大将军是上海楼盘活地图，买房专业户。走遍上海15个区，200个版块，最懂房子背后的那些故事。

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凉城南部紧邻大宁和虹口公园，因此可以利用到这两大区域商业中心，部分小区可以通过板块外部的一号线、三号线、八号线，弥补凉城地区没有地铁的尴尬。凉城品质最好的楼盘，也多集中于南部。

南方格林春天

03年次新小区，占地面积不大，共5个门号，沿广中路而建，全是电梯高层，步行范围内无地铁。

小区的格局是标准的长方形，环境“几笔带过”，车道两旁种植了些许绿植，以及灌木盆栽，就算是小区的全部绿化，没有草坪花坛之类需要经常打理的设计，对于这类平民物业的老旧商品房，反而是一件好事，起码不会把路面弄得满是泥土。

马赛克砖的立面，白灰浅色混合，虽然有不少的修复痕迹，但没有出现发黑发灰的情况，达到了及格线。大堂在同年代小区中堪称典范，大理石镜面墙，视觉开阔，打理得也一尘不染，市中心上世代的豪宅，保养也不过如此。

门禁处于无人管理的状态，物业费用1.4元，车辆乱停放也不治理，使得本就不宽敞的车道雪上加霜。

楼栋梯户比为两梯三户，两房94平的全南，三房则是127平的南北错通双卫户型。

小区业主多为虹口本地土著自住，租客极少。近贴广中路，无论噪音还是灰尘，都受到较大影响。

乾弘佳园

2003年小区，地块面积中等，总20个门号，分为多层和电梯房。同样在广中路沿线，步行范围无地铁。

小区采取行列式布局，北侧的一二排栋距较大，作为乾弘佳园的中央花园。将活动区和风雨连廊等元素一并安置在此，由于进小区门就能马上看见，又兼具了一点入户花园的味道，算是将这小小的空间发挥到了极致。南侧两排的绿化布局就没有那么好看，和大部分老商品房类似，环绕楼栋前后种植。

立面是浅色马赛克砖，楼道内部为白色涂料，保养得较为整洁。

物业收费1.6元，大门敞开不管，停车配比1:0.4，不少车都压上了绿化带，一下子把小区的调性拉了下去。

楼梯房是一梯两户，两房86平-92平独卫，三房118平双卫，都是标准的南北通户型。电梯房为两梯三户，两房三房户型和楼梯基本相当，多了一个122平，两南一北厅朝东双卫的户型。小区自住率较高，业主多为本地土著，第一排受道广中路噪音影响。

珊瑚苑

01年的次新小区，沿着俞泾浦河道而建，地块面积比乾弘佳园大不少，总计28个门号，全为电梯房，走到一号线上海马戏城站1公里。

珊瑚苑的地块呈沙漏型，两头宽中间窄，和乾弘佳园一样都是行列式的布局，没有入户花园设计，但由于楼间距较大，当中能够种植更多的绿化，最集中的是前两排间的短廊，长度50米，大树和低矮灌木结合，也有草坪，保养水平不是很好，地面许多草皮已经烂掉，变成了泥土。

外立面使用粉色马赛克砖和涂料相结合，没有明显被破坏的痕迹。物业管理和老公房没啥两样，收费1.35元。停车一贯紧张。

楼栋全一梯两户，两房面积96平和100平左右，都是独卫户型，分为双开间朝南厅朝东/西，以及双开间朝南厅朝北。三房分为105平和115平，都是南北通户型，一个独卫一个双卫，套均紧凑，居家功能很好。小区业主情况和前两个小区如出一辙。

万峰梦湖苑

03年的次新小区，也沿着俞泾浦而建，和新静安大宁地区只隔一条马路。小区占地面积足有珊瑚苑的两倍之大，可算得上整个凉城板块最大的小区之一。总计52个门号，多层和电梯房都有，距离一号线上海马戏城站1公里。

小区的格局和珊瑚苑相似，都是狭窄型，因此不会有集中绿化的中心花园，绿化景观主要分布在南北两侧。南面为圆形的休息区，正中还有一个小型水池，一边有遮阳帆，供业主活动，北面也有一个小池塘，构成了南北双水景。除此之外，小区靠河的超长观景步道，算是将小区的地形发挥到了极致。

立面分为蓝色和白色两种，都是面砖。浅色系的外观，多年下来还能保持大体的整洁，已经相当不错。

物业也是大众水平，虽然有门禁，基本可以随意出入，收费1.2元。停车紧张。楼梯房为一梯两户，两房90平-100平独卫，分为双开间朝南厅朝西，和标准南北通。三房是120平左右的动静分离南北通，带双卫。

电梯房也是一梯两户，三房分为115平和148平两种，前者标准南北通独卫，后者双开间朝南、次卧和客厅朝西带双阳台。住户和之前几个楼盘类似，多是新静安或者虹口土著。小区到广中路有一定距离，没有噪音影响。

宝华城市花园

2010年次新小区，板块标杆，在虹口中环地区的二手楼盘当中，品质数一数二。小区面积不大，只有十个门号，全部为高层，位于南方格林蓝天的南侧，步行范围内无地铁。

小区采用合围式的格局，半人车分流，车走外围，有专门的行人大门。进门后由木制旱桥连接中心花园，从此处可以看到小区楼栋全貌。虽然花园面积不大，但大理石地面和精致的欧式凉亭，干净美观，力压周边大部分楼盘的景色。此外，小区绿化非常密集，一条溪流贯穿层层叠叠的树木，水景石景，一个不拉下，为本就优秀的园林锦上添花。

红色面砖立面，十分耐旧，相比周边其它采用赛克瓷砖的小区，鹤立鸡群，一眼就显新。大堂墙面全大理石包裹，配以装饰壁画，提高小区档次。

物业也是凉城众多小区中管理最好的一个，刷卡门禁较为严格，内部公共区清扫勤快，费用2.3元，性价比极高。1:0.8的车位配比，依旧满足不了日益增长的停车需求。

小区分为两梯三户和两梯四户，两房面积90平上下，以全南为主，还有少量双开间朝南客厅朝北的户型。三房122平-150平，分为南北直通和错通，都是双卫户型。

业主自住率高，大部分为当地老虹口改善生活，也有部分从大宁地区溢出的购买力，上海和外地都有，因为价格相对低一些，品质又出众，选择在此置业。

虹口全区的二手标杆楼盘简介，可点击链接，阅读下面文章：

兴盛的城市，消失的繁华

建明花苑

2000年的小区，小区体量不大，总计16个门号，分为多层和电梯房，东边正对宝华城市花园，步行范围内无地铁。

小区环境不算好，核心绿化位于入户处，以风雨连廊作为景观，勉强算得上是个花园。其他位置的植被设计较为马虎，不集中也体现不出美感，整体水准基本和乾弘佳园、珊瑚苑等楼盘类似，不过小区地面倒都铺设了瓷砖，显得小区有一定格调。

立面是浅色的马赛克砖，二十年时光，没有了当年的风采，黑黑脏脏。绿白相间的楼栋门头亦是如此，都已老态龙钟。

1块钱的物业费，好似接近老公房水平，但门禁居然堪比宝华，值得称赞。车位紧张得不行，横七竖八停了一堆。

楼梯房和电梯房全是一梯两户的南北通，两房90平上下独卫，三房140平上下双卫。

小区业主年龄层次较大，都是居家自住，出售和出租稀少。

大上海紫金城

08年的次新小区，房龄和宝华城市花园相当，品质也是板块内第二。地块面积中等，总计21个门号，均为电梯高层，北靠俞泾浦，步行范围内无地铁。

大上海紫金城与新静安一路之隔，无论价格还是品质体系，都更接近于大宁和闸北公园的楼盘，经常拿来与一旁的嘉利明珠城和大宁核心地段的新梅共和城做比较，并且小区比两者要新，缺陷则在于走不到地铁。

L形的格局，两头为住宅，正中的大部分面积都是花园，树木的品质比起宝华城市花园，也有过之而无不及，种类丰富度更胜一筹，与鲜花红绿混搭，观感效果更佳。水景也是少不了的元素之一，紫金城的水池虽然较嘉利明珠要迷你许多，但蜿蜒小道穿梭于大片树木，也有着独特的意境。

大上海紫金城的外观很有辨识度，全白色的真石漆搭配红色屋顶，远远就能看到。楼道内部贴瓷砖，干净整洁。物业是小区短板，门禁和那些老商品房没有区别，只是对环境的保养会频繁一些，收费1.78元。停车紧张，但好过隔壁嘉利明珠城。

全一梯两户，两房在95平-105平左右，三房分为130平和145平，都是标准南北通。很多户型都只配置了一个卫生间，有点浪费面积。

业主多是虹口和老闸北的土著，较好的小区品质，少有人置换，年龄层次也较大，换手不活跃。

花园城

花园城靠近虹口龙之梦和内环高架，临近轨交，出行便利，位置是凉城地区的第一等。小区分为两期，总计54个门号，有多层和电梯。该小区的具体分析，有视频看房内容，可点击以下链接查看。

掬水轩

02年的次新小区，占地面积不大，17个门号，都是8层楼电梯小洋房，西靠花园城，走到3/8号线虹口足球场站约900米。

掬水轩的品质和周边的花园城、大上海紫金城相比，差了一截。小区品相和95年左右的老公房基本雷同，如果不说年代，很难想象是02年的房子。没有中心花园，环绕小区的植被品质也不高，都是很普通的树木，作为些许点缀。草坪就更惨了，几乎秃光，还有不少垃圾堆在上头，整体的观感几乎是本文垫底。

涂料的立面和楼道保存状态都不好，外墙开裂和修补痕迹比较明显，内部也很脏。物业甚至比其他小区还要差一点，收费1.3元。停车非常紧张。

全一梯两户，两房107平的南北通户型，三房分为108的南北通独卫，以及125平上下的南北通双卫。业主都是本地土著自住，一手房东居多。

春满园

2000年的次新小区，整体分成ABC三个小区，计47个门号，多层和电梯小高都有，小区沿着新同心路和同心路划分，其中A区西靠宝华城市花园，BC区和俞泾浦一起环绕大上海紫金城。步行范围内无地铁。

分为三个区的春满园，环境差异明显。A区的绿化相比于BC区好上不少，尤其是入户就能看到大片植被和欧式雕塑，就如同小区名字，真有“春意盎然”的味道。B区就给人感觉像是老破小，绿化几乎没有保养，本就很少的几个花坛也被杂草占据，观感糟糕。C区更是雪上加霜，超小的体量几乎没有绿化可言。地面和建明花苑一样，铺设白色方砖。

三个小区的外立面保存都挺不错，全是红色面砖，楼道白色涂料也保持干净。物业几乎也是老破小同款，收费1.2元，丝毫不见作为。车位亦是紧张。

全一梯两户，两房是87平的标准南北通，三房大体分为95平的客厅南北通、卧室两南一西，以及115平左右的客厅朝东、卧室两南一东户型。

业主构成和掬水轩类似，多是一手搬入后就没有挪过窝的本地土著中老年。

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