文｜邓浩志

年内LPR的第三次下调，直接影响到新增按揭贷款的水平，使其进一步逼近甚至看齐公积金贷款利率。有房企销售称“刚需客户月供可能仅比房租多一点而已。”

很多人说房价高其中一个重要指标就是租金回报率低，2021年房价高位的时候，北上广深回报率平均低于2%，个别城市甚至低于1.5%。二三线城市也普遍低于2.5%。随着这些年全国房价整体大幅下跌，租金回报率又上来了。目前广州在2%上下，其他三个一线城市略有上升，但仍低于2%。二三线城市回报率同时也有所上升。

另外就是上面所说的利率下调，目前广州主流银行首套房贷利率已经在2.85%左右，如果是部分外资银行甚至能做到2.6%年利率，公积金利率就比这个更加低了。以一线城市的广州为例，房贷利率已经非常接近租金回报率了。如果是部分租金回报率较高的二三线性城市，很可能租金回报直接和房贷利率水平持平。也就是说，买套房，你只需要给首付，出租的租金已经已经差不多可以覆盖你每个月的还款额度了。这听起来是不是很吸引？如果按这个账算，在还房贷的朋友们还会选择提前还贷吗？

近日，位于广州珠江新城的侨鑫汇悦台，网签了一套建面约1251.44平方米的顶层复式单位，单价36.86万/平方米，网签总价高达4.61亿元，刷新中国内地单套住宅售价新纪录。

有分析认为这是豪宅市场回暖的标志。此事最近两天疯狂炒作，先是广州本地炒作，之后居然上了全国热搜。

其实这套房源在整个小区只有6套，它是2层复式，赠送的面积、包括它的使用率都是比较高的。所以这次历史高价其实只是特殊个案，稀缺高端豪宅鲜有放盘成交而已，没有普遍性，没有风向标意义，对市场也没有参考意义。情况类似去年越秀7.5万楼面地价拿下琶洲地块创历史记录一样。不能就此得出市场已经回暖的结论。但舆论场现在就要这个，舆论引导也需要他上热搜，仅此而已。

官方统计数据显示，10月1-21日，广州新房网签7000+套，低于我的预期（我之前估计十一黄金周成交就已经接近6000套）也低于很多人的预期，更远远低于各楼盘宣传的口径（各楼盘可能只完成只有自己宣传口径的20~40%）。

另外根据各楼盘现场反馈的情况看，十一黄金周之后市场逐步开始降温，但到访客户和成交量都比9月平均值依然有较大的增长。这似乎说明楼市在“十一”冲高之后，有稳住的态势。因为十一后市场降温是正常现象，但市场没有降到9月的水平，说明信心的确在恢复。随着“十一”之后各种利好政策不断继续推出，包括财政部的刺激方案，包括住建部的刺激方案，包括LPR进一步下调等等，楼市恢复态势有可能超过此前几轮刺激政策效果只有一个月的怪圈。

而我个人预计，10月全月广州新房可能整体成交量在8000套附近，也是全年表现最好的一个月。但这个数据里，离市场全面复苏仍有一定距离。毕竟过了金九银十的旺季，市场降温也是常态。未来，股市是否能够企稳甚至走出慢牛行情，楼市是否还能继续出利好政策，则是下一阶段影响楼市走势的关键。