这两天我看多楼市的观点受到了一些质疑

有不同的观点很正常，本来投资这种事情就是要买在分歧，卖在一致。

但是观点要有数据或者逻辑支撑，是独立思考后得出的结论，而不仅仅是情绪的宣泄。

我相信我的读者都是具备独立思考能力的人，

要不然也不会耐心阅读我如此枯燥的文字。

这一篇我想进一步说明一下，为什么楼市一定会回暖，未来的投资机会在哪里？

我会把结论总结在最后，太长不看的，可以直接拉到最后看结论。

01

认为楼市还远没有跌到头的人，最重要的一个依据就是，负债的空间少了，老百姓手里没钱。

观点有待商榷，但依据我是认同的。

2014年中国居民杠杆率35%左右，目前居民杠杆率63%。

居民杠杆率的计算公式=居民总负债/GDP总量

我在出口下降，投资下降，居民收入下降，GDP增长5.2%，怎么算的？一文中介绍过，中国GDP的含金量一般的一个表现是，中国居民收入占GDP的比重偏低。

而居民收入才能体现偿债能力，如果把GDP总量替换为居民总收入，那这个比例还是很高的。

黄奇帆在一次演讲中提到大概是130%左右，因为没有具体数据可以支撑，仅供参考。

所以有些地产大V，单纯看欧美发达国家负债率一般超过80%，就推定说中国的居民负债率还有空间，是不严谨的。

所以，目前中国居民杠杆率的水平的确是偏高的，虽然没有到达极限，但是不具备全面加杠杆的条件。

这对楼市的影响就是，这一轮很难出现15年那样的全面普涨。

因为普涨是要靠大量货币堆出来的，而大量货币的凭空出现只有一种途径——负债。

02

那么既然杠杆率的空间不足，楼市还能反弹吗?

一定会，因为现在楼市已经缩量超跌了。

需求端：

这是今年前两个月的销售数据，同比下滑近50%，按照这个趋势，今年总交易额将不足4万亿。

那么高点的数据是多少呢？12.8万亿。

4万亿相当于高点下滑近70%。

我们举一个最极端的例子，日本。

日本在泡沫破裂后销售额开始下滑，在20年后销售额比高点最高下滑52%，随后反弹。

中国3年下滑70%，日本20年下滑52%；

供应端：

我们在看供应，中国2020年住宅新开工房屋面积达到峰值，为16.4亿平方米；

2024年1-2月跌至0.68亿平方米，同比又下滑3成。

按照这个趋势今年住宅新开工为4.2亿平方米左右，相当于高点下滑74%

再看日本，新开工住宅面积从1990年巅峰的1.7亿平方米开始下滑，2009年跌至0.71亿平方米，较高点下滑近6成，随后企稳。

中国3年下滑74%，日本19年下滑60%；

中国不仅3年就走完了日本20年的路程且跌幅远远超过日本。

我在之前对比过，中国目前的经济指标，肯定是比日本要好的。

所以目前楼市存在严重的超跌。

03

超跌也不一定就会反弹啊？

是的，这个我承认，但是楼市的超跌会带来很多问题。

最直接的就是房企暴雷。

我们要知道调控楼市的目的是什么？

不让楼市的泡沫继续扩大，进而引发系统性金融风险。

核心是避免金融风险。

国央企暴雷一样会引发系统性风险。

所以在房企暴雷这件事情上，底线是国央企不能暴雷。

而国央企前面的最后一道屏障，就是万科。

这就是为什么，现在在努力拯救万科。

我在万科会不会暴雷？扒一扒本轮房企暴雷始末分析过，短期的流动性输血（800亿）很难促成，因为万科拿不出足额的抵押物，而深圳国资委目前也没有要提供担保的意思。

即使促成了，也只能解燃眉之急。

长期看，想拯救万科，只有一个办法。

住房销售市场要回暖。

现在的下跌已经快要触碰到调控的底线了

这才是楼市一定会反弹的理由。

04

那么。楼市会以怎样的形式回暖？

我在以日本房地产泡沫为鉴，中国走到哪一步了？中作过分析，我们现阶段的情况比当年的日本要好。

一是城市化率还有一定空间：

日本房地产泡沫破裂时，城市化率已经达到80%，我们目前只有65%左右；

所以核心城市的人口还会不断的增加，对于住房存在刚性需求；

二是存在较大的改善型需求：

日本房地产泡沫破裂时，人均住房间数1.5间/人，我们目前只有1.06间/每人；

我们目前的人均住房面积大约也只有美国的一半。

所以我国住房改善方面存在较大的市场需求且这个需求是长期被压抑的。

因为我国长期实行两个政策：

1.限墅令：禁止出让低容积率土地，禁止建造别墅类商品房。

2.70/90：在一个项目中，建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。

这就导致了市场上改善型产品的缺失，尤其是别墅产品的缺失。

所以在最近国常会有关房地产的论述中是这么说的：

“系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。”

我认为这里提到的潜在需求很重要的一部分就是改善型需求，而加大高品质住房供给则是手段。

激发潜在的改善型需求有很多好处：

第一，需求是真实存在的，不需要通过炒作房价去刺激。

第二，改善类产品总价高，1套别墅等价于3套高层。虽然购房人数没有刚需多，但市场规模却不小，足以弥补现在下滑的销售。

第三，还是因为总价高，普通投资客介入的门槛比较高，不容易引起投机炒作，泡沫相对好控制。

第四，就是刚才提到的，普通老百姓杠杆率很高了，又是降薪又是失业的，口袋里没钱，所以要去激发有钱人的需求。

但有钱人也不是傻子，怎么让他们在房价增长没有什么预期的情况下去买房？

所以要“加大高品质住房供给”。

造大房子、造好房子、造之前买不到的房子（别墅）。

这个时候，买房子是为了消费，而不是投资。

这应该是zy想看到的理想情况。

从近期政策调控的手段上也可以看出端倪：

比如还在限购的成都，144平米以上的房子却不限购，广州120以上平米的房子不限购。

都体现了政府优先支持改善型住房的政策倾向。

所以我认为后续北京、上海如果有政策放松，应该会优先放松对于改善型产品的限购。

如果能走出这一步，对于楼市信心能起到很好的提振作用。

综上：

我判断未来房地产的机会，在持续人口净流入的一二线核心城市且别墅、大平层住宅类产品会有较高的市场价值

05

结论总结

1、目前中国居民杠杆率的水平是偏高的，虽然没有到达极限，但是不具备大水漫灌的条件。所以这一轮楼市很难出现15年那样的普涨。

2、对比日本，目前国内楼市无论是供应端还是需求端都是严重超跌的。

3、只有楼市回暖才能守住国央企不暴雷、不引发系统性金融风险的底线，近期万科事件预示着底线即将被触碰，所以zf会想尽办法让楼市回暖。

4、由于城市化率的进程尚未结束，人口依然存在空间转移，导致人口持续净流入的一二线核心城市有住房刚性需求，会率先企稳反弹。

5、由于前期受政策抑制，改善型住房需求未得到有效释放，核心城市对高品质产品有潜在需求，这部分需求会得到率先得到政策保障，弥补因刚性、投资性需求降低而下滑的市场。

6、未来房地产的机会，在持续人口净流入的一二线核心城市且别墅、大平层类产品会有较高的市场价值。

7、在分化的市场行情下，房地产投资决策的难度提高，结构化的行情对于对于城市、板块、产品的选择提出了更高的要求，为了确保大家都可以买到保值、增值的好房产，请关注“一种研究”，并仔细研读每一篇文章。

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