笔者一直秉持一个观点，那就是二手房市场才是真正能衡量楼市的标准。

一直以来，二手房市场都被称为楼市的“晴雨表”，原因在于相较于新房市场来说，二手房市场买卖交易更为自由，全凭买卖双方个人意愿，不容易像新房那样容易受到宏观调控措施的影响，比如“限跌令”、限购、限贷等政策主要针对新房市场，而对二手房市场的直接影响相对较小。

中指研究院数据显示，2024年3月，百城新建住宅平均价格环比上涨0.27%，同比上涨0.82%；百城二手住宅环比下跌0.56%，跌幅较2月扩大0.19个百分点，已连续23个月环比下跌；同比跌幅扩大至4.80%。由此可见，对于当前的楼市，新房市场已经回暖，而二手房却依旧在延续跌势。

事实上，就连当前最为热门的城市都不可避免地出现了这种情况，十大城市二手住宅价格环同比、环比均全部下跌：

北京：二手住宅价格环比下跌0.76%，跌幅较2月扩大0.27个百分点；上海：3月上海二手住宅价格环比下跌0.55%，跌幅较2月扩大0.22个百分点；广州：3月广州二手住宅价格环比下跌0.35%，跌幅较2月扩大0.02个百分点；深圳：二手住宅价格环比下跌0.28%，跌幅较2月扩大0.01个百分点；杭州：二手住宅价格环比下跌0.76%，跌幅较2月扩大0.36个百分点。武汉、南京、成都、重庆、天津都出现了类似的情况。

究其原因，主要在于过去房价大涨时期，加入炒房投资的群体数量太多了。无论是个人还是企业。央行数据显示超4成家庭持有多套房，上市公司中有接近50%的企业持有投资性房产。随着楼市遇冷，这些炒房投资群体只能纷纷抛售多余房产，近几年二手房市场挂牌量出现了明显激增。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，3月监测的14个重点城市二手住宅挂牌量同比上升54.08%，同比连续19个月上涨，二手房挂牌量是成交量21.5倍。从同比来看，3月重点14城中深圳、苏州、杭州房源量较去年同期翻倍，深圳翻两番。也就是说，相较于去年3月，今年14座重点城市二手房挂牌量增长了50%，每挂牌21.5套房，才能成交一套房。

目前在某卖房平台上，北京、合肥、杭州、广州等十余个城市二手房挂牌量超过10万套，其中重庆、成都、苏州、南京、天津五个城市的挂牌量已经突破15万套，重庆和成都更是超过了20万套。需要知道的是，这些城市都是人口集中流入的城市，住房需求本会持续上升，但即使如此也不可避免出现供应过剩的情况，那么对于其他人口流出的偏远城市来说，可能二手房更难以出售。

那么问题来了，一边是新房市场稳中回暖，一边是二手房市场持续遇冷，未来会出现什么结果呢？有三种可能：其一是在市场“买涨不买跌”心态的影响下，未来二手房挂牌量继续大增，最终“房满为患”，新房市场稳中有降。其二是一些抛售炒房的投资群体开始打“价格战”，二手房价格出现迅速下跌，二手房价格大跌带动新房市场价格下跌。

最有可能出现的情况是第三种，政府对于二手房市场进行一定的干预调控，当前许多城市也正在这样处理，比如郑州、重庆、南京、青岛、济南、宁波、连云港、亳州、阜阳等20多个城市开启了房产“以旧换新”措施，将老旧的房子回收，用于当作保障福利性房源，这样一方面能够减轻二手房市场压力，另一方面也能够解决买房、租房困难群体的居住问题。

但问题在于，即使是老旧住房“以旧换新”，但整体的体量还是太少，比如郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套、重庆市举行了租赁住房贷款支持计划试点暨住房租赁基金首批收购项目签约仪式，总共收购房源4207套，与20多万的挂牌量相比九牛一毛。因此，对于最近两年准备买卖二手房的群体来说，应该更加关注所在城市二手房市场的变化，抓住机会买房或者卖房。