来自魔都房房房

最新官宣的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》文件中，有关房产相关内容蛮重磅的，

提到“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度以及完善房地产税收制度”等，

还提到“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策”等等，

这些怎么看都像是给一线楼市彻底放开埋下伏笔呢。

从目前全国楼市看，房价依旧处于下跌模式，而且全国新建商品房销售面积及销售额增速仍下降。

上海的二手房价在连续跌了8个月后，倒是回暖了，

但是新房价格依旧上涨，而且已经连续上涨了18个月。

上海“5.27”新政后，二手房成交确实好得一塌糊涂，说明这一轮调整效果不错。

新房也确实在新政后有一波不错的回血。

但无论是从土拍端还是统计端，上海新房的价格真是涨个不停。

不过新房总体，无论是一线反馈还是认购情况，要说乐观还为时尚早，二手房这个月的网签也明显下降。

如果一直降下去，今年上海很难不会再来一波救市运动。

1 新房供应减少 但卖得不行

从今年上海第七批次新房开始，不再按批次集中公示，

截止到7月14日所公示的新房，上海今年已经供应了3.5万多套新房。

十四五规划中，提到5年40万套房的目标，意味着平均每年供应8万套，

但今年新房供应量离平均8万套的指标还相差甚远，

甚至连一半的供应量都没到。

不过2021-2023年这三年平均每年的供应量明显超额。

所以今年新房总供应量不出意外的话一定会低于8万套。

假设意向购房人群就这么多，现在新房供应量减少，新房理应好卖才是，但整体卖得并不好。

从6月整体认购情况看，郊区尤其是远郊的新房项目并不好卖。

而且6月是新政后的楼市黄金期，虽然几个10万/㎡+的楼盘卖得很热乎。

但其实一半多项目，认购率没达到100%，实际去化只会可想而知地更糟糕。

还有，新房积分制真没什么存在必要。

除了个别几个大热盘，大多数项目完全不用考虑积分，

你看6月，一共有28个新房开盘，但只有3个触发积分，

而且这几个新房还是得益于新政后的热度传导，都是低分。

所以，新房整体并没有想象中健康，个别项目更是惨不忍睹。

2 旱的旱涝的涝

即使一线楼市是全国比较好的阵地，但新房库存压力也越来越大。

去年四月，上海的新房去化周期还只有6个月，一年过去，已经到15个月。

当然，5.27新政后正向作用还是很明显，

根据CRIC数据显示，6月上海新建商品住宅共成交80万平方米，环比由负转正增长64%。

但是新房成交仍不及去年同期，同比仍减少21.4%，成交均价约77417元/平方米，环比下降5.4%。

从累计数据来看，2024年1-6月上海商品住宅成交面积320.66万平方米，同比下降38%。

以目前的的供应量和成交量看，现在上海的新房市场主打一个供需两不旺。

并且越贵的房子反而越好卖，豪宅新房倒卖成了抢菜现场。

上半年上海累计推出23个10万/㎡+的豪宅，其中20盘开盘首日去化率超7成。

光是6月，上海总价3000万元以上豪宅就成交了209套，同比增长294%。

整个上半年，上海总价3000万元以上豪宅成交规模创近10年来最高，是同期北京、广州和深圳该总价段成交之和的2.6倍。

但是新房市场当然不只有豪宅，刚需、改善才是大头。

今年豪宅卖得好，有前几年豪宅购买力被压抑的因素，

也有大佬们看好上海市场的因素，

而且现在的市场环境，大佬更愿意把钱投入到看得见摸得着的资金池里。

总之，上海的新房市场，热的确实热，凉的依旧凉着。

3 二手成交冷下来

六月上海二手房2.6万套的网签，创下近三年来的新高。

不过七月的二手成交明显下降，六月半个月的二手成交就到1.2万套。

这个月到15号，二手房不到一万套，虽然也不算太糟糕。

而且上个月除了端午假期，平均每天800-900套网签，这个月截止到17号，只有一天的成交上了900套。

上个月老破小的成交属实大开花，不少中介小哥开单开到手软。

但这个月，一些中介小哥反馈带看量明显减少，二手体感和天气热度完全不成正比。

而且六月过后，不仅连续三周的二手成交下跌，转订单量也减少了。

还有，总价低的老破小上个月成交了不少，留下的都是总价相对高的房子。

总价高的房子本身就不好卖，那7月的二手成交压力只会更大。

不过，从前三年的二手成交数据看，6、7、8月一般都是成交弱势期，除了2022年因为需求被推后，来了个小高峰。

所以，7月二手成交下降也正常，并不意外。

毕竟6月二手冲太猛，7月可以算是修复期，只是冷却得比想象厉害。

总的来看，

5.27新政之后，上海楼市确实掀起了一阵成交热，

二手的成交着实暴涨一波，尤其是老破小们，是真卖爆了，不少房东终于割肉解套，刚需们也能如愿上车。

新房市场也掀起一阵久违的认购、成交潮，

但这并不意味着上海楼市无忧起来，至少七月楼市数据明显冷静。

当然，七八月对于二手市场本身就是淡季，因为天气热，中介小哥们的带看量明显减少。

新房市场3000万+豪宅热卖潮在延续，但太多远郊项目急得团团转也没用。

虽然新房供应量整体也明显减少，节奏也加快，但对成交没什么提升。

而且从土拍端看，新房价格就是持续不断地涨涨涨。

乐观点看，新政持续效应可能会有3个月，这个月的热度反正是比较明显下降了，不知道金九银十前会不会再来一波刺激？

但从前几天大会后的报告看，

上面对于地产几乎只是提了一嘴，“防范化解风险”依旧是重点。

所以，楼市企稳一定是现在的王道，至于后续松绑力度还会多大，上看天意吧。

毕竟，相比地产，这次大会对经济，尤其是财税、金融等，以及高科技相关提点篇幅多太多太多了。

不过，稳住房地产，才能稳住经济的基石，至少目前还不会变。

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