今天的文章会有点长，但你能看完，价值一定超百万！

我先说观点：

2025年-2026年，是不错的买入时机；

2028年-2029年，是出货的好时机；

但请你牢记一句话：只有核心城市、优质板块， 高产品力的房子，才有赚取翻倍和绝对值的机会！

买入其他房子，基本都成了跟庄者的对手盘，俗称“韭菜”！

为什么我会有如此观点，请看我慢慢给大家来分析：

前两天，国家统计局发布了一个非常重要的数据，被很多房产博主忽略了，那就是7月份房地产数据；

销售面积与销售额：

今年1-7月，我国房地产开发投资60877亿，同比下降了10.2%，降幅有所扩大；

而新房销售面积是54149万平方米，同比下降了18.6%，其中住宅销售面积下降了21.1%，降幅有所收窄；

新建商品房销售额为53330亿，同比下降了24.3%；

住宅销售额统计下降了25.9%，降幅有所收窄！

新房价格：

一线城市新房价格环比下跌0.5%，同比下跌了4.2%，降幅较为上个月扩大了0.5个百分点；

二线城市新房价格环比下跌0.6%，同比下降4.8%，降幅较为上个月扩大了0.3个百分点；

三线城市新房价格环比下跌0.7%，同比下跌了5.8%，降幅较为上个月扩大了0.4个百分点；

当然以上是综合数据，也有个别城市房价出现了环比上涨，比如说上海、西安、太原；

上海涨价，原因是最近推出了几个高档楼盘，拉高了整体新房价格，西安和太原，也是因为这个原因。

二手房价格：

一线城市二手房价格环比下跌了0.5%，同比下跌了8.8%；

二线城市二手房价格环比下跌0.8%，同比下跌了8.1%；

数据的背后，释放了哪些信号？蒋老师简单跟大家聊聊：

1，新房销售面积和销售额，虽然还在跌，但好消息是跌幅在收窄，有那么一点点刹车的迹象了，这让广大业主们，看到了一点点曙光；

2，二手房价格同比全线下跌，而且很多跌幅都在两位数，而环比跌幅有所收窄，说明一个问题，那就是很多二手房价格，已经跌到了购房者的买入价格，如果再想往下跌，就会出现一个反复磨合的过程，不过也有例外，有三个城市二手房环比基本持平了，那就是北京、上海、昆明；

尤其是上海，新房和二手房价格，7月份相比较6月份，不降反增，于是很多人好奇，上海会不会成为第一个楼市止跌回暖的城市呢？我们拭目以待！

3，七月房地产依然呈现一个下行的态势，但我们也应该看到其中个别城市出现了积极拉升的态势，当前购房政策，确实已经非常宽松，该取消限购的城市，全部取消限购了，新房贷款利率也很低，首套房首付款比例普遍降到了1.5成，二套房很多城市也只需要2成或者3成，贷款环境非常宽松。

因此，蒋老师判断，政策底已经接近了，市场底还需要一段时间，现在很多地方的房贷利率不设下限了，甚至极个别城市出现了房贷利率破2%的新闻，现在全国各地，都是一个极其友好的买方市场，价格买家说了算。

4，接下来的救市，其实更多在于激活内生力量，改善就业环境，增加居民收入，稳定市场预期，这些工作，不可能在短时间内完成，我说过，经济发展，需要契机，需要时代风口！

风口还没有来，很多投资，我们也不敢轻举妄动！

反正8月也就这样了，9月，让我们一起等风来！

很多年前，房圈里面有一个炒房的流派，叫做“凤冰流”！

啥意思呢？就是他们专门会到市场中，去买老破小，然后通过专门的装修套路，将“凤姐”变成“冰冰”，再高价卖出去，或者租出去！

我大学刚毕业那会，在深圳就是做这个生意的，当时我有一份稳定的工作，但对收入还不满意，身边有朋友是做“二手房东”，于是我也跟着做，当时我的思路，就是到市中心，找老破小，花几千元改造漂亮一点，然后再租出去。

比如说，我1800元/月的租金，跟房东签了6年合同，租金每三年递增10%，首先我要判断，这套房子，是有改造空间的，也就是说，空间大小还不错，硬装也没啥问题，但软装太次了！

我就把这套房子租下来，然后花点钱，把软装升级一下，其实很多人不知道，软装里面，最提升房屋档次的是灯光效果，以及颜色的搭配方案。

当时我也是在网上自己做攻略，自己动手，没想到第一套房，软装效果还不错，很顺利，在不到一个星期的时间内，我把房子租出去了，租金是2600元！

其实当时我的软装总成本，也就花了不到4000元，相当于5个月回本，其余，每个月都有稳定的800元被动收入；

而且这门生意，其实是可以放大的，因为租客都是押二付一，你拿到钱之后，其实是可以继续去寻找第二套房源，继续做改造，然后加价租出去。

从一套房，滚到10套房，问题都不大， 但是想要更多，这里面门槛就大了，因为你个人精力有限，管理成本，以及市场容量，你很难找到更多房源；

二手房东，这门生意，我觉得做到极致，一个月赚个几万块到十几万问题都不大，但天花板也在这里。

对于年轻人来说，确实是一个好赛道，尤其是在一线城市和强二线城市，只要地段无敌好，根本不愁租。

为什么跟大家说“老破小”能赚钱，因为其地段本身非常不错，交通便利，有改造和溢价的空间，尤其是在楼市调整期，比如说现在，老破小二手房又成了香饽饽！

第一，可以超贷

啥意思？老破小，因为楼龄问题，再加上现在旧改难度越来越大，推进越来越慢，很多老破小业主，原来想博拆迁，现在彻底失望了，他们会干嘛？抛售资产呀！

原来500万买入的， 现在他可能200万就要卖了，及时止损！

好，恰恰这个时候，你机会来了，如果你把价格谈到150万，且利用银行方面的关系和资源，贷款一般可以评估到300万-350万，好，我们按照300万来计算！

150万买入，可以从银行贷款300万，相当于你买这套房子，首付款不用付了，还能从银行倒拿不少钱！

为什么有人喜欢超贷？因为他本来是做生意的，需要从银行贷款，而这个时候，还白白得了一套房子，这不是一举两得嘛。

第二，老破小，租售比很高

我之前就说过，在深圳人民南、湖贝、大剧院、笋岗、园岭、黄贝岭地铁口，一套79平米的小三房，月租金可以租到7500元-8000元，总价差不多就是200多万。

很多人好奇，蒋老师怎么知道这么多信息，拜托，我是干啥的，我身边资源，你是很难想象的。

就这两点，再加上银行存款利率不断降低，诱发了老破小，成为了大家眼中的香饽饽。

到底是留钱，还是买房，每个人认知不同，选择自然也不同！

但如果你想靠买房升值，我就不建议你买老破小了，而是买核心城市、核心地段的高产品力房子！

一说房价上涨，很多人都会跳出来骂娘， 说你是炒房客，你不安好心，国家都说了住房不炒，你还说房价上涨，而且现在这行情，你说房价会涨，谁相信呢？

其实不管是房价上涨，还是房价下跌，这都是现象罢了，我们要透过现象，看清事物的本质！

而不是做一名网络喷子，高手，往往是隐藏在背后，笑而不语！

为啥笑而不语，因为他们心里跟明镜似的，早就把事物本质看透了。

那你知道，造成今天房价大幅下跌的原因是什么吗？我总结了几点：

由于过去几十年，我国房地产发展速度太快了，也导致了地方政府对土地财政的依赖程度太高，造成了房地产的无序扩张，一旦无序，就会失控！

为啥失控，因为房地产开发商的资金来源，很多并不是来自于国内的银行金融机构，而是加杠杆借了海外资金。

这是本轮房价下跌的根本原因！

很多喷子看到这里，会说蒋老师，你是事后诸葛亮，拜托，你擦亮眼睛好不好？

如果你是我的铁粉，你就知道，蒋老师在2020年和2021年、2022年，这三年时间，录制了不少于10条短视频，在讲恒大的问题，我还记得：

2021年，我发了一条关于恒大的视频，在网上的播放量，迅速破了200万，但很快，因为这条视频，收到了某大聘请的某公关公司的下架通知，还被对方威胁。

很多人以为做自媒体简单，错了，有的时候，你说真话，是会被威胁的！

而在2021年，很少有人知道恒大会出问题，其实那个时候，恒大已经千疮百孔了！

如果2020年和2021年，想买恒大房子的人， 恰巧刷到了我的视频，并且听了我的建议，就不会踩坑，买到烂尾楼了！

可惜，当时房地产如日中天，而蒋老师苦口婆心，甚至冒着被威胁、被起诉的风险，也要把真相告诉大家，像我这样敢讲真话的房产博主，大家要好好珍惜！

当时，大家都觉得中国第一大房企恒大不会暴雷，更不会有烂尾的风险！

我为什么能预判呢？因为我最近十几年，每天都深入市场，我能接触到的信息，资源，比绝大部分人都要多很多，我的判断，自然更接近市场真相。

但可惜的是，人在高峰期的时候，是不会注意到风险的，因为绝大多数人，都是凭感觉在做判断，而不相信事实！或者根本看不到事实，或者是事实被眼前的虚境迷惑了！

我在2020年就开始讲恒大的美元债风波，恒大一定会被美元债拉爆，为啥我当时会有这样的判断？

因为我知道，美国在加息，美国通过加息收紧了流动性，把全世界的资金吸引回美国，这就是美国的吸血鬼盈利模式！

其实不光恒大，绝大多数房地产都涉及到海外美元债，当时中国房地产资金大规模被海外抽走的时候，其实也就注定了一个结局，房价会大幅下跌。

本来这一轮房价下跌，如果仅仅是美元债的影响，那经过两三年的回调，一定会很快反弹，但这次不同，这次是美元债叠加疫情，这是双重利空！

疫情的发生，会让一个价值共识降低，那就是大家不再觉得核心城市才是优质资产！

大家会觉得乡村也很不错！小城市、低密度城市更舒服，没必要往一线城市去挤；

所以，这一轮房价回调，其实想要拉升起来，需要一些契机！

我在2020年8月的时候，就告诉大家，房价会经历3-5年的回调，这个预判目前已经验证对了！

所以，我想在2024年8月，再做一个预判，那就是未来5-10年，核心城市、优质板块、高产品力的房价，还有翻倍的机会！

尽管现在市场很低迷，大家都不敢相信，未来房价还有翻倍的机会，我之所以敢下这个预判，是因为有两个核心逻辑，支撑我的观点：

1，美国经过多轮加息之后，利息已经非常高了，高得吓人；

如果美国再继续加息，就会出现存款利息跟贷款利息的倒挂，这明显是不符合金融规则和商业逻辑的，就好像一个人不断去吸别人的内力，一旦内力超出他体内的承受极限，就会经脉尽断、暴毙而亡！

等待美国，只有一条路，那就是降息！

既然美元一定会降息，那美国大量吸纳的美元，就会开始流向全世界，资本是无情的，待在美国没好处，就会去其他地方寻找机会，而中国的优质资产，就是外资最大的机会；

2，其实这几年，我们也没闲着，我们的管理层一直在积极出台应对之策，虽然政策对经济回暖，表面上看上去效果不太明显；

但冰冻三尺非一日之寒，看上去当前的冰山还是冰山，但冰山里面的火焰，已经燃烧越来越旺，一旦政策突破阈值，冰山融化之日，很快就会到来。

这一把火，就是降息、降准增强流动性，而美元一旦在下个月开启降息，我们的降息就会更加激进，这把火越少越旺，直到将冰山彻底融化，春暖花开的日子，也就不远了！

很多人低估了，其实我们当前的政策空间，还有很大，也就是说，这把火，远远还没有烧起来！

我国当前存款利率虽然已经降了，但还有很大的降息空间，而降息有双向作用，一个是降低贷款的成本，另一个是倒逼那些把钱存在银行的有钱人，慢慢把钱拿出来消费和投资；

当前靠消费带动经济，速度更慢，最主要还是靠投资拉动，货币加速贬值，有钱人不会躺平的，绝对会考虑把钱拿出来，抄底优质资产，这事万变不离其宗！

而在投资市场里面，最大的蓄水池，一个是楼市，一个是股市；我国跟美国不一样， 美国有钱人的大部分钱都在股市里面；而我国有钱人的大部分钱，其实都在楼市里面；

中国文化，儒释道，我们讲究看得见、摸得着，喜欢确定性更强的资产；

中国历史上下五千年，我们前面4900年都是处于农耕文明，大家的骨子里面的基因，就是旱涝保收、我们不敢太冒险，所以，中国富人更喜欢买房子，别说富人，中产和普通人，也是如此。

大家口口声声说房价还要跌，但真到了那一刻，你看到楼市回暖了，你又开始到处借钱去买房了。

为什么富人更容易靠买房赚到钱？

因为他们接收到的信息，本身就比穷人要快，他们跟企业主、跟银行、跟市场打交道更多，他们能够快速拿到市场第一手信息，能够迅速做出投资决策；

普通人呢？信息闭塞，当他们知道房价上涨的时候，其实已经晚了，而恰恰这个时候，还记得我说的吗？农耕思维，普通人是害怕风险的，他喜欢的是确定性的事情，于是很不幸，他们看到房价涨的时候，已经是高位了，这个时候，恰恰是富人抛盘，普通人接盘！

每一轮楼市周期，都是这样上演的，同样的剧情，同样的演员，同样的圈套，在投资世界里面，只有三种人：做局人、跟庄者、韭菜！

没有90%的韭菜，就不存在10%的做局人和跟庄者。

投资就这点破事，看破了，赚钱如饮水，看不破，深陷其中，被割韭菜，这就是大部分人的宿命。

人性的牢笼，困住了大部分人一辈子，也锁住了大部分人一辈子的财运！

最后，给大家一个建议：

2025年-2026年，是不错的买入时机；

2028年-2029年，是出货的好时机；

但请你牢记一句话，只有核心城市、优质板块， 高产品力的房子，才有赚取翻倍和绝对值的机会！

买入其他房子，基本都成了跟庄者的对手盘，俗称“韭菜”！