大将军是上海楼盘活地图，买房专业户。走遍上海15个区，200个版块，最懂房子背后的那些故事。
虹口区最让人既爱又恨。
区南部的四川北路和提篮桥，在民国时期就已经发展起来，前者是鲁迅和郭沫若等名流居住的地方，后者在上世纪三四十年代接纳大量犹太人，一排排红砖尖顶的西式里弄，号称“小维也纳”。人文底蕴深厚，商业氛围繁华，城市界面洋气，向来为老闸北及大杨浦的居民所艳羡，“搬去虹口住”也成为许多老一辈们的心愿。
而虹口北侧的江湾地区，却有一座上海的垃圾山。北上海过去是工业区，工厂生产的垃圾运出市区，堆积在郊外，之后还有生活垃圾和建筑垃圾，继续堆积，无人处理，慢慢便形成了占地面积达87亩，高约40米的小山坡。解放军和民兵在那里练习打靶，又被人称为“靶子山 ”。
广粤路&靶子山
随着上海复兴，战士们的枪声渐渐消失，“山”上树木开始茂盛起来，四周砌起了围墙，一般人不能随便上山。1987年前后，兴建上海新客站，动迁居民被安置在靶子山附近，形成了新的凉城新村，单独建立了街道办事处。开发之初，居民生活出行和购物十分不便。往市区方向只有一辆公交线路，附近的消费场所也仅有凉城三村内的一家小卖部。
凉城路街景
凉城的高速开发要待至2000年后，原先废煤渣铺成的马路，改为漂亮平整的柏油马路，城市动迁安置加上商品房市场开放，地区人口逐渐增多，沿街商铺纷纷活跃起来。过去环绕“靶子山”的农田和训练场，已然找不到“踪迹”，却生出一个令无数男同胞趋之如骛的养生项目，以至于说起凉城鲜为人知，而提及“油城”的戏称，倒是心知肚明。巅峰时期，几乎每五步就能看到一家店。
如今，“油城”也成过眼云烟。度过壮年期的凉城新村，任不远处的大宁和五角场争夺北境之王，以专一的居住社区形象，兀自独享岁月静好。
01概况
凉城板块以中环分为两部分。内侧贴着大宁和虹口公园，外侧毗邻江湾五角场和市北高新。是北上海中环线上，链接几大重要功能区的过渡地段，前往传统市中心的绝对距离也不远，直线仅5公里左右，区位具备相当价值。板块自身致力于纯粹的居住属性，日常生活较为便利，但商业氛围匮乏，人气不足。
东：五角场副中心、曲阳新村居民区
南：四川北路商圈、虹口龙之梦、瑞虹新城
西：大宁区域中心、市北高新
北：江湾镇、宝山地区
凉城的地域面积大，包含了广中路和凉城新城两个街道，我们根据城市面貌将板块大体分为三部分。
东部大柏树附近区域，属于广中路街道，因为靠近曲阳。所以两者的城市界面较为统一，都以老旧城区的面貌示人，烟火气浓郁，坐拥板块内唯一一条地铁线路，是凉城中最便利的地块。
广灵四路街景
西部中环内靠近大宁的地块，同属于广中路街道。城市面貌要活泼不少，道路整洁宽敞，次新社区众多，集中了区域内大部分的教育和医疗资源，但商业同样欠缺。是整个凉城区，宜居程度最高地块。
奎照路街景
凉城北部中环外的地块，属于凉城新村街道。清一色的住宅区，周边配套最为欠缺，沿街商铺也不足以满足日常消费需求。地块被余泾浦、走马塘、沙泾港、中环高架，四面合围，交通死角，开发也太早，城市面貌相对落后。
02交通
地铁：
3号线，8号线
凉城这个地区的轨交配置只能用贫瘠二字来形容，房价8、9万的地段甚至还不如很多6、7万的外环外，大部分小区并不在地铁的辐射范围，最远的西部地区，甚至要步行2公里以上。
三号线大柏树站
驾车：
东西向：广灵四路-灵石路、江场路-奎照路、场中路、广中路、中环路
南北向：广粤路-株洲路、水电路、平型关路、内环高架-逸仙高架
被内环中环，以及三条河道拦截，看似通路很多，实际的开车效率并不高，尤其是跨线道路经常拥堵，并且区域内的道路走向不直，错综复杂，带来很多麻烦。好在距离五角场和大宁这两处重要的商业商务区不远，就近上班勉强算方便。
中环两侧街景
03商业
社区内配套：
天虹商业广场、世纪联华、1876创意园
1876创意园
3km商圈：
虹口龙之梦、瑞虹新城、大宁商圈、四川北路商圈、五角场副中心
这个区位的大板块，先不论城市天际线有多高，但起码有一到两座标志性的中大型综合体，才不算拖大上海的后腿。可惜的是，凉城就是那么特别，开发几十年，都没开出一条商业街，沿街铺面档次也很低。浦西中环地区少有的商业洼地。
世纪联华
凉城属于“爹不疼，娘不爱”的地方。日常消费依赖板块外的虹口龙之梦，以及日渐衰退的四川北路，甚至于要紧抱大宁和五角场这两个外区商圈的大腿。距离“逛街自由”还差得很远。
04就业
区域内就业：
无
30分钟通勤圈：
江湾创智天地、市北高新、汉中路商务区、陆家嘴金融中心、大连路东外滩商务区、老黄浦和老静安等传统商务区。
奎照路街景
凉城的就业格局，与大部分以居住为主的中环地段类似，本身没有产业分布，但通过高架和路网，可以前往周边、以及市中心的部分商区。只是缺少地铁的补强，城市西南和浦东中部都难以覆盖，通勤效率差一口气。
05医疗教育
区域内医院：
复旦大学附属中山医院南院（三甲分院）
3公里内医院：
第十人民医院（三甲综合）、第一人民医院（三甲综合）、岳阳医院 (三甲综合)、中西医结合医院（三甲综合）
复旦大学附属中山医院南院
板块内的中山医院南院，虽然级别为三甲，但毕竟是分院，科室不完整。而往外扩3公里，资源就要硬核许多。无论在凉城的东部西部，还是北部中环外，都有临近的大型医院可以利用，这也是凉城区域少有的亮点。
学校：
小学：广灵路小学、上外附小、民办丽英小学
中学：上海市江湾初级中学、上外附中
区别于名校密布的内虹口，凉城的公办教育资源很薄弱，仅有部分老旧小区对口二梯队广灵路小学。公办初中则是整个虹口区的弱项，江湾初级虽然在区内不算差，相信大部分家长也不甘心。若对孩子有一定要求，民办丽英可以说是凉城地区最好的选择。至于上外附小这所神仙学校，与大部分人关系不大。
民办丽英小学
06环境
北宝兴路街景
凉城的老旧街坊
广灵二路街景
广灵二路街景2
凉城路街景
凉城公园
凉城路街景2
凉城路街景3
07规划
中期规划：
地铁十九号线建设
19号线作为一条贯穿中心城中央活动区的南北向线路，途经浦东新区、宝山、闵行、徐汇、虹口等行政区，将华泾、三林、世博园区、陆家嘴、北外滩等地区等沿江区域串联起来，并与多条地铁线实现换乘。
这条线路算是给凉城地区雪中送碳，尤其西部次新房聚集地区，开通后势必带来一波价值回归。只是距该线路开通，估计还有六年左右。
参考线路图
08人口构成
凉城板块的人口结构主要有三类。
第一类是当地中老年人群，动迁来凉城之后就落地扎根，主要居住在区域内老公房。
第二类是大宁市北或五角场地区上班的白领，距离较近加之更便宜的房价，置业和租房都有不少。
第三类为部队家属，江湾地区是上海的军事管理区，区域内也有不少军产小区。
水电路街景
09总结
优势：
1、中环区位，到副中心和传统市中心都不远。
2、房价房租相较周边重要板块偏低，很好的控制了置业居住成本。
3、周边地区的医疗配置好，能够全面满足看病需求。
酒店&世纪联华
劣势：
1、区域内的房子以的老公房为主，商品房也较老，品质小区实在少。
2、发展已经完全成熟，商业业态低端，未来难有升级改变。
3、被河道和高架合围，驾车出行效率不高。
4、轨道交通欠缺，偌大板块竟没有一条地铁可以贯穿。
5、公办教育资源薄弱，尤其是初中阶段，几乎没有选择。
购买建议
地区内住宅产品，主要分为三大类。
第一是板块内占比极高的老公房，房龄老，品相差，业主素质参差不齐，刚需上车，或是投资长持，都不是好的选择。除非老人习惯了附近的环境，不然尽可能避免购买类似产品。
走马塘
第二是板块内的早期商品房，房龄普遍在00年前后，都是楼梯为主，小区环境算是老公房的补强，不少小区内配置动迁房，物业管理差，没有地下车库，环境缺乏维护，除了面积上的提升外，居住感受和老公房并没有太大的差异。再加上总价不低，与宝山或者其他外环外地区的二代三代商品房形成竞品关系，因此也不建议购买。
第三是2000-2010年的次新商品房，小区品质各有不同，总体在全上海属于中游水准，户型绿化外观，都比较符合现代购房者的基本要求。上班在附近，并可以开车通勤的前提下，可以考虑提前购入，坐等19号线开通，成为地铁房。
下篇预告：凉城区楼盘汇总
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