来自 任彤瑶 远川研究所

2024年，北上广深的租房市场进入一种诡异的局面，从房东、房客到中介都觉得自己才是那个吃亏的老实人。

房东觉得自己亏了。每年上涨的租金忽然就涨不动了，一边是打工人的“砍一刀”申请，另一边还有中介降租解约二选一的通知。

打工人觉得自己亏了。慈眉善目的房东忽然就换了一副面容，退租时两万四的押金只给退九千[2]；装修粗糙、甲醛超标的串串房更是在各大小区密集埋伏，后者装潢风格之统一，仿佛是同一个施工队在全国巡回装修。

所谓“串串房”，指一些旧房毛坯房，用极差的劣质材料、杂牌家具包装成网红风的精装房出租，甲醛等有害物质浓度超标，牧原股份的猪看完都得连夜逃回养猪场，因而得名“白血病套房”。

新的打工地狱笑话由此诞生：最悲伤的事，莫过于白天上班替房东还房贷，晚上回出租屋替房东吸甲醛。

本该两头通吃，稳赚不赔的二房东和中介，居然也觉得自己亏了。以房产中介龙头贝壳为例，2024年一季度首次公布的租赁业务收入同比大涨近两倍，一算利润率却在所有业务中垫底。

整个租赁市场乱作一团，而这一连串的风波的源头，其实是一场房东和业主之间的内讧。

房东内讧，房客捡漏

脱口秀演员邱瑞曾在综艺里讲过一个全场爆灯的段子：北漂租房能有多离谱？中介带他看过一个“钻石”房型，整个房子找不到一个直角，却有四个东南角。

“都不是家徒四壁，那玩意起码是家徒十二壁。”

哄堂大笑背后是打工人的心酸泪，很长一段时间里，房客与房东的权力关系，可以浓缩成中介的那句经典台词：你不租有的是人租。

中国租房市场长期处于一种供需紧平衡的状态，即短期内市场供需大体平衡，想租房的人总比出租房子的人多那么一点。

需求越旺盛的地方，平衡关系就越是紧张。学区房就是一片永恒的战场，亦庄家长出价50万，为刚出生的孩子占一个海淀租房坑位[3]；毗邻清华园、坐拥名校中关村二小的华清嘉园喜提“宇宙神盘”称号；新时代的孟母三迁，还得会点拳脚功夫。

供需紧平衡的特点给了房东和中介年年涨价的底气。北上广深的工资涨幅总是赶不上房租提价，你的房东比你的父母更盼着你能出人头地——2021年，腾讯前脚把毕业生房补涨到4000块，南山包租公后脚就盘算着提价。

但在这一轮周期里，租房市场俨然换了一副景象，打工人还是那些打工人（但有可能经历了降薪优化的洗礼），房东和中介却换了一套话术，亲切而不失礼貌地表示：价格都可以谈。

租金水平最能直观反映市场的变化。根据诸葛数据研究中心，今年以来全国的租金总体都在下滑，截至5月租金环比五连降。

中大城市的租房均价从2021年接近3600元/月的高位，回落到了约3500元/月的区间，前几年强势领涨的一线城市，如今也不负众望地开始领跌。

更让房东心梗的是，房租在下降，房子却更难租出去了。据房产自媒体我是卢俊统计，2021年，链家的单套房源挂牌后，平均13-18天就能出租；但在今年，空置期被延长到了40天[4]。

背后的原因其实很简单：紧平衡被打破了。

隔壁买卖市场的低迷是这一系列变化的源头。全国100个重点城市的二手房价降多涨少，房价下跌的城市数量，已经连续12个月超过60座，今年4月更是迎来两年内新高[1]。

高位上车的房主，刚给银行打了两年工，转身就亏掉了大半首付。重压之下，主战派在小区业主群里号召打响房价保卫战，取巧派喊出“免费送房”的噱头，想给上万月供找个接盘侠；议和派干脆自认倒霉，降价卖房——还未必卖得出去。

当然，还有一个稳妥的选择：暂缓抛售，改赚房租。一个可参考的数据是，一二线城市在租房源数量已经连续半年都在同比增长。

“售转租”房源的增加，直接扭转了原本需求略大于供给的局面，议价的天平自然也从房东改向租客倾斜。

房东一边艰难降价，一边在押金上暴打年轻人，闹出“提灯定损”的笑话，退租时打着大灯给房子找瑕疵；打工人看似低价捡漏，但大概率还是只能租到二房东爆改的串串房和隔断房。

但要说起二房东和中介的日子，其实也好过不到哪里去。

中介也要过苦日子

链家创始人左晖曾讲述过自己的北漂遭遇：

“1992年，我大学毕业，2004年买了第一套房子，中间这12年，我一直在租房，换了10个房子，也曾经被骗得一塌糊涂[5]。”

租过房的人都知道，房东直租的稀有程度堪比野生大熊猫。由于供需两端极度分散，且集中在周边3-5公里，本地小中介和二房东长期把控大量房源，行业连锁化率始终有限。

自如和蛋壳等平台打得头破血流，品牌长租机构的一线城市市占率也只有20%[6]；已经做到房产中介龙头的贝壳，在2021年才正式开启租赁业务。

在这一轮“售转租”行情中，一手买卖、一手租赁的贝壳，看似左手倒右手，轻松做到稳赚不赔。

今年一季度，贝壳首次披露租赁业务收入，26亿元人民币的营收规模，是继二手房、新房交易之后的第三大业务。

事实却是“售转租”的客户越多，中介们的日子就越难过。

抛开已经被有关部门整顿归零的“租赁金融贷”，和“北漂神盘”北京像素这种自营式公寓项目，连锁租赁平台主要有两种赚钱模式：

第一种是赚租金差价，平台化身二房东，与房主约定保底租金，转手再以更高的价格转租出去。自如是这种模式的代表，500元保底租金收房，挂牌600元出租，还加收6%的服务费。

隔断房和串串房就是二房东的智慧结晶。只要能多收一份房租，客厅厨房乃至卫生间都能当卧室；毛坯爆改样板间的串串房，也是为了更低成本、更快速地租出好价格。

但这种模式投入重、成本高，还得持续收房以获得区域定价权。2022年，光是垫付水电煤费用，自如就花掉了6个亿[7]。

长租公寓也因此成为暴雷重灾区。房东东数据显示，2019年国内长租公寓倒闭53家，其中，因为资金链断裂及跑路的共45家[11]。

当租金水平随着供给增加而一路走低，长租公寓的差价生意不出意外地遭到了市场暴打，500元保底收来的房子，挂牌400元也租不出去。结果就是今年以来，自如大规模与房东解约的新闻频出。

平台的做法不难理解：反正都是亏，不如重新签一批300元的房子。

另一种更轻资产的盈利模式——空置期收入，也遭到了这一轮行情的精准打击。

贝壳的“省心租”就是空置期收入的代表，其本质是平台和房东的一场对赌游戏：

平台不改造房源，也尽量不加价出租，而是和业主协商一个免租的空置期，房东自空置期之后开始收租；如果房子在空置期间出租，则租金归平台所有。

空置期的延长，直接让这场对赌走向不利于贝壳的局面。一旦挂牌时间超过空置期，贝壳不仅不能小赚一笔，还得自掏腰包交房租。就这一点而言，房东确实挺省心。

贝壳的艰难在财报上也有所体现。今年一季度，贝壳租赁业务收入同比增长189.3%，营业成本也暴涨150.8%；论营收占比可达16%，对应的利润贡献率只有2.7%。

论利润水平，房屋租赁是贝壳所有业务中最低的。

贝壳不同业务利润率

租赁不如买卖香，贝壳已经有了足够深刻的体会。但即使如此，租赁业务依旧在财报中被大书特书，因为在这一轮周期里，它几乎是这个房产中介龙头仅有的增量了。

难以承受的代价

2018年，有董事问贝壳CEO彭永东，贝壳发展速度超预期，有何预期外的挑战与困难？彭永东困惑地想了半天，回答说发展这么快至今没有预料外的挑战[10]：

“或许这就是最大的挑战。”

彭永东的凡尔赛发言还是说早了。2020年8月，贝壳顶着亏损上市，市值一度摸高到了6000亿元，超过万科、恒大、碧桂园等地产龙头企业；3.5万亿的GTV，相当于3个拼多多、5个美团，仅次于阿里巴巴。

从成立链家到疯狂并购上线贝壳APP，从非典到金融危机抄底扩张，贝壳几乎踩中每一个地产周期，把逆周期扩张写进了骨子里，在上行时多扩张，在下行时少关店，一点点和同行拉开差距。

保持逆周期扩张的信念是消费者给的：虽然有起伏，但明天的房价永远比今天贵。过去二十年是中国房地产最繁荣的二十年，这个不曾出错的信念鼓励中国人欣然走进链家和贝壳，与中介一起分享高杠杆的红利。

2020年，贝壳再次熟练抄底，员工人数从2020年下半年的8.7万人上升至2021年上半年的11万人以上，为下一个上行周期做足准备。

但厄运不期而至。灵魂人物左晖的离世像一个时代离去的隐喻，房地产寒冬随之而来。

自告别左晖后一个月，房地产的“主席”恒大集团就被爆商票违约，花样年、融创、绿城、奥山等开发商紧随其后，排着队拿着出事的号码牌，房地产投资额断崖式下跌。

下游市场也开始变换风向，2021年夏天，房产交易面积开始明显走弱，也是这一年底，接任贝壳总裁的彭永东发布“一体两翼”战略。

“一体”指贝壳的老本行，占据超九成收入的二手房与新房交易。经历了2023年的小阳春后，贝壳的房屋买卖业务在2024年还是再次步入了下行轨道。

财报数据显示，贝壳本季存量房（即二手房交易） GTV 为 4532 亿，同比降幅高达 32%；新房成交额环比下降幅度高达 36%，比市场预期要低 10%。

“两翼”，则是家装家居和租房两个新业务。受住房成交疲软的影响，家装收入规模在今年一季度首次环比下降34%；租房业务倒是涨势喜人，但与买卖市场的对冲与远低于其他业务的利润，构成了贝壳如今的烦恼。

尽管最终靠着降本增效获得正向利润，贝壳还是没能赢得投资人的信心，市值相较最高点已经跌掉了700多亿美元。

贝壳逆周期扩张法则失灵的同时，“免费送房，只求接贷”的故事从燕郊一路南下蔓延至深圳，遍地都是幡然醒悟的赌徒和不复当初的信心。

在一个考编比创业更加吃香，刮刮乐都只买5元面值的周期里，不是谁都敢用30年贷款来赌一个房价翻20倍的可能。

不敢赌的卖家售转租，不敢赌的房东降租金，怎料租客也不敢赌，预算跟着租金一起降。最终，偌大的牌桌只剩下了茫然的二房东、中介和充满甲醛味的串串房。

当然，志在翠湖天地、凯德茂名公馆、华夏幸福268以及保利世博天悦，买房如买菜的少数群体除外。今年4月，陆家嘴最后一个一线滨江地块、豪宅楼盘滨江凯旋门开盘，当天212套豪宅6小时内被一抢而空，销售总额达70亿元。

尾声

豆瓣评分高达9.5分的韩剧《机智的医生生活》中，有一个名叫都材学的配角，因为过于倒霉而引起观众的怜爱。

医学报考是韩国人内卷重灾区，入学医学院的学生中，80%都是复读生。都材学拿到的也是范进中举的剧本，几经复读才最终考上医学院。

只不过，年龄相近的主角团陆续安居乐业，都材学还在以39岁高龄做着基础的住院医工作。

为了攒钱买房，他与妻子省吃俭用十年，还额外贷款1亿韩元，结果被骗得分文不剩。

直到这时，都材学才发觉，想象中的自己救死扶伤，和阎王抢人头，现实中的自己在发霉的地下室里，目之所及都是鸡毛蒜皮的小事。

东亚人民的烦恼与辛酸似乎多与房子有关，背井离乡的年轻人没有因为租房崩溃，迟早也得因为搬家崩溃。大多数人走进生活的首选教材不是劳动仲裁，就是租房押金。

让年轻人在串串房里对着一桌预制菜谈理想，怎么看都是可笑的。

参考资料

[1] 楼市月报：6月新政加持成交创阶段新高，市场情绪指数仍在筑底，诸葛找房数据研究中心

[2] 租金下降，房东成了押金刺客，36氪

[3] 京租房入学催生学位占位费市场，价格已达数十万仍一房难求，澎湃新闻

[4] 上海的租赁，还停留在冬天，真叫卢俊

[5] 链家左晖最新演讲：我北漂12年，租过10次房，曾被骗得一塌糊涂，中国企业家

[6] 自如改模式，谁来掏钱？，互联网那些事

[7] 2023自如业主开放日成功举办，增益租3年成绩大公开，新华报业

[8] 左晖访谈回顾：做难而正确的事，腾讯新闻

[9] 贝壳财报及电话会纪要

[10] 围攻链家，棱镜

[11] 你是多有钱，才敢做长租公寓？，南方楼市

[12] 串串房为何被称为“白血病套餐房”，中国新闻网

[13] 贝壳的冬天静悄悄，有数DataVision

编辑：黎铮

视觉设计：疏睿

制图：任彤瑶

责任编辑：黎铮