年前放开限购的时候,因为距离过年太近,深圳人都回家过年了,市场没有多少波澜。
年后回来,放开限购又叠加大降息刺激。
就在大家都在期待深圳楼市回暖、业主开始返价的时候
却发现深圳楼市的走向并没有大家想象中那么乐观,
业主不亏本,房子还是卖不出去。
先看看节后的成交。
数据上看,整体确实是比去年同期好了不少。
今年春节假期后四天的二手实际成交量是近5年来的新高,同比去年增长了163.6%。
但巨幅增长的背后,主要原因还是因为过去几年的同期成交量太低。
今年只能说是成交稍微正常了一点,但涨幅就已经达到100%以上。
图源:微博
实际上截止到本月的22号,深圳二手房的成交套数只有939套
年假之前,也就是在17号之前,深圳二手房成交套数为405套。
也就是说,年后一周的时间成交大概只有500多套,这个成交速度和上个月差别不大,并没有明显的增长。
而增长比较明显的数据反而是是咨询和看房人次,这说明新政后买家还是有很强的观望情绪。
想等等看看成交会不会起来、想等等再看看价格会不会涨起来。
大家都在等,哪里来的成交量?
量在价先,没有量,哪里能等来价格回暖?
所以,当我仔细盘点市场最近的成交房源的时候,我发现大伙还是在降价卖房。
①西城雅筑的65平2房。
去年最低成交价560万,目前市场一套笋盘报价跌至525万,听说有买家在谈但是仍未成交。
而且就算是最后成交,相较于年前,成交至少还会再跌35万左右。
②碧海广兴源圣拿威的一套119平3房。
前几天刚成交一套,成交价850万。
而在去年下半年,圣拿威119平3房最低成交价926万。
相较于去年最近的一次同户型成交,跌了将近76万左右。
③科技园片区的海怡东方花园,20年楼龄的小区。
77平2房,目前有套超笋盘报价880万,成交均价跌到11.4万/平左右,刷新小区成交均价历史新低。
海怡东方花园
成交价跌了,可以说是市场太差涨不动,那业主能够自主决定的挂牌价呢?
新政都出来了,为了托一托房价,为了鼓动一下信心,业主挂牌价总能涨一涨吧?
但不好意思,现实就是业主压根没心思拿新政炒作房价。
碧海的华丰前海湾,投资客圣地,对政策、市场变动非常敏感的一个小区。
小区一套84平3房户型,2022年5月开始卖,从起初的挂盘价950万,到今年1月报价760万,1年半左右的时间,报价跌了将近200万。
最近这几天,因为个人欠款的问题,业主再次下调报价,降到了690万。
相比同户型在去年的成交价780万,跌了将近100万。
另一个网红盘——前海的诺德假日
最近出了一套66㎡2房的房源,目前报价低于指导价200多万,一口价500万,折合单价只有7.58万/㎡。
而在今年1月份的时候,诺德假日花园一套同户型的2房,以590万的总价成交。
新政一出,业主报价跌了90万。
新政后,除了降价亏本卖房之外,还有一个现象不可忽视,那就是——
深圳的低价盘数量越来越多
原本7万的单价变5万;
原本4万的变3万;
原本3万的现在跌到单价1万多
所以你能看到,现在市场上那些超低价的房源层出不穷。
下面这张图是最近深圳单价1万成交房源所在的小区,光是数量就已经达到30多个。
当然,表格中多数小区都是商办小区或者是公寓,住宅不算多;
而且多数分布在东部的龙岗和坪山,地段位置也不够好。
说到这,大家可能也发现了:
放开限购都小半个月了,但是市场真是一点都没有变好。
在昨天公布的70个大中城市中商品住宅销售价格数据中:
深圳二手房价格环比下跌1.6%,是四个一线城市中下跌幅度最大的。
如今,深圳或许已经不是调控最严的城市,却成为了市场最难回暖的城市。
那后续深圳行情会怎么走?市场会不会变暖?价格会不会反弹?
我有两点预判供大家参考:
1、深圳楼市3月份会有一波小阳春
新政和降息效应,肯定会带来一波成交回暖,只不过这个行情会稍稍滞后,不会马上出现。
本月月底以及下个月的上半月,将会是二手成交的集中上涨期。
主要是因为年后会有不少业主急用钱,会加速出货;
然后也有一部分买家会急着在年后买房。
比如一些有学区需求的买家,学位申请会在5月份开始,很多业主会提前1-2个月置业。
2、3月份能不能进一步出政策,将决定后续市场的发展
我的观点是:
深圳3月份必须要乘胜追击继续放开限购,市场才会接上这一波热度继续回暖。
如果这个月放开之后下个月就没有新政策了,那我觉得这一波新政大概率就只能带来一波小阳春了。
过了这一波小阳春,后续成交热度会慢慢下降,价格也很难涨。
三个拦路虎:公摊面积没有统一标准,物业只管收费,中介无良费用太高,一套房子一条信息赚几十万。成本太高。
聪明,下降趋势中,有利好出货现金为王[呲牙笑][呲牙笑]