我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，我们在老闵行东川路这里有一套大三套，还有奉贤新城新买一套小三居海月四季，然后海湾有套别墅，想处理处理整合成两套 目前东川路这里自住 孩子上学也方便。置换可能会有点问题 想出掉奉贤两套，买一套能住的四房， 也有考虑闵行的星河湾和华府天地 或者就干脆二手，预算1100～1600W 有什么建议么往市中心调一下 不知道值不值 目前无学区困扰 我们主要还是改善。

沪叔：你好，您的想法是可以的，奉贤新城现在发展不错，但是涨幅有限，海湾这边压根涨不起来，未来还不太好出手，毕竟没啥配套，也缺人气，星河湾的优势在于房子本身，另外有学校，区位来说的话，和市区肯定有差距，如果您都要兼顾，那确实闵行适合一点，目前闵行大平层：星河湾和兰香湖。别墅和大平层这两种产品不一样，如果真的来说，大平层比较容易被替代，别墅具有稀缺性，主要是只这类产品，大平层其实挺多，别墅因为有限墅令，所以往后很少，这个就看您的打算，海湾如果是投资，没有必要，如果养老，配套也并不成熟，反而海边，比较潮，唯一好的就是环境确实不错。

提问：沪叔，你好。准备买二套房投资，预算600～800万左右，帮忙看看以下几个板块哪个比较好：闵行华漕万科十一区/富力十号；浦东三林湾流域城/万科金色里程；普陀万里大华颐和华城；闵行春申景城；徐汇漕河泾永兆豪庭；黄埔五里桥卢湾都市花园。或者还有其他可以推荐。

沪叔：①二套房纯投资，600w和800w差了200w总价，版块已然有了一个阶层跨度，所以最好提前对预算有一个明确。②在你挑选的版块和小区里面，800w左右的预算，部分是可以买到小2房（如华漕，春申），部分是部分是只能买到低楼层或1楼2房（如三林，万里，漕河泾），部分是只能买1房（如五里桥），建议产品户型上，以正常楼层的2房为主，因为这类产品在市场上属于硬通货户型，未来不论是置换还是出租都是比较容易的。③版块择优，投资一定要选对版块。具体情况详见知识星球。

提问：沪叔您好，我近2个月内能拿到的上海户口，计划把孩子接到上海读书，目前在江桥有一套小房子，准备置换成一个三居室，主要考虑读书，其次考虑房子的升值及后续好出手，目前首付大概500W左右，想在江桥南翔，七宝，莘庄，泗泾，徐泾，北新泾这几个地方中选择，房叔能否给些建议，谢谢！

沪叔：你好，您上面发出来的版块名单里面只有七宝和莘庄是有学区的，其他板块内只能叫有公办学校，无梯队学区，上海从2021年8月开始施行三价就低政策，500现金首付对应如果是二贷二手房，首付是8成，首贷首付是6成左右，首贷800w总价对应，二贷600w总价对应。建议买房思路:①先定学区和区/版块；②再定学区覆盖的小区；③选定1-2种优选方案后再比较。

提问：沪叔，你好，可以分析一下罗店地区吗？已婚一个孩子在老家读幼儿园，但是预算有限买不起市区的房子，罗店怎么样？有没有发展空间呢？

沪叔：你好，罗店地区目前的发展空间较为充足，未来规划不错，以把罗店匹配为主城区高素质人才的聚集地。目前罗店位于北上海的重要区域，无论是交通，基础设施，医疗，还是教育，商业体建设等方面来看，都非常不错。大华板块是最接近市区的板块，同时位于中环内，区位优势较为明显。整体板块开发较早，板块较为成熟，生活设施完善，区域内居住氛围浓厚，二手房充足，购房者可以重点关注该区域。从教育资源来看，区域整体配套的教育资源较好，师资力量较强。该区的商业配套设施整体也比较成熟，各种商业体较为成熟，能够较好的满足周边人的需求。具体详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：沪叔您好，今年我身边的大学同学毕业后基本上都在上海落户，家里可以支持部分资金，但是毕业后感觉能拿到的工资不太高，请问如果想买房置业，不知道有没有什么合适的建议？

沪叔：你好，存款跟不上房价，这是许多大学生及刚步入社会还未购房者的首要焦虑。但是实际上，对于想在一二线城市买房的人来说，一年存下两万，就没有远离买房的规划。而且对于收入高、存款少的人群，并不是越早买房越好，晚点买房是更符合长期利益的。当然，对于家里有能力资助而自己收入不高的年轻人来说，早点买房才是较好的选择。对于想买房的年轻人，给你以下建议，首先，学会理财，控制支出；其次，在有小孩前买房；最后，不要为了买房而导致过度杠杆，也不要合伙买房。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。