房地产的终局!

蒋晓昊商业观 2024-04-13 12:09:22

最近我在认真思考一个问题,那就是我们的城镇化率,到底还有没有增长空间,网上大部分专家认为,当前我们国家的城镇化率只有66.5%,远远还不及发达国家的80%,所以,我国城镇化,最少还需要20年,才能完成!

起初我也是相信这个观点的,但仔细想想,好像逻辑不通!

01,数据是表象,结构才是真相!

为什么呢?我来打个比方,我国目前大学生总人口,占全国人口的比重是多少?其实只有5%!

为什么比发达国家低,要知道,一些欧洲发达国家,大学生人口占总人口比例,达到了50%,难道说明,我国大学数量还远远不够?还需要拼命建造大学?

这就是典型的专家思维,只会看数据,而看不清背后的真相!

我问大家,为什么我们大学生数量,占总人口比例低?

是不是因为我们过去很长时间,是没有什么人读大学的,比如说我们的父母辈、爷爷奶奶辈,他们年轻的时候,根本就没有什么大学,甚至在很长一段时间里面,高考制度都取消了。所以,导致我们大学生人口占总人口比例是很低的

但是我们大学生人口,占年轻人口的比例是很高的,我认为90后里面,最少有30%-40%的人,是读了大学的,占比不低!

那什么时候,我们大学生占总人口比例会升高呢?是不是再等20年、30年、50年,我们大学生比例是不是就自然上去了?

这么简单的逻辑,投射到城镇化数据里面,也是如此,当前我们的城镇化是66.5%,这个比例确实比发达国家低!

但是你去观察一下,现在的农村,基本上只有老人和小孩,年轻人和中年人都外出工作了!

表面看起来,我们的城镇化率距离发达国家,还差10个点,但这10个点,是靠城市化扩张来完成的吗?不是的!

其实我们的城镇化扩张, 已经到达极限值了,天花板已经到了!

接下来,我们的城镇化扩张,不是靠疯狂盖房子了,而是靠时间自然完成!

说句不好听的,现在70岁以上的老年人,再过20年、30年,是不是离开了很多,生老病死,人之常态嘛,这有啥好回避的呢?

这个过程,其实就是我们城镇化从66.5%,提升到76.5%的过程!

毕竟我们的工业化、城镇化,比发达国家晚了很多年,很多东西,是需要时间沉淀,才能追赶的!

02,城镇化率与保障房

我为什么跟大家说城镇化率其实已经到峰值了,我是想告诉大家,关于房地产,关于买房的思路,一定要变了!

你要知道,我们现在的人均住房面积,已经有35平米了,粗略算了一下,14亿人,我们就有500亿平米的住房面积。

这个叫做存量房子!

但房子跟人一样,会变老的,我们以50年周期来统计,每个房子50年后需要拆除重建,那么折算一下,现在平均每年就需要旧城改造10亿平米的房子。

我手上有一个数据,过去高峰时期,我们每年大概要建造17亿平米的房子,扣除旧房子重建的,我们每年大概有7亿平米的新房进入到市场!

这7亿,平摊到每个人头上,相当于我们每人一年就得多增加0.5平方米的住房面积!

好,这里面有一个悖论,就是一个人,一天吃三顿饭,是可以吃饱的,但是你让他吃五顿饭,吃10顿饭,他肯定吃不下了!

房子也是这个道理,增长是有极限的,现在人均35平米的住房面积,其实已经够了,你每年再增加,其实大家需求就很小了!

所以,你认为国家还会拼命建设保障房吗?这个思路就是错的!

国家会趁着现在房子价格下跌,把市场上便宜的老房子,买下来,用来做保障房!

这个思路才是正确的!

难不成还去郊区大量该保障房,这个行为是违背市场逻辑的,首先成本高,因为郊区把房子盖好了,虽然便宜,但是大家不愿意过来,上班通勤时间太长了,好,那么你得建地铁、学校、医院,这样一搞,成本巨高了,而且很有可能建好了,大家也不愿意来,这个投资和风险,谁来承担?

好,现在最好的方案,就是在楼市下行期,政府低价回购商品房,尤其是小户型的房子,用来做保障房, 这个思路叫做一举多得!

实际上这就是开启了定向放水,把钱注入到针对性的市场,原业主拿到了钱,打工一族又可以用更低成本的租金,住到了市中心!

你以为政府会把钱直接给到业主吗?你又错了,如果这么想,你财商太低了!

政府一定会给房票,你拿着房票,可以再去买新房,这一招高明呀,还能够消化库存!

03,当下具体买房置换思路

整个过程下来,我来告诉大家,接下来要买什么房子,不要买什么房子!

第一,不管是市中心、还是郊区,还是核心城市,或者是非核心城市,小户型的房子,一律不要再碰了!

第二,人口净流出的城市,产业薄弱的城市、不管是二线、三线、还是四线,最多留一套自住,其他房子全部卖掉,骨折也得卖!

第三,把你手里的钱,全力以赴,去购买一线城市,以及少数几个强二线城市,核心地段、核心板块的改善盘!

买房逻辑很简单,位置一定要好,品质一定要好、配套一定要好、面积一定要大,户型一定是市面上稀缺的!

给你一个标准,强二线城市,买总价不低于500万-800万的房子,一线城市,买总价不低于2000万的房子!

看完之后,你是不是感觉自己买不起,这就对了,因为房地产的发展趋势,就是大部分人住保障房,极少数人住改善房,以后只有改善房,才有不错的增值属性!

现在的情况是,你们老家三四线城市,50套商品房,比不上一线城市,一套改善房!

你们老家一套房子,也就100万左右,但是深圳湾的改善房,恒二为例,177户型,现在总价也得5000多万,如果是228户型,总价要在7000多万以上

可不就是老家50套房子,抵不上一线城市一套房子吗?

未来呢?更惨!

200套老家的房子,抵不上一线城市一套改善房!

这个不以个人意志为转移,这是趋势!而且多年以后,房产税出台,你说手握100套房子的人,交税更多,还是手握一套房子的人,交税更多呢?

我知道,99%的人,心里面有一万个不愿意相信,这就是事实,因为99%的人,哪里买得起改善房,但大家别急,下一期文章,我来教你,手里面不够500万-1000万,手里面只有200左右的人,如何买稀缺改善盘!

我们下期见!

28 阅读:11615
评论列表
  • 2024-04-13 19:13

    房地产终局就是泡沫破灭,按国际标准,工作四至六年可以买得起一套房

    斯是陋室惟吾德馨 回复:
    自己家有宅基地都建不起!
  • 2024-04-14 08:11

    记得2015年前房子是不贵的、不知道是谁把它搞上去的?暴涨几倍

    仁者不憂 回复:
    那些不是人的东西把它搞上去的
    用户 10xxx69 回复:
    4千多点突然涨到1万2
  • 2024-04-13 19:56

    房地产的最终结果就是不再需要盖房子[笑着哭][笑着哭][笑着哭]

  • 2024-04-14 05:53

    为什么不比较工资、工作时间及社会福利呢?[笑着哭][笑着哭][笑着哭]

  • JD 14
    2024-04-14 09:41

    又忽悠买一线房产,千万别上当。让小编自己买去

    老青年 回复:
    有那些钱,回小城市买套房悠哉悠哉不好?现在物流发达,出行便捷,出国都不是事,跑什么一线城市?
  • 2024-04-15 07:40

    未来或许在一线城市,现在一线城市并不是所有人都能买的起。房子以后并不合适做为财富增值的投资。为什么现在的房价会跌,更多的是投资房子的人太多了。房子做为稳定现金不贬值的金融属性己改变。流入的资本只会减少。

  • 2024-04-17 20:25

    我们的城镇化哪怕后面不在主动增加,随着时间推移,农村的主力60岁以上老人他们也会自然而然的减少,很快10年内自动达到80%

  • 2024-04-15 14:59

    好多专家,还领着白皮的工资呢!

    牛牛 回复:
    给一手房做广告,你就可以拿高薪了
  • 2024-04-21 12:51

    房地产的终局是人民可以自己直接建房

  • 2024-04-15 09:41

    老外很少有三代同堂的,算上这个因素我们已经超越发达国家了,老美也把我们列入发达国家了,房地产已经去世了

  • 2024-04-15 14:51

    谢谢您的指点

  • 2024-04-14 17:11

    还大学好学校里都是些投机300多分的读…人才

  • 2024-04-14 12:47

    房地产的发展趋势,就是大部分人住保障房,极少数人住改善房,以后只有改善房,才有不错的增值属性!小编胡说八道,这个国家订的吗?为什么住保障房,就不能让大家都有自己的房,难道房价就不能回归它应有的价格吗?

    用户11xxx51 回复:
    賣地的不肯[得瑟]
  • 2024-04-14 18:52

    专家本就不可信,小编就更不可信了

  • 2024-04-17 21:50

    早着呢,青藏高原 大漠戈壁还没大建楼盘呢

  • 2024-04-21 19:33

    扯他妈犊子,老子买房是用来住的,只要负担得起,哪里待着舒服在哪里买!

  • 2024-04-24 18:17

    好文[点赞]

  • 2024-04-14 13:24

    房地产实际价值,连最高分的20%都没有

  • 2024-04-22 21:41

    为什么要跟西方比?文化传统都不在一个频道

  • 2024-04-23 10:07

    城市人口流出你是考虑都不考虑啊!一旦金融危机,你给那些失业者饭碗呐!经济好城市人口才多,经济差人口流出,房子贬值

  • 2024-04-22 19:47

    中国基数是多少。

  • 2024-04-23 20:17

    珠峰没有建房之前都不算饱和

  • 2024-04-17 22:21

    这个观点偏激

  • 2024-04-18 20:15

    鸡骨头文

  • 2024-04-22 20:47

    小编是不是忘了30%左右的公滩面积房?

  • 2024-04-23 10:02

    专家说房价还是有很大涨幅的

  • 2024-04-25 14:56

    这个观点正确。

  • 2024-04-15 04:17

    肉末之徒

蒋晓昊商业观

简介:感谢大家的关注