两个月前，住建部部长提出：要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。 8月21日，上海明确表示，将率先落地这“房屋体检、房屋养老金、房屋保险”三项制度。第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年全市推开。 简单翻译是什么呢？ 以后有房的朋友，可能要根据房子的情况，多缴纳一笔，影响也很简单，先说结论，大城市，要开始赶人了，那些之前在大城市低生活成本的土著，可能要被迫离开大城市了。 我不知道大家去没去过超一线城市的核心区。 如果去过上海外滩、黄浦、青浦那边的话，你会发现除了一些特别有价值的能改造成景点的古建筑维护还算可以，其余房子已经烂到不能再烂了，非常的破旧。 任何事物都有寿命，房子也不例外。 不同年龄的房子之间的差异是非常大的，而且北上广深这些大城市还有一个特点是什么呢？ 大城市是没有所谓新房的。 可能在小城市来说，只有三年以内的房子才能叫次新房，但是在北上广深，逻辑是不一样的，因为发展太早了，所以在北上广深，十年甚至十五年的房子就可以被称之为次新房，这些地区有得房子，年龄甚至都可以追溯到上世纪七八十年代了。 人是会老的，房子也是会的，如果不加以维护，房子和人一样，也会老去。 但维护，是要钱的。 之前这个钱的来源，是专项维修资金。 国务院2003年颁发《物业管理条例》第五十三条规定： 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 但我估计，大多数人对这个钱都没啥印象。 原因也简单，咱这里的税，都是在无形中收的，大家在买房的时候，就已经缴纳过了专项维修资金了，具体缴纳标准是按照购房款的一定比例或每平方米一定金额，这个要看地方规定。 我们这个钱，看上去不少。 根据数据，2020年末，全国基金总额结余已经超过1万亿元。 只不过是啥吧？ 这个钱，去向有点不好说。 就像买房预付款托管账户的钱一样，咱这个账户里的钱，明细账也不好说，而且收的很乱，有的物业，交了这个钱，有的物业，挪了这个钱，于是问题是什么，专项维修资金，看上去账上都有。 但就是不知道用的时候，会不会像烂尾楼时期买房预付款托管账户一样消失不见了。 而且，还有个什么问题吧。 老百姓根本不知道这个钱，用到了谁身上。 按理说，谁交的维修基金，就用到谁的房子上。 但实际上是啥吧，就像养老金制度，咱这里的传统就是，你交了钱，但你不一定能享受到这个钱。 专项维修基金也大致遵循这个道理。 我就不贴这个钱违规进股市的新闻，就说说这个钱正规的用法好了。 首先在纵向上，有关部门更倾向于把专项维修基金用到北上广深的房子上。 原因很简单，就是同样是老破小，在北上广深的老破小还能卖出几百万的价值，有维修的价值，但是在农村在鹤岗的老破小可能连两三万块钱都卖不到了。 但这样等于是把小城市的钱补贴到大城市了。 其次是横向的。 大家想一下就好了，我们之前老旧小区改造计划，都改造到谁身上了？ 你猜，是会改造到普罗大众的老旧小区，还是会改造到地方的各个家属院？ 我不敢猜，大家自己想。 其实这块说穿了，房屋养老金和房屋专项维修基金是一个性质，这就等于二次收费了，但问题也在这里。 我们这里还有最大的bug什么？ 就是中国的房子几乎全都是社区类型的，这个钱，所有人都得交。 美国是不需要考虑这个问题的，因为美国的房子是独栋，日本是一户建。 既然是独立的，那么修缮就是自己负责，但我们这里，都是社区。 当所有人都需要负责的时候，那最大可能就是所有人都不负责。 咱这里的账，之前太乱了。 现在房屋专项维修基金里面看上去是那么多钱，但这个钱，到底在哪，很难讲，到底有没有，也没有公示，不好说。 但从现在专门弄个房屋养老金来看，之前的账目如何，大家估计也都有数了。 再来想，现在收这个钱，目的是什么？ 不用想，肯定是为了补充财政收入。 你别管他说什么名字，只要有名目，肯定就要老百姓交钱，那么既然要老百姓交钱，就会出现一个问题： 必然有人会交不上钱。 我们现在也不用去想如何征收这个问题。 你要记住一点，税收是具备强制性的，只要国家坚持收这个钱，这个钱，一定可以收上来，大不了就和水电绑定，你交了钱，才能享受水电，不交，就没有。 但这样的结果就是逼人走了。 就了解北上广深的朋友都清楚，这些城市的核心区，本地人没那么多。 原因也简单，北上广深的本地土著，根本买不起核心区的房子，要不，没拆，他们还住在老房子里，要不拆了，他们买不动新房，就搬到郊区了。 很多还留在上海的土著，你说他的房子，是值个千万，但问现金流，五十万都是一道槛。 之前在北上广深生活的成本，是很低的。 因为咱这有菜篮子工程，北上广深的居民，只要有个房子，坚持自己做饭，是可以把生活成本压到很低的。 但现在，房屋养老金一来，假设一年交个几万块，你说这些原住民，还能待下去吗？ 而且大家也不要提租金这个事。 你得明白，如果你只有一套自住房，你是没资格提租房的。 因为你没房租出去。 而且在国外这是一个很明显的东西，中国房地产发展太快了，快到大家根本就理解不了这个事。 这种高速发展的后遗症就是我们所有的功课都在补。 大家可以去发达国家看一看，所有发达国家的核心城市，居住成本都是很高的，因为你想住在这里，就要不断承担各种税费，最后会逼着那些没能力承担的人腾出去。 其实我们现在，也照着这个路径走了。 至于大家说的房租让租客承担，那我也明说了，不可能的。 房租这个事，看上去是租客和房东的博弈，实际是租客和当地工资在博弈，你看就好了，今年北上广深的房租是不是随着就业难降了一波？ 租房市场，是买方市场，还是卖方市场，不取决房东，而取决于经济。 看到这里，你再回到最开始的问题就好了。 房屋养老金，到底会起到什么作用呢？ 对财政来说，这是赚钱的一个项目，而对老百姓来说，这是花钱的一个开支。 最重要的是什么呢？ 如果这个项目推出，这就意味着我们每一个人之后，不仅要为自己养老，还要为自己住的房子养老。 如果你能养得起大城市的房子，就住大城市，养不起，就要另想办法了。 更多精彩推荐，请关注我们！@曹多鱼