富力西溪悦居开盘，板块房价1.75万元/㎡。

阿里巴巴上市，每股开盘价格68美元，首日上涨38.07%，市值突破2300亿美元。

马云一夜之间成为中国首富，未来科技城一夜之间诞生了上千名千万富翁。

这一年，阿里巴巴GMV增长60%，达到16776亿人民币。

从那个时候开始，阿里和未科的房价，同时走上了快车道。

2020年6月。板块二手房价已经稳稳站上4万/㎡。

距离阿里4公里一个停工放置约10年的「烂尾盘」西溪公馆复活。

“毛坯2.8w+现房”，意味着摇中立刻就赚几百万。

最终吸引超过6万人报名摇号，参与摇号的冻结资金高达400亿。

那段时间杭州人讨论最热烈的，莫过于怎么从哪里变出一张房票，参与抽奖。

2020年10月发生了太多事情。

首先这场造富运动达到顶峰，蚂蚁金服要上市了，A股发行价确定为每股68.8元，总市值约2.1万亿元。

史上最大规模的IPO蓄势待发。

那天在蚂蚁的总部，准千万富翁的欢呼声排山倒海。

同月，蚂蚁斥资27亿在杭州之江竞得一块总建筑面积52万方的商业用地，计划作为日后的全球总部使用。

同月，阿里巴巴股价达到历史最高点318.34美元，总市值超过8000亿美金，位居世界第六。

然后，马云飘了。

同月，马云在外滩金融峰会上发表了言辞犀利的演讲，直指金融监管问题。

代价是巨大的。

2020年11月，上海证券交易所发布公告，暂缓蚂蚁集团科创板上市。

但当时大部分人并没有太当回事，以为顶多算是对口无遮拦的Jack马的一个提醒。

2020年12月，板块二手房价格来到5万+元/㎡。

很多人依然认为阿里和未来科技城的房价一样，没有上限。

2021年8月，反转开始。

ZJY涉嫌严重违纪违法，接受调查。官方通报为与资本勾连，支持资本无序扩张。传言说ZJY家族耗资5亿入股蚂蚁，并为其上市大开绿灯。

我们无法继续探究真相，但是Z倒台后，蚂蚁的上市也戛然而止。

2021年11月，阿里首次爆出裁员2万人的消息，随后迅速辟谣。

但市场的反应永远是滞后的。

2022年2月，板块二手房阳光城未来悦创出历史新高，成交单价来到了6.8万/㎡。

相比于当初买入价3.1万/㎡，已经翻倍不止。

我找到了一位名叫“施少杰”的中介记录的阳光城未来悦的整个2022年成交价格的变化。

阳光城未来悦在价格触顶6.8万/㎡后，成交价一直维持在6万+左右，横盘了大概半年左右。

终于在2022年9月高位跳水，短短3个月。

2022年12月，未来悦成交价4.7万/㎡，跌幅30%

12月之后这位敬业的中介再也没有更新，一个坚持更新公众号3年，57篇原创的作者，可能再也坚持不下去了。

有的人自以为成功靠的是努力，其实只是乘上了时代的东风；

而有的人再怎么努力，也抵抗不住时代的洪流。

目前未来悦二手房成交价3.9万/㎡左右，考虑到多年的财务成本，已经跌回6年前的价格。

02

为什么产业配套是开发商进行板块研判时要重点考虑的一个因素？

因为产业可以带来“确定的购买力”。

首先这帮人有钱。

据不完全统计，截止2023年底，杭州有E类人才8.2万人。

以2023年为例，以工资超过50万这个条件申请杭州E类人才的合计有8791人，其中阿里系占比78%，为近7000人，占所以E类人才的比例为27.2%。

以此粗略推算满足年收入大于50万的阿里人，超过2.2万人。

然后这帮人有需求。

2013年阿里刚到未科的时候有1.2万名员工，目前大概6万名员工，如果算上菜鸟、钉钉等阿里系企业有超过10万名员工。

10万+员工就有接近10万套住宅的需求。

而整个板块在21年高点时，一年也仅有9k套的供应量。

正是供需之间的严重失衡推高了板块房价。

由于一手房供应不足，过剩的需求溢出到二手房，推高了二手房价格，一二手倒挂扩大，吸引投资客，进一步加剧了一手房供应不足的情况。

由此形成了房价的上升螺旋。

而阿里裁员之后，供求关系逆转，房价随之下跌。

所以后续板块房价能否有支撑，要看短期产业增量能否弥补阿里系的产业减量。

除了阿里之外，未来科技城一直在宣传的企业主要有三家。

vivo全球AI研发中心、字节跳动的华东中心、OPPO全球移动终端研发总部

vivo全球AI研发中心（原预计26年建成）

vivo这家公司呢，十分热衷于研发，据公开的数据显示，在全球设有10大研发中心，有跑马圈地之嫌。

杭州这个AI研发中心目前拿地4年了刚刚出地面，说明VIVO对其的投入并不是很大。

VIVO现在全公司合计13000名研发人员，就算杭州这边能占个1/10的分量，未来算上后勤保障，在杭州的办公规模也就2000人左右。

OPPO全球移动终端研发总部（原预计27年建成）

OPPO就更一言难尽，不算杭州这个，在全球有六大研究院、五大研发中心。

而这个所谓研发总部，4年了还在挖基坑，进展非常缓慢，最近甚至传出了要退地的传闻。

应该是指望不上。

字节跳动的华东中心（计划25年底建成）

这可能是唯一还算靠谱的项目了，建筑总体快要封顶，未来中心定位是主要负责新增业务板块的研发。

目前没有透露计划入驻的员工数量，但按照建筑体量12万方推算，未来满负荷可容纳7000人办公，目前杭州已有的团队人数为2000人左右，所以增量的上限是5000人，还要分多年逐步招聘。

阿里21年减员7232人，22年减员19576人，23年减员20480人，24年阿里继续裁员20%

三家公司新引进的人才数量，恐怕不能弥补阿里裁掉的数量。

而且最早的字节，不鸽的情况下，也要等到25年底才会有新人引进。

阿里的裁员近在眼前，未来的增量却远在天边。

03

几点结论

1、市场对消息面的反应存在严重的滞后：从阿里爆出实质性负面到板块房价暴跌，历时10个月，这种滞后性也给投机交易带来机会。

2、产业的爆发式发展会带来大量的购房需求，供需失衡引起板块房价上涨，产业衰退反之：关注核心城市产业新区的机会。

3、楼市的下行叠加产业的衰退导致板块二手房跌幅领跑杭州。

4、短期看，板块产业增量难以弥补阿里系的产业减量，板块房价仍然承压。

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