钉子户横行的时代，该结束了！

我之所以说这句话，是因为最近深圳针对旧改推进的困难户，开启了行政征收推进旧改的进程。

3月16日，盐田区人民政府公开征求关于《深圳市盐田区海涛花园城市更新单元房屋征收补偿方案（征求意见稿）》意见。

意见中显示：

被征收人为海涛花园城市更新单元内未签约的房屋所有权人。

这是什么意思？

简单理解就是：

海涛花园城市更新中那些没签约的房子，直接由政府介入进行行政干预征收。

所以你能看到这一次海涛花园最新的《补偿方案》，把未签约的房屋所有权人也纳入到了征收范围。

而在过往，没有签约的居民以及他们的房子，是不能纳入征收范围的。

这些人往往都是旧改开发商最难搞定的对象， 也就是大家俗称的“钉子户”。

如今，这一批人在未签约的情况下被纳入征收范围，意味着政府是对其进行行政强制征收。

之所以最后采取行政征收的方式，不是没有原因的。

海涛花园，是深圳最早被列入城市更新单元，也是深圳最难拆的“废宅”之一。

海涛花园位于盐田区海山街道海涛路，建设于上世纪80年代，楼龄接近40年。

图源：深圳乐居

2010年，海涛花园被列入深圳城市更新单元第一批计划。

但到了2020年4月，海涛花园总计1260户，只完成签约1174户，签约率93.17%，签约进度缓慢。

拆了10年，还是没改成，这是很多深圳旧改项目存在的现实情况。

直到2021年3月1日，深圳正式实施了《深圳经济特区城市更新条例》，事情有了转机。

该条例规定：

签约面积和签约人数达到95%之后，剩余的百分之五可以采取征收的方式推动城市更新项目的进程。

这个条例的出台确立了政府进行行政征收的合法性。

也就是旧改项目达到双95%的标准之后，如果剩下的未签约业主依然不肯签约，旧改开发商可以先去政府那里申请和不签约业主调解；

调解不成功，政府可以按照相关条例对未签约的房屋进行行政征收。

于是在今年海涛花园达到双95%的要求之后，盐田马上执行了行政征收。

只不过行政征收毕竟还是征收，所以征收补偿方案还是要有的。

根据征收补偿方案，被征收人可以选择货币补偿、产权调换以及货币补偿+产权调换相结合3种方式中的1种进行补偿。

具体标准如下，大家感兴趣的可以仔细看看，但毕竟不是我们拿钱，我就不多说了。

经过这么一轮折腾，最后的结果就是——

旧改老大难全部都能得以推进，钉子户也能拿到赔偿，对于双方而言，算是相对圆满的结局了。

与此同时，深圳最近开始推进的行政征收项目，还不只有盐田这一个。

3月1日，南苑新村城市更新单元房屋征收补偿方案正式对外征求意见。

此次征求意见稿明确，南山区南头街道南苑新村城市更新单元范围内的未签约部分房屋纳入本次征收范围。

特别有意思的是，这个小区的补偿比例为1:1.33，启动行政征收后的补偿方案比开发商的方案更低。

钉子户们之前有钱不收、现在只能眼睁睁地看着钱越等越少。

当然，虽然这些项目就算最后拿到的补偿变少了，但起码旧改还是兑现了。

政府主导旧改这个趋势，其实很早就有预兆了。

我给大家盘一盘最近这一年相关的政策：

1、2023年9月5日，自然资源部发布关于开展低效用地再开发试点工作的通知：

要求全国众多特大型城市开启新的城市改造的探索，在首批试点城市中包括了深圳

2、今年1月，深圳市规划和自然资源局发布了关于公开征求《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）意见的通告：

意见稿的最大亮点就是——

政府成为主导者

3、今年2月，深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市低效用地再开发试点工作实施方案》的通知》:

明确对把旧小区、城中村等纳入低效用地范围

这一切的动作，其实都是为了改变过去旧改的格局。

过去，城中村旧改的开发主体是开发商。

政府将一个改造项目给开发商后，就看开发商靠自己的本事了。

开发商自负盈亏，确实很市场化，但是效率反而就不高了。

有钱的开发商，能给村民多一点钱，也许就能能推进的快一点；

没钱的开发商，村民对赔偿不满意，就只能拖着，拖个5年10年很常见

这个局面，如果放在过去，深圳能接受；但是放到当下，就不行了。

为什么？

因为上面说了特大城市尤其是深圳这样的大城市，要搞保障房+商品房”的双轨制。

保障房建设成为了深圳的kpi。

这个时候，旧改推进不利就成为问题了。

旧改不顺利，哪来的土地？

没有土地，怎么建保障房完成目标？

因此，政府必须直接出手干预旧改、制定旧改规则。

这是保障房建设需求倒逼政府的结果。

我个人认为行政征收这个做法其实是有好处的。

一方面是合法理。

现在政策条例有了调整，政府是依政策、法令行事，没有滥用职权，说明深圳是一个法治城市。

另一方面是合情理。

虽然看似行动上比较强硬，但能从根本上解决一部分钉子户太过贪婪，赔偿要求不合理的问题。

毕竟，深圳的发展不是这些钉子户以地生财的谋利工具。

只要是多数住户同意的赔偿方案，那就是相对合理的赔偿方案，已经足以确保业主本身的利益了。

过度要求赔偿，不仅损害那些已经同意签约旧改的业主，还会影响城市发展建设，阻碍深圳提升城市的竞争力。

个体利益和城市发展之间想要达到平衡，最后还是需要双方都做出让步和牺牲。

而对于关注深圳楼市的朋友来说，旧改推进加快，意味着保障房和商品房供应量只会越来越多。

供应量增加之后，选盘就要更加谨慎了。