房地产的周期性，正在以越来越贴近每个普通人的尺度更高频的运转着。过去的20多年里，房地产市场在三轮大牛市中保持了20年的震荡向上的趋势。

上个世纪90年代到2008年，中国的城市化建设如火如荼，城市化人口的增长速度强劲，老百姓在这个期间闭着眼睛买房子都是赚钱的。

2008年由美国次贷危机引发的全球性金融危机对房价构成了短期的冲击，香港很多投资客因为房价腰斩，个人破产出现连环跳楼的场面。一河之隔的深圳由于房价暴跌，也有很多人抛房断供，只要你愿意接力贷，很多人愿意把房子一分钱不要的过户给你。开发商也推出了很多零首付的政策，就像现在的惠州一样。

后来的事情大家也看到了，2009年4万亿大基建的刺激，房价再次起飞进入了新一轮的大牛市。

2015年，随着新一轮棚改货币化的实施，房地产过热的势头一发不可收拾，针对房地产调控的各项措施频繁出台。经济活跃，高质量发展的深圳更是成为了炒房客的温床，炒房成为了信仰，深圳的房价被炒房客们吹嘘成了“永不落幕”。

这波热潮一直延续到了疫情期间的2020年，并在针对房地产严厉的调控措施中，逐步实现了去杠杆，去泡沫化。炒房的信仰与虚高的房价也走向了沉寂。

吹捧房价和看衰房价的往往是同一批人，如果把这些在潮头上起舞的人讲的话当真，“你不入地狱，谁入地狱”？

只要大的基本面没有发生本质的变化，在货币年均约5%的贬值速度与M2年均8%-10%的增长速度双轮驱动下，房子仍是最佳的资金沉淀地，附着在它身上的金融属性可能会随着调控政策的波动被削弱和加强，但是它在周期内的保值、增值功能是不会轻易改变的。

随着城市化的进程进入下半场，人口出生与增长的红利逐渐消逝，在当前去杠杆化的房地产行情里，唱空的情绪达到了高潮。房价大幅下跌才符合大家预期。

他们在追捧又有多少炒房客爆仓房子被法拍了，那里的房价又腰斩了，高位接盘的人到今天累计亏了多少，某小区的成交价跌回了五年前等等。他们哪里感受得到周期的穿越正在悄然而至。

从投资的角度来看，无论是股市还是楼市，都适用于那句话，“买在无人问津处，卖在人声鼎沸时”。

被噪音笼罩的谷底，往往就是最佳的入场时期。

过去三年，围绕在整个房地产市场上的高压调控政策已接近尾声，众多负债高企的民营房地产公司基本完成了债务清退与风险出清的工作，全民炒房的投机热潮也得到了有效遏制。房地产市场回归正常轨道，继续发挥国民经济支柱作用的条件已基本成熟。

这几年在推动房地产行业风险出清，限制资金流入房地产的过程中，大量社会资本涌向了硬科技，芯片、AI等行业，抢着送菜的少了，包装资产批发IPO的套路也不灵了。

相反，一大批长期被卡脖子的产业与核心技术节点得到了充裕的资金投入，取得了质的突破。中国高端智能手机回来了，中国高端芯片制造产业链实现的集群化的整体突破，中国智能汽车已经把欧美厂商干的找不北，干脆换赛道了。

上一轮移动互联网的产业革命中，诞生了众多优秀的公司，提供了海量的创业机会，也就造就了大量高薪中产，他们是房价轮动的主力军，也是高房价的“接盘侠”。

只要产业升级不断，新兴产业能够持续获得发展所需的政策、资金、市场与人力等核心要素资源，整个国家在新一轮的科技革命中能够屹立潮头，欣欣向荣，房产的蓄水池与调节作用才能得到更大的发挥。

当然，我们的城市化进程已接近尾声，留给房地产行业的活不多了，土地财政也完成了其历史使命。人都路径依赖和惰性，何况一个组织，换档提速的过程并不会一帆风顺，甚至阻力重重。

但是这个换挡依然强有力的推动完成了。

依托在房地产行业高速发展时期的土地财政与炒房投机热潮，产生了大量依赖高杠杆的食利阶层，这个群体的壮大不仅腐蚀了金融系统，实现了大范围的模式套利，加剧了利益固化，收入分配不公外，还形成了非常不良的示范效应。北上广深一套房的利润已经抵得上一家上市公司的利润，谁还能踏实的干实业，搞研发，冒着风险去创新呢？

这就是上一轮房地产行业被严格调控，炒房之风被强势遏制的主要动因。

当然，在如今这个全球化的世界里，任何资金扎堆，体量庞大的单一市场内的单一结构资产都是金融战博弈的重灾区。国内房地产行业的去杠杆，去风险化有着我们普通吃瓜群众所看不到的国际战略博弈在里面。

前几个月，沉浸在一片萧瑟气氛中的股市已经率先发力，新年以来连续6个交易日成交额破万亿，部分热点赛道的股票涨幅已超过40%。在进一步完善了各种制度化管理措施后，A股今年的投资机会是非常可期的，不少朋友在新年短短半个月内已赚的盆满钵满。

至于楼市，从去年底开始，各种利好措施不断，原以为金融政策灵活的深圳会继续担当房价复苏的发动机，没想到格局还是低了，主场被挪到了香港。

香港的一波豪华开放政策，几乎解除了楼市的所有限制政策，给内地居民整体直接打了个7.2折，引发了香港楼市成交的热潮。

香港的面积不大，人口也只有750万，但是人口高度集中，能承载的购买力是非常有限的。另外，香港楼市的赚钱效应是面向全球的，预计将会快速传导到深圳，全面带活一线城市的楼市。

看到这里，有人又会有疑问，不是不让炒房么？不是限制交易么？这样搞是不是又要重回老路？

格局打开，房子金融属性的波动并不改变这个资产本身的价值属性，之所以全面放开，是因为我们在新一轮科技革命中的布局已经完成了。

至于时机，请听那被噪音笼罩的谷底情绪。

祝愿所有熬过周期的朋友们，抓住今年股市和楼市的双向机会。