提问：沪叔，你好，刚落户上海，经常出差项目在外地，离地铁站1.3公里以内，计划400--500万，现租住在徐泾北城，动迁房有哪些优缺点呢？

沪叔：你好，动迁房缺点：品质一般，户型一般，得房率低一些。动迁房优点：单价低，一手动迁税费少。徐泾北城这个位置还是不错的，去虹桥四站地铁，换乘二号线十号线方便，附近是万科，招商，远洋的商品房，受到虹桥辐射，有一定发展潜力。如果目前不考虑动迁房，可以考虑汇金路这边的次新商品房，商业配套齐全，房龄也比较新，去虹桥同样17号线直达。

提问：沪叔，你好，手上有2500左右现金，如果喜欢的房子在3500-4000左右，你们建议贷款吗？还是放低要求合适？房产3-5年的走势有下跌的因素吗？我积分只有35分，有市内的新盘吗？是买新房还是二手呢？目前考虑到了陆家嘴板块和联洋板块？

沪叔：你好，比较难入围，2500w的盘起码要50分朝上入围有戏，积分要70分起，像国信世纪海景，九龙仓目前作为塘桥和陆家嘴交界的次新房，单价也是贵的离谱，联洋比较有标杆意义就是河滨城二期三期，上一波楼市涨幅80%多，目前单价也是不低的，2006年租转售的，在整个世纪公园别墅区里面不算高端，起步小区，2500-3000w选择面积不多。像豪宅这一类住宅特点就是房龄老，置换客群单一化，仁恒滨江的租户不少，地段肯定是没的说，你这个预算，如果退一步地段，离市区稍微远点离你自己单位稍微近点，小区产品可以更新一点，在当地版块也是领标产品，楼市里面的领跑大哥，有公办学区要求选联洋，有T0核心地段要求选陆家嘴，因为2500w在陆家嘴的十三个一二线核心小区里面当下也属于三房起步门槛，但在联洋公寓里面就属于中高段的价格，仁恒滨江园的户型非常繁多，很多面积段的小复式你预算内都好买，就看上车阶段的挂牌怎么样了。

提问：沪叔，你好，古北现在是到底部还是被抛弃了呢？

沪叔：你好，古北现在逐步被碧云，联洋，新江湾、前滩等板块超越，甚至也即将被最近比较火的大宁，森兰板块追上，曾经的上海的第一富人区变成了现在的这样。不是古北没有发展，是其他的小兄弟发展的太快了。古北这套印钞机其实已经生锈了，在二零零六年到零八年的时候，这个区域达到了顶峰，二零一零年其实就走向了神坛，就连高岛屋这种古北曾经引以为傲的商场之前也停业了，随着外籍人士流失，现在古北的外籍人口大概占到百分之三十，相比十年前其实下降比例是蛮厉害的，古北的问题就是起步太高，以至于一出来它就是最高点

提问：沪叔，你好，计划2021年11月在上海买房，总价500-600万，首套首贷，有什么好建议吗？

沪叔：1.当前上海新房限价，如果积分不是很低，建议首先选新房，打新不中，在考虑二手房。

2.买房尽量贷足贷长，时间可以帮你跑赢通胀

3.地铁、学区、配套，这三条很重要，预算有限至少要满足一条，这三条都没有房子，居住属性和金融属性都受限，未来涨幅一般。

4.首套房一定要有下家思维，就是未来5年后你的接盘客群要多，切记将房子的外观和新旧列为首要标准。

提问：沪叔，你好，在上海普通板块买房预算不超过三百万，如何买到未来有潜力好置换的板块呢？

沪叔：你好，通过这三个要素，地段、产业及未来规划可以关注这些建议：首先避开高东、合庆、宣桥、惠南、大团等板块，因为这些板块未来主要是作为工业级动迁安置地，不会有太大动静，可以买入临港主城，未来空间比较大的板块，产业能力高。目前板块空地虽然多，长期来看的情况下，未来潜力还是比较足的。二、航头板块，双轨交线，动迁房性价比高。未来张江科学城人口外溢，流动性还是不错的，特别适合刚需自住。三、曹路，9号线通勤能级高，自己本身不强，但有金桥这位城市副中心老大哥的带动下，未来跑赢大盘还是很简单的。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。