文｜邓浩志

有媒体整理了一份广州部分楼盘“十一”成交情况，当中31个楼盘，每个都称自己卖了10个8个亿，少的也有2、3亿，100套。我粗算了一下，光这里提的31个楼盘，大概就卖了150个亿左右，而全广州在售新房项目超过300个，是这里的10多倍。

如果我保守一点，算全市成交有这里的5倍，在国庆期间，全市大概就卖了750个亿左右。按照当前新房套均成交价格300万计算，套均300来万不是我说的，是专业机构统计的均值。也就是说这7天全广州大概卖了25000套。按这个比例推算，广州这个月能卖50000套左右的房子。而广州楼市最最最火爆的2021年，单月成交峰值为17000套。所以无论怎么说，各大楼盘的“喜报”都是有严重水分的，那这个“十一”广州楼市的真实情况是怎样呢？

根据贝壳公布的阶段性统计数据预估，其国庆7天大概成交了3500套，而贝壳目前新房市场占比接近一半。再结合大代理机构的统计，国庆7天150个重点楼盘单盘平均成交约22套进行估算。这个“十一”，全广州大概成交了约6000套房子，是去年“十一”的5倍左右。基本7天就超过了整个“金九”的4千多套。所以这个“十一”一定是非常非常具有成色的。

个盘方面，贝壳统计显示，其成交了亚运城近百套，是这个“十一”广州套数的冠军。亚运只有6、70套。其余个盘，大多集中在30套上下。当然还有一大批更低的。这个量也和其他机构估算的单盘22套也比较匹配。

第一，个我认为是最重要的，就是最近一段时间股市非常火爆，这提振了整个投资市场的信心。一方面大家憧憬股市暴涨之后，也能带动同样有投资属性的楼市。另一方面是经济基本面短期内很难大反转，大家如果收入没能有效增加，放开购房资格也不会有好的效果。而如果在股市赚了钱或者解套的资金，就有机会进入楼市。最近我的一些客户，都是因为股市解套，继而转入购房的。

第二，央行和地方最近一揽子刺激楼市政策的带动，释放了部分新增需求进入楼市。比如广州彻底取消限购，央行取消二套房高首付比例等等。但这批政策的重要性明显不及第1个原因。也比如广州的取消限购，其实这只是取消了核心城区120平方米以下户型的限购。其他央行政策，地方政策，对楼市也起到释放需求的作用，但力度属于中等。

第三，今年十一黄金周，不少楼盘都有比较给力的促销政策。比如部分天河的楼盘，价格降到5万来块钱左右一平方。比高峰期回落了超过30%。更高的性价比也吸引了一批客户入场。而优惠力度小的开发商和楼盘，则更多是旺丁不旺财，看房的人多，买房的人少。