这两年的房地产，搞崩了不少人的心态，尤其是买了公寓的……

讲个身边朋友的亲身经历。

人在深圳，少年得志，不到30岁就全款买房，并且手上还有几百万闲钱。

18年那会儿，全民谈通货膨胀。

他就开始担心起这笔钱，

放着花，怕坐吃山空。放着不花，怕莫名其妙通胀没了。

然后就开始研究投资，

研究来研究去，盯上了当时就已经很多人不看好的公寓。

为啥他看好呢？

本质还是对房子有执念，同时住宅的名额又用掉了。

身在一线城市，他坚信：

“一线城市的一线地段房产，是保值的”

落到实处，则是当时的公寓有非常不错的租售比。

用现在比较时髦的话讲，就是可以创造“现金流”。

所以，他最终选择了深圳罗湖区的核心地段国贸边上的一套公寓。

单价接近9万，

花了310万，买了一个37平米的复式小公寓。

在选购的过程中，当时说开发商给他画了一饼，租金12000。

谁想，2019年刚拿到房子，马上又来了疫情……

深圳房租大跌，

出租的过程中，刚开始还有人愿意8000租，结果转眼就找不到租客，最后只能6000左右草草租出去。相比开发商所说的12000，已经腰斩。

更要命的事还在后面，到2023年，全国各地的房价都开始松动，

来到2024年，一线城市的房价完全守不住了。

我这个朋友的那套公寓，市场报价已经从310万跌到了200万不到。

疯狂跌价！

上半年有中介，甚至给他报了个185万，他气得直跺脚，差点就把人家拉黑了。

回头看，

6000-7000的租金，如果按现在的200万市场价算租售比，还算是一个过得去的现金流收益。

但如果按310万算租售比，只能说是巨亏。

这几年，公寓就像一根刺一般，刺痛了太多像他这样被公寓“伤害”的人。

01

众所周知，目前国内的房地产市场一片惨淡，房价是跌跌不休。

比起住宅，公寓的情况更不容乐观，早就已经崩了。

像北京的公寓价格已经跌回13年前了，据统计2017年北京公寓成交均价35668元/㎡，2023年成交均价21366元/㎡，跌了40%。

连北京这种保值的超一线城市，都能跌40%，其他城市可想而知。

虽然没有找到全国的平均数据，但结合其他城市的数据，

以及财子也问了身边买了公寓的朋友，大概有个预估，

过去几年，大部分公寓的跌幅都在30%-40%这个区间。

还有个别地区的公寓，跌幅超过50%，甚至达到70%，实在太过疯狂。

虽然价格在暴跌，但还是卖不动。

2023年，广州一手公寓供应仅8115套，成交9647套，

这是自2012年以来供求首次跌破1万套。

截至2024年3月，广州公寓库存达到28155套，去化周期长达31个月。

2024年，长沙酒店式公寓的库存量为367万方，去化周期长达16年。

即使不再新增供应，长沙现有的公寓库存需要16年的时间才能去库存。

……

所以，越来越多的城市开始陆续推出公寓利好政策。

例如最近长沙推出的商改住就引发了不小的争议，这在过去可是想都不敢想的。

其实公寓本身有非常多的缺点。

什么产权时间短，生活成本高，无法落户等等，

但用来投资的话都不算真正的大问题。

真正导致公寓市场崩溃的问题在于，公寓的投资属性越来越弱了。

主要有两个方面：

第一，房价持续下跌，本金大概率会亏损。

根据《2024年5月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据显示，

1-5月，商品房销售额继续下跌，同比下降27.9%，其中住宅下降30.5%。

连住宅的房价都在止不住的下跌，更别说公寓了。

所以如果能本金都保不住，那也没有必要进行投资了。

第二，投资收益越来越低。

在前几年租房市场还较为火热的时候，哪怕房价高一点，

只要租金高，整体的投资收益还是很可观的。

但现如今，虽然房价下来了，但租金跌的更多，

整体收益大不如以前，甚至还没有存银行来的多。

买公寓还要折腾自己，自然是被大众所放弃了。

过去这些年，想要靠公寓获取赚钱的朋友，几乎都是血亏。

80%买公寓的人，都和我朋友一样，想要靠公寓赚现金流。

但是，不是随便买套公寓就能赚钱，在选择上难度还是很高的。

不否认一些好的地段可以有不错的收益，

但大部分的公寓都很难达到理想的收益。

来简单算笔账，

按照全国租金回报率水平大概在2%左右来说，

正常一套房子要出租50年才能回本…

对比一下国外：

日本东京5%左右、美国纽约6%左右、英国伦敦5%，

大概只要出租15年-20年就能回本。

而公寓的租金回报率比住宅高一些，大部分在2%-3%之间，

也不算高，都没一些商业银行的存款来的高。

只能说有些一言难尽……

即便买对了公寓，如果急用钱，本金也很难拿回来。

一个是找不到人“接盘”，入手容易出手难。

还有就是交易成本非常高，

各种税费加起来通常达到物业交易总价的10%至14%，

相较普通住宅的二手交易税3%左右高出许多。

所以，靠收房租的方式来赚现金流，对大部分人来说非常不划算。

重要的是，这不是存银行那么简单，不用耗费什么精力就能获得收益。

而且还要考虑要空置期，就算托管给中介，租金少了不说，

时间一长也难免会遇到和租客的各种纠纷，什么家具损毁、拖欠房租、退还押金等等。

就为了赚点钱，把自己搞得心力憔悴。

02

那么问题来了，如果不买公寓，

其它有什么可以获取稳定现金流的投资或者理财产品呢？

答案非常残忍，很少。

下面这张图，是我把能想到的，能带来现金流的产品进行的一个简单罗列：

（后面有时间细讲，大家也可以补充）

1、先来说无风险的产品，毕竟安全第一。

存款：最近刚下调了利率，5年期的收益是1.8%，

就是100万每年只有1.8万的利息。

问题在于无法锁定长期收益，最长就是5年。

国债：5年期的国债利率是2.97%,100万一年不到3万收益。

比存款好那么一点点，但是需要很大的本金才有不错的现金流。

最要命的，份额非常难抢。

年金险：年金险收益较高，100万可以在你退休后提供每年10万左右的现金流。

目前能看到的，现金流最好的一个产品了。

当然，也有缺点，本金几乎锁死了。但是优点也很明显，在未来降息的预期下，收益也锁的死死的。

货币基金：类似余额宝的活期产品，目前仅有1.4%的年化。

这不是重点，重点是这家伙是活期，就这点收益率，未来还能给你继续降。

2、再来看其他风险产品，虽然收益高，但亏起来比啥都狠。

房产：房子可以通过出租，获取稳定的现金流。

但是目前国内的房子租售比很低，只有2%，100万的投资1年也就2万的。

公寓稍微高一点，但是也高不到哪里去，平均下来有个3%已经很不错的。

最要命的，还不是现金流多少，是现在的房子在下跌通道，现在入场，本金亏损的风险非常大。

股票：最近几年的股市，跌得爹妈不认。

但是有一类股票，最近这两年挺火，就是分红股，最典型的就是长江电力这种。

这类分红股，每年大概有4%左右分红。

现金流，横向比下来，还是可以的。

但是呢，股票终究是股票，股市有一句话讲的好“投资有风险，入市需谨慎”。

股票背后是公司，只要是公司，就有经营风险，就有经营业绩的波动。而这些，又会影响股价的波动……

普通人，其实还是死了这条心比较好。

基金：今年，国内的基金公司开始学“失去20年”期间的日本基金公司，推出每月分红的基金。定位很明确，每月可以提供现金流的基金产品。

靠谱嘛？

想想都能把“养老基金”运营到清盘的国内基金男神女神，对于普通人，想想还是算了吧……

03

上面的分析想必大家已经发现，就创造现金流本身，年金险的优势还是比较明显的。

最后一个问题，

现在有什么不错的年金险？

篇幅有限，这里直接讲目前收益表现最出色的2款产品。

PS：其实财子团队已经对比分析了市场能找到的120款年金险产品，过些天就给大家奉上一篇详细的筛选攻略。

第一款是大富翁3.0。

这款产品的收益，几乎能秒杀市场大部分养老金（如果你像我一款款产品扒着看的话，会更深有体会）。

持有到85岁，内部收益率能达到3.51%，折合单利足足有5.7%。

另外，选择这款产品的话，可以早早躺平。

30岁买的话，最早40岁就能躺平退休。

60岁买的话，65岁就能开始领，内部收益率最高能冲上5%；

当然，躺平早的代价是“现金流减半”。

理性操作，还是早点买，极限操作，30岁投入50万，这样退休可以每年能拿到68000元。

第二款产品，龙抬头3.0A款。

龙抬头3.0A款的收益表现更为出色。

同样30岁买的话，60岁开始领，每年可领71500元，相当于每月能拿5958元的退休金，

80岁时，保费翻三倍，IRR接近3.5%，折算单利6%。

如果有幸能活到到101岁，IRR超过4%，折算成单利可以到8.75%。

写在最后：

回到开头，我深圳这个哥们，

在手上有闲钱的情况下，把钱变成现金流的思路一定是对的。

追求“稳定”，一直都是刻在中国人文化基因中的智慧。

尤其是经历这几年口罩+经济下行带来的“兵荒马乱”，考公成了就业的主流趋势（虽然过独木桥），观念上，大家也从提前消费也变成了攒钱为王……

这个世界，真正能带来稳定的安全感的其实就是“现金流”的稳定。

这就是为什么虽然公务员工资并不高，

但是全天下的学子依然削减脑袋往里“涌”。说到底，还是在一个工作稳定的情况之下的“现金流”稳定。

但是具体怎么选择“现金流”的获取方式，大家也要三思。

不要头脑冲动，买了一些不恰当的产品。

这里是肆大财子，关于保险，关于现金流，有什么问题的，可以留言沟通，也可以加我私信私聊。