开年第一篇，咱们来聊聊成都的二手房。

目前，成都二手房挂牌量已经超过22万套，这么多套房子，市场整体又比较低迷，要想快速去化，就只有降价！

有房东24H怒降50万只求一卖；也有书包房祭出150万的史低价卷死邻居；还有曾经的网红盘，价格对比2021年少卖110万！

当然，有跌就有涨，像大源、金融城这样的黄金板块，依然持续在涨！

那么到底是哪些房子在涨？哪些房子在跌？

今天，毛毛就参考好好选房的数据，以及贝壳的成交数据，整理了成都一份二手房涨跌榜，希望能帮到你！

数据说明：文章数据均来自好好选房、贝壳找房，部分为手动统计，可能存在误差，仅供参考。

据统计，目前涨幅榜前100的小区中，有13个都来自高新区的大源板块！

大源是成都楼市最传奇的板块，从荒芜到成城，只用了短短十年，如今它不仅是高新南公认的宜居板块，更是成都板块打造的范本。

除此之外，城南的金融城、神仙树，这样本身配套完善，占据优越区位的板块也有多个楼盘上榜。

此外，从这份榜单中，我们也可以明显发现，上榜的大多数楼盘都是改善类项目，在地段和产品双优的情况下，这些项目表现出超高的保值性。

具体涨幅榜前5的小区如下：

TOP1：华侨城东岸一期

榜一没想到居然是金牛区华侨城东岸一期。

该项目年初的成交均价仅为19005元/㎡，而去年年底的成交价却来到了32013元/㎡，涨幅高达40.63%！

一般来讲，一个项目短期内的房价变化绝不会如此之大，而华侨城东岸一期之所以短期内房价浮动这么大，要追溯到项目的具体户型。

比如这套建面261㎡的房子，实的面积高达766㎡，实际得房率位293%，相当于买一送二！

所以该房源的挂牌单价虽然高达4.9万元/㎡，但实得单价其实是1.67万元/㎡。

TOP2：万科公园5号

作为大源早期的摇号网红盘，当年万科公园5号入围摇号池的最低门槛也是第二顺位+18个月社保，项目之火，无需多言。

而且万科公园5号的建面约189-389㎡，开盘价1.8-2.5万元/㎡，最低买入门槛375万元，总价在当年并不低！

不过如今看来当初摇中这个项目的朋友确实是非常幸运，根据去年12月的项目成交价来看，均价已经高达73816元/㎡，短短一年内涨幅达31.84%！

果然，好地段+好产品的组合果然永远不会出错。

TOP3：保利国宾首府

作为金牛区近年来重点打造的“头牌”，国宾这两年的发展势头也非常猛，所以涨幅榜第三名是来自国宾的保利国宾首府，一年内房价涨幅达23%。

保利国宾首府位于金科南路边，东侧邻近成都市茶店子小学校(国宾分校)，所处的位置是国宾板块的成熟片区，各类生活配套已经比较完善。

项目也是当年的“万人摇”顶流红盘，有联排、叠拼、高层、跃层四种住宅形式。

作为保利城西首个改善住宅，倾注了比较多心血，超宽楼间距，全点式布局，极致通透采光……产品最终呈现效果也很好，算得上城西的标杆性项目。

保利国宾首府实景图（图源：ZTA中泰设计）

目前在市场是主要流通的是约100-140㎡的高层产品，从小区的历史成交来看，成交价也是稳步上升，可见产品设计和打造时候的用心，最终会呈现在二手房行情上。

TOP4：蓝花楹

又是一位来自大源的选手，蓝花楹西侧是成都市教育科学研究院附中，东侧是万科金域名邸，身处大源，配套优越性不多说了。

项目有高层和联排别墅两种产品，高层在售的主力户型是109-125㎡的三室。

而蓝花楹短期内房价浮动较大的原因则因为目前在市面上流通的有不少联排别墅产品，赠送率高，产品改善，在市场上比较受欢迎。

去年底还有一套别墅产品卖出了4.27万元/㎡的好价格，所以也拔高了整个小区的成交均价。

TOP5：人居东湖长岛

虽然东湖近年来在成都的讨论度远不如大源，但是作为成都难得的湖景住区，东湖整体的配套、产品、人口纯粹性都比较好。

人居东湖长岛正位于东湖边，部分户型可享一线湖景，景观上天然优势强。

项目是人居在成都打造的标杆项目，在当年已经领先地采用了延伸至建筑顶部地干挂石材，小区的中庭景观呈现也很丰富。

而且选用龙湖物业，小区后续维护非常到位，好地段+好产品+好物业三重加持，如今房价也是一路看涨，短短一年涨了20.21%。

与涨幅榜截然相反，如今跌幅比较大的小区，基本都来自偏刚需的小区。

值得注意的是，涨幅榜前100 的小区中，有22个都来自天府新区。

主要是天新如今仍有较多配套都尚未呈现，且新房交付时间比较集中，大量品质和房龄相差不大的次新二手房源入市，房东难免打起了“价格战”。

但随着天府新区配套利好逐渐兑现，心态不稳的房东完成出货，我相信接下来区域会逐步恢复信心。

具体来看，跌幅榜TOP5的小区如下：

TOP1：中铁银杏广场

中铁银杏广场来自郫都区红光板块。

去年年底的成交均价相较于年初，下滑约3025元/㎡，算不上成都单价下滑最多的小区，但是跌幅最猛。

去年年初，中铁银杏广场的实际成交价为9900元/㎡，如今小区房价下降了近1/3，对比比较惨烈！

中铁银杏广场挨到蓉有轨电车2号线，小区自带商业配套，一街之隔有同森锦熙商业街，周边多所高校加持，整体生活氛围比较成熟，对于地缘性购房者来说可以接受。

小区是2014-2016年，勉强够得上次新，整体产品比较刚需，2T6户，面积49-109㎡，以70-90㎡的刚需套三为主力户型。

但项目周边大量工业厂房导致片区城市界面有一定抗性，所以小区的价格跌幅比较明显。

TOP2：荣盛香榭兰庭二期

五城区中，跌幅榜上榜最多的是成华区。

其中，荣盛香榭兰庭二期的跌幅最显著。

短短一年跌了26%，成交价从去年年初的18926元/㎡，降至如今的13937元/㎡。

项目所处的东站板块，是最大的利好，也是最大的利空。

板块内各类配套完善，而且交通便捷性很高，周末节假日做高铁出去耍非常方便。

但是由于东站的往来人口复杂，加上小区本身偏刚需，租户多、商住混杂等问题，所以跌幅显著。

TOP3：明星花苑

阳光城曾经以10万元一套房的价格震撼过成都人。

如今板块内的明星花苑项目，以24%的跌幅位列榜三，实际成交价仅6733元/㎡，相较年初跌了2079元/㎡。

所以这个价格也并不令人感到太意外。

而且根据小区的实际挂牌情况来看，即使是6733元/㎡的单价，也是“有价无市”，如今小区挂牌价最低的一套房源锦悦5431元/㎡。

TOP4：雅居乐花园

当前，天府新区跌幅最猛的小区是雅居乐板块的雅居乐花园。

这个项目上榜也算的上毫无意外，受制于交通问题，雅居乐花园近两年的二手房价走势都不甚理想。

板块内期待值最高的15号线未能纳入五期规划，算的上凉了一大波购房者的心，因为这意味着至少10年内，雅居乐都不会有地铁了！

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而单就项目而言，雅居乐花园其实还是很值得一看。

大中庭、大户型、低梯户比，早期项目算的上领先市场，当年看好它的人也不少。

不过房龄逐渐大了，板块内的配套迟迟没能兑现，雅居乐花园的房价一天不如一天。

如今雅居乐花园的成交价对比年初下跌了23%，每平米少卖3428元/㎡。

TOP5：中德·英伦世邦F区

最令人意外的是高新南区，居然也有项目上榜！

作为高新区的话题之王，中德一直以来都备受关注，当年中德A区的二手房成交价更是踏过了3w门槛。

而这次上榜的是中德英伦世邦F区，一年内成交价跌了22%，原本也是预期3w+的房价，近期实际成交价仅22934元/㎡。

小区虽然很新，各类配套又齐全，按理说会比较受市场欢迎，但是由于容积率高，租户多，梯户比高，周边交通管理混乱，导致小区抗跌性较弱。

总体来看，如今成都二手房市场其实依然是跌大于涨。那么是不是意味着现在可以“抄底”了呢？

我认为确实想买房的刚需，可以先稳一手。

原因一：目前成都很多二手小区不仅是成交价下跌，挂牌价也在同步下降。

二手房价格受房东心里影响比较大，在同一个小区内，同户型单价可能差4-5k！

当大多数房东都接受“市场不好要降价”的心里预期的时候，二手房还会有一波下降。

原因二：二手房挂牌量持续上升，房东之间竞争加剧，降价会成为促销的唯一手段。

建议真刚需可以再稳一手，接下来也尽量选择在这样周期之下，跌幅不显著或价格仍在持续上涨的抗跌区域和房源。

但是降价不可能是无止尽的，涨跌本来就是市场周期，不用一昧唱衰！

从2024年的房价趋势研判来看，接下来成都的市场，特别是二手市场，会进入下跌-横盘的一个阶段。

毕竟购入成本摆在那儿，降价空间需要结合实际持有成本。

特别提醒一下想买二手房的朋友，结合涨跌榜来看，应尽量选择一级板块之下的次新小区。

选房顺序依次按照小区品质、物业维护、户型、朝向、楼层、采光……等条件依次抉择。

最后，希望大家都能早日住进理想的房子！