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今天第96期，沣西香榭汇丰

查验时间：2023年8月22日

查验房源：109.9㎡精装房，高层

购入时间：2021年，20000+元/㎡，不摇号

两年前，20000+为什么买沣西，是因为真爱吗，一定是的！

沣西的楼市转折点在21年的8月30号，简称830新政，高桥，马王街道纳入限购，限售范围，这个区域内就包括香榭汇沣，限购之前，这里是另一番场景，价格狂飙，直奔20000+，甚至超过主城区房价；

是限购导致的吗，有部分原因，但更多则是新区房价快速透支下，买房回归主城区造成的，不限购吸引外地人支撑的基础没有了，新区房价狂飙也结束了；

好在小区如期交房，盖的中规中矩，沣西虽然遭遇房价暴击，降价一片，但区域底子不错，产业，配套都在推进，文教园片区地铁已通，欢乐谷已开；

剩下就是满怀期待，做时间的朋友，分头努力，各自向好，彼此认同，守望相助！

备注：以下图文约5400字，图片60余张，阅读需20min，当日晴天！

撰文：不知火

验房师：老杨、小马

沣西过往

作为“秦创原”总窗口，沣西新城在西安是特别的而存在，当年一句来云谷，打天下口号，已经转变为沣西的产业落地，校园云集，地铁通车，公园遍布，从底子上，沣西优势是很强的；

尤其是创新港，地铁五号线，翱翔小镇，西部云谷多个地标，让不少外地朋友对沣西心驰神往，外加不限购的优势，在限购前热度颇高；

当然，快速变化的还有房价和地价，18年，沣西抢地大战，楼面地价从1000+出头，奔向最高4700+，再到20年，沣西最高楼面地价来到了9803+；

巅峰在21年4月，华润，中海摇号拿地，楼面地价奔上12500+，直追高新，非常疯狂，地价也直接带来沣西房价的上涨，香榭汇丰的入场时机就在此时；

开发商此前在高新开发香榭兰岛、香榭御澄，赶上房价，地段红利，初入沣西，进入文教园，开始做高端，最小110㎡的高层，最大221㎡的小高，跨度十足。

同区域内，已有招商雍景湾，沣水云岭等也都是大户型，做高端，虽然周边大面积农田，但附近地铁，学校，医院，欢乐谷配套还算齐全，回头看，这里发展慢，不确定因素多，但在当时，很多人是真看上了！

到底赶上沣西房价最高峰，又遇限购低迷期后，这里房子盖得怎么样，即使卖不掉，就单纯自住住，是否质价相等，看完今天的报告，你会懂谁在做“时间的朋友”

大门立面

查验关键词：立面，色调，观感，施工细节

香榭汇丰交付从南门进入，小区大门挑高约两层，法式建筑风格，在布局上讲究中轴对称，外立面全部采用米黄色石材凸显质感。

（小区南侧大门实景）

整个门头注重装饰，运用弧线，廊柱，线条等制作工艺，来体现法式风格的典雅与考究。

大门入口正中，设计了法式石雕喷泉水钵，与身后的大门互为呼应，起到装饰与观赏的作用。

（酒店式入户大堂实景）

小区主入口为时下流行的酒店式入户大堂，内部方正敞亮，安装有电子闸机供行人通过，小区实现人车分流。入户大堂面积不大，未设置常规的物业接待区及会客区。

（底商外立面实景）

大门沿街两侧设有底商，挑高两层，地面为红色透水砖，立面为米黄色石材，墙面装饰有壁灯，带有独立防雨棚，底商暂未投入使用。

（北向高层外立面实景）

（南向高层外立面实景）

高层外立面裙楼部分采用米黄色石材，上部为同色真石漆通刷；北向高层带有连廊，南向采用大面积的全封玻璃，在阳光的作用下，更具通透感。

（东向高层外立面实景）

侧立面为裙楼米黄色石材，上部米黄色真石漆通刷；两排侧窗搭配少量横向线条，增强立面质感与立体感。

总的来说，高层与小高层、洋房三者建筑风格、材质与色调协调统一，轮廓清晰，典雅沉稳，法式建筑风格在周边住宅中也颇具辨识度。

（高层外立面施工细节）

施工细节部分，石材部分干挂牢固，线条完整、顺直，未见明显缺角，破损和裂纹，做工还是比较精细的。

景观园林

查验关键词：绿化，层次，搭配，树种，观感

香榭汇丰位于沣柳路与文教二路交汇处，小区占地面积约114亩，规划有17栋楼，产品包含高层、小高层和洋房，容积率2.0，绿化率35%。

（小区楼位分布图）

从平面图来看，小区各楼栋错位排布，保证通风与采光，景观主要布局在南入口的主轴、中庭及宅间。

香榭汇丰此次为一期3#、4#、5#、6#、7#、8#、13#、16#交付，交付期间园区二期在建，因此仅能看到部分园林景观。

（香榭汇丰景观实景）

香榭汇丰园林景观有做得好的一面，也有待提升的部分。已交付的这部分园区，大乔林立，银杏、银白槭、七叶树等高大的树阵景观非常丰富，为园区增添不少绿意

南门主入口的景观呈对称分布，搭配数量可观的乔木，颇具气势；景观组团层次明晰，灌球饱满，大中小乔分布其中，观感还是不错的。

不足在于，部分草坪斑驳、露土等情况明显，整体的平整度也一般，影响景观美感；灌木带枯黄、坏死及漏栽等情况较为常见，未修剪齐整，对景观的影响也比较大。

（景观俯瞰实景）

从高处向南俯瞰，园区的绿量还不错，开阔的楼宇间能看到连片的景观组团和丰富的苗木，但斑驳的草坪也是肉眼可见。

楼宇间的消防扑救面较为空旷，未放置移动花箱，座椅或设计条形草带来消解空旷感。

园中小径曲折蜿蜒，搭配彩色胶粘石跑道具有一定观赏性，但部分路面采用红色透水砖做搭配，在观感上不上档次且耐磨性差易损坏。

（主入口景观实景）

南门主入口场地空间开阔，以大门正中为界，景观植被在道路两侧形成对称，并通过中轴线上的水景景观做层层递进，营造归家礼序空间。

在观感上，景观对称，大乔夹道，中轴的水景、廊架也使视觉有落点，但植被细节做得不到位，部分灌木枯黄、露土、坏死以及交付期间尚未完工开放的水景景观，对整体的观感有所影响。

（树阵景观实景）

漫步园区，苗木随处可见，数量比较可观，大乔诸如银杏、银白槭、七叶树、国槐等，树干挺拔姿态飘逸，对提升园区绿量起到很大的作用。

（海绵城市景观设计）

小区地处沣西新城，是西咸新区海绵城市试点承载区，按照规划要求的海绵城市理念，在小区排水处理上也有所体现。

（草坪空间实景）

园区的草坪空间，栽种着丰富的苗木、灌木和景观组团，使空间内更有看点。但草坪斑驳、枯黄和露土情况较为明显，灌木修剪不够齐整，观赏效果大打折扣。

（人行步道景观实景）

园中小径曲折蜿蜒，视觉的延伸感不错；园路两侧灌木与园路的衔接过渡也比较自然，融入感较好；

两侧苗木舒展飘逸，林下空间也有体现，总的来说，走在曲折园路上，所见皆景，游园的意境还是不错的。

（景观组团实景

园区内，有丰富的景观组团，由灌木+灌球+乔木组合而成。搭配上，灌球饱满，大中小乔穿插其间，构成颜色、形态、层次丰富的景观。

不足的是，部分灌木栽种得不够紧密，修剪不够齐整且有坏死情况，后续还需加强养护。

在树种选择上，有银杏、银白槭、桂花、七叶树、鸡爪槭、石榴、山杏、红叶李、枇杷、紫薇、丛生国槐、紫荆、玉兰等多种植被穿插搭配，装点园区四季美景。

（灌木交付实景）

灌木交付部分，以单层灌木为主，园内常见灌木以冬青、红花檵木、锦熟黄杨、卵叶女贞、日本女贞为主，部分搭配月季、绣球、十大功劳等，品种和彩色较为丰富。

（灌木交付细节）

灌木交付细节，整体栽种不够密实，修剪不够齐整，局部有枯黄、坏死和露土等情况，还需加强修剪养护。

（草坪栽种实景）

草坪部分，园区草坪平整度一般，有部分草坪出现斑驳、枯黄、坏死等情况，缺乏鲜活度，后期需加强养护。

（草坪路面过渡处理）

草坪与地面软硬材质过渡部分，未做导水槽，路面略高于草坪，防止雨天泥水倒灌入路面。

（地面铺装实景）

地面铺装上，园区路面主要采用芝麻白+芝麻灰+芝麻黑仿石砖跳铺，局部搭配彩色胶粘石跑道或红色透水砖。

总体来说，砖石拼接处过渡自然，缝隙较为匀称，未见砖石有明显破损、裂纹等情况；胶粘石跑道整体铺设均匀，偶见溢色、破损等情况，园路整体卫生情况良好。

（园内围栏实景）

围栏部分，小区四周采用金属栏杆+实体立柱，装有电子围栏，内侧用高绿篱遮挡，并搭配灌木、乔木进行装饰，私密性较好。

园区配套

查验关键词：儿童区，器械区，车棚

园区内设有一处小面积的儿童娱乐场地，为彩色塑胶地面，场地内娱乐设施不多，有跷跷板、弹簧木马、传声筒、旋转童车，种类和数量偏少。

（儿童娱乐场地）

（器械活动场地）

园区内还有一处器械活动区，为木塑板地面，场地旁设有休息座椅，器械种类和数量仅三四种。

（社区车棚）

园区一角有两个宽敞的车棚，目前放置着垃圾清运车和高压清洗车，后期这里应该也是电动车存放处。

（园区休息设施）

园区内休息区偏少，主要分布在器械活动区旁和楼宇间，为与景观于一体的座椅，廊架内有少量带小桌子的软装座椅。

（垃圾分类台）

（拖把池）

垃圾分类台设置在园路旁，带独立下水，分类垃圾桶暂未放置到位，地面有埋地式拖把池。

（消防设施&天然气调压设备）

消防设施设置在景观中，为埋地式消防设施，地面标识牌清晰，颜色鲜明；部分楼宇前设有微型消防站，备有一些常规的消防器材。

公区实景

查验关键词：观感，照明，电梯保护，连廊

本次查验楼栋为高层，总高25层2梯4户，公区部分包括户内大堂，户外大堂，电梯保护，连廊实景四个部分。

（户外大堂实景）

高层户外大堂挑高两层，门头米黄色石材搭配黑色金属防雨棚，墙面装有壁灯和单元标识，双单元入户，两个户内大堂不连通，两个单元门均装有电子门禁。

大门整体简欧风格，石材立面也很有质感，整体观感还是非常气派的。不足在于，通过门头能看到内部的连廊，有点掉档次。

（户内大堂实景）

户内精装大堂，挑高两层，墙面、地面铺设瓷砖，顶部吊顶+筒灯，光线一般。

两个户内大堂各带有一部电梯，整体动线比较合理，入户上楼没有拐弯抹角的空间，利于大件物品搬运。

（电梯保护实景）

电梯部分，品牌为上海三菱，左右双开门，两侧均可打开，一侧常规按键区，一侧按键仅直通一楼。

电梯可容纳14人，载重1050kg，电梯内卫生情况一般，照明尚可。

（平层公区电梯厅）

平层公区电梯间部分，墙面、地面铺设瓷砖，顶部吊顶+筒灯+灯带，电梯金色金属包边。

（公区楼梯间实景）

楼梯间部分，金属栏杆安装牢固，墙面乳胶漆，水泥地面，未见明显破损与污染，地面卫生情况良好。

（连廊实景）

（连廊实测高度）

连廊部分，地面铺设防滑砖，带有独立下水，连廊栏杆+玻璃安装结实，实测高度为1.26米。

楼顶地库

查验关键词：空间，照明，车库地面，楼顶观感

（地库电梯厅）

地库大堂部分，墙面、地面铺设瓷砖，顶部吊顶+灯带+筒灯，照明一般。

（地库电梯间）

地库电梯间部分，挑高一层，墙面、地面铺设瓷砖，顶部吊顶+筒灯+灯带，照明尚可。

（地库实景）

（标准车位）

地库部分，地下车库两层，整体挑高一般，光照明亮；地面环氧地坪漆，车位标准未见异形车位和机械车位，部分车位带有电动车充电桩。

（楼顶实景）

楼顶部分，顶面为水泥地面，地面卫生情况尚可，排烟，通风，排水等设施安装到位，此处仅实景展示。

户内验房

查验关键词：户型，实景，装标，问题汇总

户内部分，此次查验的精装小高层建面约109.9㎡，三室两厅一厨两卫户型。

全明户型，南北通透，动静分区合理，主卧套间设计，全封阳台，作为连廊中间户，北侧的隐私一般。

（109.9㎡小高层户型示意图）

（109.9㎡高层室内实景展示）

室内精装交付，智能锁，全屋壁纸，中央空调，新风系统，卧室木地板等安装到位。

（109.9㎡高层玄关实景）

（109.9㎡高层餐客厅实景）

（109.9㎡高层卧室实景）

（109.9㎡高层阳台实景）

（109.9㎡高层细节展示）

细节方面，有小夜灯，壁龛，双USB插座，感应灯带，纸巾架等。

（109.9㎡高层厨房实景）

厨房装标部分，烟机灶具为方太品牌；净水器为安吉尔品牌；热水器为史密斯品牌。

凉霸，抽拉龙头，香槟色地柜和吊柜全部做好，天然气表未安装，也未做隐藏处理。

（109.9㎡高层卫生间实景）

卫生间为干湿分离，马桶、台盆品牌为杜拉维特；镜柜、五金、淋浴屏、暖风机都已安装到位。

最后，室内验房部分，主要问题集中在：

入户门的门扇掉漆/划痕/掉皮，门关闭松动，密封条破损；入户门的门锁不灵活，门套与墙缝宽，门套/门扇划痕，门关闭后松动。

窗户关闭松动，窗户压条拼接不平，窗户打胶不完整；柜门关闭不平/掉皮，柜内顶板破损，柜子阻尼脱落，镜柜破损。

吊顶石膏线条毛边，门上方腻子缺损；瓷砖空鼓，过门石划痕，台面裂纹/破损，地砖破损；壁纸开胶/污染。

地漏排水不畅，淋浴屏漏水，淋浴屏关闭不严，地漏芯无作用，地漏芯无法开启。

其他还有，油烟机吸力小，马桶角阀开孔过大，镜柜灯线外露，面板缺失，新风无风 ，空调不制冷等等。

（部分精装问题）

香榭汇丰整体验收下来，主要问题集中在门窗工程，细木工程，饰面砖（板）工程，给水排水工程和电气工程等，其中地漏排水不畅，淋浴屏漏水，新风无风 ，空调不制冷等问题需及时处理，以免影响后续使用。

备注：以下问题仅代表该查验户内问题，不代表所有楼栋

（现场验收问题汇总）

验房结束，验房师对每一处查验问题进行讲解，现场出具电子版报告，维修结束后，业主可以在2年内预约1次免费复验。

收房总结

沣西的楼市起落，其实也是新区不确定性的最大例证，单纯看小区交付表现，中规中矩，有亮点不突出；

港务区15000+这么盖，泾河12000+这么盖，长安14000+也这么盖，但对照20000+，定位改善的定位，多少是不讲究了；

没了香榭兰岛，御澄的地利，来到沣西文教园，也没有太多故事可讲，安心做时间的朋友！