此前对2024年及未来几年城中村改造的对策解读中，在明律师曾多次提及“协议搬迁”在其中的分量。事实上，将依法征收殿后，自主或者叫自愿腾退挺在前面，已成为许多地方近年来摸索出来的惯常操作。对于咱老百姓而言，除了谙熟国有和集体土地上的两大征收法规，还需要首先懂得应对自主腾退带来的第一波“攻势”，让自己不至于尚未见到征收决定就签订城下之盟。

那么，自主腾退阶段究竟需要注意哪些问题呢？它和传统的征收拆迁又有和区别呢？本文，在明律师就告诉广大被征收人如何在该环节顺利“避坑排雷”，将协商谈判引向实质化。

【要点一：不能只会问“启动项目有什么法律依据”】

无论是590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》，还是2020年施行的修订后的《土地管理法》，二者均明确要求征收行为必须以符合公共利益需要为前提。根据其“列举”，我们大致可以将自己所面临的项目“装”进其中某类公共利益需要中，进而判断涉案项目的启动是否符合法律规定。

但在所谓的“自主腾退”项目中，征收法规完全被人为绕开，咱习惯了的公共利益需要审查点也就用不上了。一味追问负责实施腾退的某公司或者村委会，往往得不到满意的答复，也无法从“腾退决定”的角度切入去形成有效的制衡。

毕竟，腾退是没有所谓的“决定”的，它不是政府主导的行政行为，而是由某公司或者村委会冲在前面搞的民事行为，不具有法律上的强制性，参与与否全凭居民自愿。

据此，这种行为很难说需要什么“法律依据”去支持，某公司或者村委会看上你家的房子和土地了，想商量着给你“拆旧建新”搬迁安置，这似乎并不需要什么特别的“法律依据”，在腾退方眼中恰恰属于“法无禁止即可为”的范畴。

当然，作为城中村改造项目中的被腾退人，我们不能总是如对方所愿去行事。故此，在专业律师的指导下从项目自身的“合法性”上入手展开调查是有必要的，但咱不能只会用嘴简单地问或者质疑，也不能只纠结于这一件事。

【要点二：“一把尺子量到底”不应适用于自主腾退】

在征收拆迁中，征收方会将“一把尺子量到底”这句话奉为无上经典反复强调，用以否定被征收人根据自身实际需要提出的一切“个性化”诉求。

到了自主腾退中，腾退方仍会故技重施拿出“一把尺子量到底”来，主张同一项目的不同批次、阶段要完全统一补偿安置方案和标准，不能有丝毫的调整和动摇。否则一旦前面签约的户认为后面批次的人得的补偿更多就会找回来，腾退方将会非常被动。

然而在笔者看来，这种在自主腾退中机械沿用“一把尺子量到底”原则的说辞具有很强的迷惑性，事实上根本无法成立，更像是腾退方用习惯了的一种“话术”。

既然“自主腾退”在法律性质上完全不同于征收拆迁，不是政府行为也不具有强制性，甚至也不需要具备“符合公共利益需要”的启动条件，那么其补偿安置就应当更多的遵从市场交易的法则去调整。

若腾退方的确看中了涉案片区的土地，就应当拿出诚意来去和被腾退人就补偿安置标准、方式等协商谈判，达成双方都能接受的利益平衡点，而不是仍摆出一副“政府征收行为”的架势来强调“一把尺子量到底”。

“自主腾退”是一户一协议，每户的房屋情况都有所不同，从法律上完全不排斥一份相对宽松、自由的补偿安置方案。然而此时，腾退方又抱定了征收补偿法规确立的原则不放，实质上是直接婉拒被腾退人寻求协商调解的可能性。

其言下之意就是，你跟我再怎么强调自家的困难和特殊性，该怎么补偿还是怎么补偿，0.1平方米也动不了！

而对于这样“铁板一块”的腾退补偿安置方案，老百姓既无征收中提出意见、申请听证的权利，也无法直接通过复议等程序对其依法审查。不满意就只能不签约等着扣“配合奖励金”，其被动可想而知。

【要点三：自主腾退的终极权利救济秘籍或许是它】

那么面对几乎无诉可提的自主腾退，咱被腾退人真就没招了吗？懂得了前面分析的腾退原理，我们想找出自主腾退的破解之策其实并不难，只是落实起来很难而已。

试问，自主腾退和征收拆迁有那么多差异，有没有共同点？当然有，那就是本轮城中村改造项目的终极目标——满足建设项目对用地的需求。

基于此，被腾退人面对明显偏低甚至畸低的补偿安置标准切勿盲目签约腾房。只要自家的房屋尚不至于“岌岌可危”无法正常居住使用，大可继续正常居住生活，“以静制动”等待时机的到来。

这里需要强调的是，凡自主腾退项目不存在“钉子户”“滞留户”一说，谁也甭想把这种带有歧视性色彩的帽子扣到咱老百姓头上。既然腾退方口口声声称项目全凭自愿绝不强制，那大家当然有权自愿不参与不搬迁，谁也说不得什么。

同时，被腾退人不可盲目等待无所作为，而是要尽早咨询专业律师做到“有备无患”。一旦腾退方急于用地而启动“切换”程序，对剩余未签约户作出房屋征收决定，案件即进入到征收补偿的新程序阶段中，被腾退人将有望变身“被征收人”，通过法律途径捍卫自己的补偿权益。

在明律师最后要提示大家的是，“自主腾退”在城中村改造中的地位绝不容小视，绝大多数房屋都会在该阶段被签约拆除，真正能够坚持到房屋征收决定的通常不多。但不管别人家作何选择，大家首先要考虑的是自己家的利益，而不能轻易就被腾退方的“爹味儿”说辞给“捆绑”住。

若补偿安置方案确定的房屋补偿标准明显低于周边类似房地产的市场价格，或者安置房的户型选择限制过大致使无法选到满意的房屋，咱老百姓都有权利拒绝签约腾房，形成合力敦促开发商或者村委会修改补偿安置方案，从根本上为自己争取更加公平合理的补偿创造条件。（王小明/文）