这次来看一个“烂尾楼”的化债案例。

1997年，某房地产项目因开发商资金链断裂烂尾，1000多位户主被套了进去。

户主为要个说法，四年时间组团去市里上门了36趟，平均一个多月就要聚上一回。上面每次也只能把人先劝回去，但治标不治本，过段时间人还来，每次哪怕来十分之一，也有百来号人，老聚在门口也不是个事。

事情总得要解决吧，老百姓挣钱不易，不可能真让他们去承担了这个坏账。

“烂尾”这事主要源于开发商玩“空手道”玩脱了。

这个项目开发商是个小老板，本身没什么钱，造楼全靠一个“借”字。

项目开建于1992年，位于市核心地段，以当时造价算建完要花2个多亿，但开发商没这么多钱，于是想了三个方法：

拆迁补偿款，先不给。与住户约定三年房子建好给分新房，并补偿三年里每年动迁费15%的高息。

工程建设款，靠土地抵押贷款。银行给贷款1.64亿，利息15%，砍头息到手仅1.4亿。

还差0.6亿，搞售反租，承诺20%的回报率，800户人上套。

最终2亿是凑够了，但利息付起来是真要命。前三年还能运转，到1997年因两年没还本付息，银行把开发商告了，资产冻结，开发商彻底完蛋。

整件事，总共三个债主，一是买房的老百姓，二是银行，三是施工方。

但开发商要钱没有，您哪怕是上去咬他一口，没钱还是没钱，上面也不可能掏钱来补贴，那么多烂尾楼兜不起。

那能咋办？

这不还有那盖到七八层楼的房子，继续建好，卖出去。

整个项目建好，大概能卖4亿，但问题是开发商整出来的幺蛾子，本金加高息拖欠的利息，现在来个人接手，预计得花4.3亿。基本无利可赚，哪还有冤大头接盘。

那就只能先化债，再重建。

但化债，总要有人吃亏。

总共三方面：

①银行贷款本金要还，但高息变为合法的正常利息。

②工程款全额偿还。

③老百姓1.2亿的补偿款和购房全额偿还，但约定的高息作罢，变为银行法定利息，之前拿的高息要做抵扣。

这样一来，项目债务缩减至2.1亿，之后再花0.6亿把房子盖好，卖个3-4亿，总体有得赚。

但当时私人老板都觉得烂尾楼是块烫手山芋，承建的任务只能交给国企来办。这时城投这个工具，有需要时就得顶上去。

城投公司拿下项目后，银行见债务人变成了城投，也不催着让还钱，反而还多借钱，施工方也不急着要工程款，只要继续承建工程，最后立马要还的只有老百姓那一个多亿。后面房子建好一卖，城投公司反倒赚了一笔。

照这个思路，当地又陆续处置盘活了几个烂尾楼，民企见有利可图也来跟进，最终70多个烂尾楼都被啃了下来。

当时这波烂尾楼的化解是非常成功的，属于各方皆大欢喜。

除了烂尾楼外，后面一些涉及民生稳定的活，私人老板不愿意干的，没搞头的脏活累活，其实都变相的让城投这个万能接盘侠去做了。

去前年开始的烂尾风波，除了开发商能复工的，估计一些老大难楼盘也得交到城投或下属马甲公司干。因此买到烂尾的房子，业主不用过于担心，涉及到6个钱包，上面最终大概率还是会解决的。

现如今各地除了解除限购外，土拍市场也收紧了，一些存量房多的区域连地也不让卖了，没动工的闲置土地也要收回去。只要没有新的土地供应进市场，每年又总有卖掉的新房子来消耗土地。这样一来存量土地越来越少，越来越稀缺。

因此房价的控制权，实际一直都掌握在正负手里，因为只有正负才能给您批合法的商品房用地，开关在手上，这玩意它想给您往市场供应多少就多少，就看它想割您购房人多少韭菜了。

而未来城投即使有终极风险，也几乎是很难让涉众的老百姓去承担城投的呆坏账，要伤本金的概率还是很低的！