在房地产市场，自媒体等中介开始炒作农村闲置宅院，卖给城里人。不少受让人不放心便设问，这里有风险吗？还有人设问，农村宅基地政策会松口吗？宅基地买卖合法，但拆迁政策需弥补“盘活”中的漏洞。

今日说法：盘活宅基地的含义

所谓“‘盘活’中的漏洞”，是指南京市某区法院2019年前的一个案例。2019年前，城镇居民甲购买了村民乙的住宅，不久，村民乙所在的村庄划入经济开发区。拆迁安置时，村民乙已无房可拆迁，乙便提出住宅买卖合同无效的确认之诉。

经某区法院审理判决，甲乙买卖合同无效，但裁决不支持相互返还。某经济开发区拆迁部门根据法院的判决与甲签订了拆迁安置协议，甲私下支付了乙的律师代理费等5万元后享受所购农村住宅的拆迁利益。

从法律上分析，某区法院的裁决买卖合同无效的依据便是农村宅基地政策，不支持返还有法律根据。村民乙利益受损的原因是，某区的拆迁政策没有弥补相关法律漏洞。有人可能要问，《土地管理法》对宅基地买卖究竟是怎样规定的呢？

“‘盘活’中的漏洞”概述

修订前的《土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。据此，农村村民出卖农村住宅是合法行为。本法之所以不再批准村民宅基地的申请，其原因是本条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。

在司法实践中，“‘盘活’中的漏洞”的司法裁决大量存在。2019年，国家修订了《土地管理法》，其中，在第六十二条增加了第六款，并将该款置于上述第四款之后，排序的目的之一，旨在提示制定地方政策，或者在盘活宅地时将宅基地补偿款排除住房买卖合同之外。

第六十二条第六款规定，国家……，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。据此，农村闲置住宅可以盘活，闲置宅基地也可以盘活。村民可以盘活，村集体经济组织也可以盘活。

农村村民使用宅基地没有期限，国家允许，或者鼓励盘活，意味着宅基地所有权可以买卖。据此，城市房地产市场因价格达到极限没有炒作的空间后，不少自媒体等中介根据盘活的规定开始炒作农村闲置宅院。

案例中的甲之所以可依村民身份获得拆迁安置房，其原因是甲享受了宅基地补偿款。而甲享受土地补偿款的原因在于建设用地有“地随房走”的规则。据此，盘活的含义应当是在特定情形下限制地随房走，如，本集体经济组织外成员可正常居住买入的住宅，拆迁时地不随房走。

《民法典》在“建设用地使用权”一章中规定了“地随房走”规则。第三百五十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。学理上据此将本条规定的内容归纳为“房随地走”“地随房走”规则。

“地随房走”规则的合理性在于：建设用地使用权均有期限，如，《土地管理法》第六十三条第四款第一句规定，出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。期限届满的后果是，“地随房走”规则消灭，地的使用权处于完满状态，其中的“房”，农村集体经济在不补偿的情形下可要求所有人恢复原状。

“地随房走”规则不能类推适用宅基地使用权。《民法典》在“宅基地使用权”一章中没有规定宅基地使用权的期限，宅基地使用权倘若有“地随房走”规则，农村房屋买卖相当于集体土地所有权的交易。据此，“地随房走”的适用仅限于建设用地。

“地随房走”的适用范围

在我国，农村集体经济组织及其成员在社会生活中是现实的“弱势”群体，如，劳务派遣的对象多数是村民，但《劳动合同法》却将劳务派遣设置了行政许可，村集体经济不能派遣农民打工。国家与社会倘若不能正确界定盘活宅基地的含义，多数人可以预测到，农村宅基地市场被社会资本控制。据此，宅基地买卖合法，但拆迁政策需弥补“盘活”中的漏洞。