最近这段时间，前海有部分项目开始砸盘了。

前海领玺一期的业主出售一套120平三房两卫户型。

2019年新房以1320万买入，如今报价1110万，各种持有成本算下来，亏了300多万。

诺德假日花园一套66平两房，以590万总价成交，折合单价只有8.94万。

这是该小区几年来首次跌破9万。

前海的二手市场一直以来都是南山甚至整个深圳的热点区域。

但前海确实属于炒作非常严重的板块。

最近两年随着房价的下跌，让前海跌下了神坛。

此刻前海的价格已经到了底部，前海的房子还能不能买？到底要怎么买？

我相信很多人对这个问题是迷茫的。

因为所谓的大涨大跌，都脱离了板块价值本身，没有人能搞清楚这些板块和项目的价值。

今天这篇文章我就来详细给大家做一个分析，主要分析一下前海的板块以及一部分二手项目。

先说板块，首先我这里说的前海，只是狭义上的前海，而不是大前海。

我这里指的狭义前海包括：

前海自贸区三湾——桂湾、前湾、妈湾

月亮湾东侧外围的3个片区——前海北部、中部、南部

自贸区三湾

现在前海三湾整体还在建设阶段，都是新房市场位置，二手房几乎没有，我觉得可以放在一起说说。

三个板块的产业定位也非常明确：

桂湾是金融业、前湾是信息服务业、妈湾是物流业

从产业价值角度就能看出三湾板块的排序是：

桂湾＞前湾＞妈湾

桂湾是建设最快的，也是三湾中最成熟的片区。

之前也去逛过前海的万象以及卓越INTOWN，整体的城市界面已经和科技园这边的万象相差无几。

但是人流量是真的少，商场几乎没什么人逛，骑个自行车在商场周边飙车完全不用担心撞到人。

写字楼也看不到什么人走动，当然我去的时候是晚上，可能是因为很多人都已经下班了，但整体来说人流量肯定无法和成熟的就业中心相比。

虽然桂湾现在还没有完全发展起来，但未来前海的天花板，肯定是桂湾。

此刻桂湾真正意义的标杆盘是前海时代。

大家无论是新房还是二手房，盯紧前海时代就好了。

前湾片区和桂湾隔着一条桂湾河。

前湾的建设进度仅次于妈湾，但是观感上明显和桂湾很不一样。

前湾部分区域已经建设完成

桂湾其实已经是一个成熟的区域了，只是人不多；

前湾除了北边的前海嘉里中心和企业公馆周边已经建好，其他大部分区域还在建设阶段。

前湾片区已售楼盘是龙光天境和润峯府，目前在卖的是一湾瑧邸。

其实前湾的楼盘整体差别不大。

相比之下，一湾臻邸会比龙光天境以及润峯府更好，因为龙光天境和润峯府旁边就是医院，离医院实在太近。

妈湾是三湾中建设进度最慢的片区，也是新房供应量最大的片区。

妈湾整体划片还是很清晰的。

兴海大道以南主要以港口及物流为主，货运集装箱成片；

以北则是住宅区，现在也是比较荒，最多只有建好的住宅，其他配套都还没交付。建设进度比前湾还要慢。

所以现在看妈湾只能靠想象力，实际界面是没法看的。

片区多数是新房。

招商领玺、颐湾府、栖湾里多个楼盘已经交楼，前海瑧玺和颐城瑧湾悦目前在售。

项目多的好处是住宅成片，居住氛围可能是三湾中最好的。

坏处是住宅偏多会稀释房子的价值，房子不如桂湾和前湾稀缺。

而且开发周期长，桂湾可能已经发展起来了，但妈湾还在工地打桩。

综合来看。

如果是投资，我更建议大家买价值最高的桂湾；

如果是自住需求，建议选择桂湾和妈湾，现阶段配套建设更齐全，建设周期也更短。

前海北

前海北指的是月亮湾大道以东、深南大道以南、桂庙路以北的区域，是前海片区房价最低的板块。

前海北靠近南头，整体界面给我的观感其实就和南头、南山中心差不多。

小区一样望过去就挺老，老人小孩多、住宅氛围很浓。

与其说是前海，反而更像是南山老城区。

优势第一个是大社区多、住宅集中没有城中村；

第二个是价格低，当下前海北小区的定价普遍在6-8万/㎡之间，

劣势是楼龄老，小区楼龄基本都在2000-2005年左右，未来换房价值不高

片区内的标杆二手房有3个：

阳光棕榈园 星海名城 前海花园

这3个小区的流通性都非常不错。

前海花园楼龄最老，3个项目中唯一一个90年代的小区，适合租住不适合买。

星海名城社区最大，但是棕榈园保养更好、社区更新。

棕榈园更适合改善，星海名城适合刚需。

整体而言，前海北适合预算低但想要有比较好居住品质的买家。

但前海北基本上蹭不到前海的概念，如果看中的是前海未来增长的潜力，别买前海北，去买更靠近自贸区的前海中和前海南。

前海中

前海各个板块中配套最好的区域，尤其是学校。

片区内的南海中学在南山属于第二梯队的中学。

前海因为发展时间比较滞后，没有什么教育资源沉淀，所以好学校确实是稀缺的，南海中学算是片区内的顶配。

前海中和前海北一样也是住宅扎堆，但是前海中的小区楼龄跨度比较大。

既有楼梯房老小区，也有10年左右楼龄的次新盘。

值得关注的项目是3个次新盘：

诺德假日花园、城市山林、铭筑

诺德假日是网红盘，很多人应该很熟悉。

之前因为炒作太猛所以房价泡沫非常大，所以被市场称为杀猪盘。

诺德假日花园

但项目本身的品质其实非常好，自住、出租都是不错的选择。

之前炒作比较猛的是小户型，如果是正常户型的话，诺德假日还是可以考虑的。

城市山林和铭筑是改善盘。

铭筑的社区很小，但胜在得房率高，其中88平4房的户型很受市场欢迎；

城市山林社区更大、绿化也不错，品质是同片区内最好的，不过价格也会更高。

整体来说，前海中更适合有点钱的改善群体，因为真正有价值的就是那几个次新盘。

大家重点看几个次新盘就好，其他老小区和普通小区就不需要关注了。

前海南

前海南片区给我的感觉非常割裂。

既有靠近大小南山的老豪宅以及次新盘

也有楼龄超过40年的老破小区比如月亮湾花园

但整体来看，前海南片区的环境并不好。

一方面是月亮湾花园很大，光楼梯房就占了一大片；

另一方面前海南靠近月亮湾大道，很多楼盘都会有噪音影响。

前海南的小区类型很多。

但大家只要重点关注几个次新盘就可以了。

前海南优质的次新盘只有3个：

中海阳光玫瑰园、佳兆业前海广场、汉京九榕台

佳兆业前海广场楼龄最新，全南朝向，但是项目距离地铁站比较远，产品得房率也比较低；

佳兆业前海广场

汉京九榕台的户型都比较大，属于准豪宅项目，但总价都比较高；

中海阳光玫瑰园我觉得是前海南最好的小区，绿化好宜居，适合改善买家。

现阶该小区有不少房源的报价正好在低位，如果是最近考虑入手前海的朋友，可以重点关注。