最近楼市又传小作文。

即上面打算让银行提供信贷，以折扣价回购市场存量住房用作保障房。

也就是官方将要下场收购房子了。

这消息真假暂不论，但别人一传，市场就信了，当天地产股债起飞，某科债券都涨停了。

这个阶段，债还不还得上，股继不继续涨，传闻是不是为真，都不重要，反正就是赌一波。

还是之前的逻辑，现在地产供过于求，一方面新房要去库存，一方面上面发展保障用房，在救市背景下，不如让官家直接抄底存量地产，再拿去搞保障房。接着上面再卡卖地来减少商品房用地，在源头减少供给，起到个“稳”的作用。

今年一月份，上面给批了1000亿的购房贷款，让在8个城市开展试点。

3月份时多地国企开始收购，其中重庆收购了4207套，青岛收购了2319套，天津收购了1826套，其他城市也在逐步跟进。

这次这波楼市小作文，源于杭州计划收购一批房源，用作公租房，又让这市场开始蠢蠢欲动。

想要“放大招”，最关键的问题在于“钱”从哪来。

力度小了可不行，之前给批的1000亿，体量根本不够看，落到地产这汪洋大海来都蹦不起几个泡。但最近要发超长期国债，并且还要连着发几年，让人觉得上面要搞大事的可能性在加强。

一是要大资金，二是要低利率，三是要期限够长，上面不可能来亏本，那收购成本肯定也要降下来。

资金上，有机构测算要把住房去化周期压降到 18 个月以内，大约需要7w亿，这体量不小，难度较大。

利率上，之前试点地购房机构从银行贷款利率原则上不超过3%，基本由“郑策”性大行发放。在后面实际操作时，理想状态是租金能覆盖住利息，等地产缓过来后，在超长周期下，上面骨折价抄底的房子，基本能回本。

成本上，干活的机构不可能承担过高的成本，就像之前烂尾楼化债案件，债务包袱不降就没得搞头，因此就算要接手存量，房价也要回撤到一定地步。另外有时候不是存量买不起，而是法拍房更具性价比，较巅峰腰斩的法拍，或许也是回购的一条路。

最后的操作路径可能是：上面发债来出资金，再通过银行贷款等方式一步步下发到地方，最后由国企或城投公司去接盘收购项目。

但实际操作没那么容易，约束条件太多，最后还是要看落地的情况。什么时候开始做，做到什么程度，需要斟酌的细节还有很多。

类似消息炒了一波又一波，当上面真开始甩开膀子干了，估计能起到托底盘活存量，缓解部分房企债务压力的作用。但哪怕开始收购了，优先考虑的估计还是城投本体系内的项目，其它房企想要捡漏还得看实力和运气。